‫ماستر العقار والتوثيق‬

‫وحدة القانون االنعاش العقاري‬

‫عرض تحت عنوان‪:‬‬

‫االجراءات العملية من اجل انجاز مشروع في اطار‬

‫االنعاش العقاري و دور المراكز الجهوية‬

‫تحت اشراف األستاذ‪:‬‬ ‫من اعداد الطلبة‪:‬‬

‫امين جديد‬ ‫خديجة خياط‬
‫منى بروخ‬
‫شيماء فقدان‬
‫هند مزيان‬
‫سلمى السالمي‬
‫مريم اومالن‬

‫السنة الجامعية‪:‬‬
‫‪2025/2024‬‬
‫الئــــحة الرمـــــــــوز‬

‫ص‪ :‬صفحة‬

‫م‪.‬س‪ :‬مرجع سابق‬

 ‫مـقـدمـــة‪:‬‬
‫وال شك أن قيام الملكية العقارية بهذه المهمة‪ ،‬يتوقف على وجود إطار قانوني يوفر لهذه‬
‫الملكية أرضية صلبة‪ ،‬تمكن جميع األفراد من التعامل فيها بكل ثقة واطمئنان‪.‬‬

‫إن العقار في المغرب ليس من طبيعة واحدة‪ ،‬بل يتميز بتنوع أنظمته‪ ،‬وكل منها يخضع لنظام‬
‫قانوني خاص به‪ ،‬فهناك العقار المحفظ‪ ،‬وهو الذي يتوفر على رسم عقاري‪ ،‬فهذا النظام أدخل‬
‫إلى المغرب بمقتضى ظهير ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬الذي تم تغييره وتتميمه بمقتضى القانون رقم‬
‫‪ ، 14.07‬الذي نص في الفصل األول على ما يلي " يرمي التحفيظ إلى جعل العقار المحفظ‬
‫خاضعا للنظام المقرر في هذا القانون من غير أن يكون في اإلمكان إخراجه منه فيما بعد‪"...‬‬

‫وإلى جانب هذا النوع من العقار‪ ،‬نجد العقار غير المحفظ أو العقار العادي‪ ،‬والمستمد من‬
‫مبادئ الشريعة اإلسالمية‪ ،‬والمنظم بواسطة مدونة الحقوق العينية ‪ ،‬وتطبق مقتضيات الظهير‬
‫الشريف الصادر في ‪ 9‬رمضان ‪ 12( 1331‬أغسطس ‪ )1913‬بمثابة قانون االلتزامات‬
‫والعقود في ما لم يرد به نص في هذه المدونة‪ ،‬فإن لم يوجد نص يرجع إلى الراجح والمشهور‪،‬‬
‫وما جرى به العمل من الفقه المالكي‪.‬‬

‫وباإلضافة إلى هذين النوعين من العقارات‪ ،‬هناك أنظمة عقارية خاصة تخضع لمقتضيات‬
‫خاصة بها من أهمها‪ :‬نظام األمالك الحبسية‪ ،‬نظام األراضي الجماعية‪ ،‬نظام أراضي‬
‫الكيش‪ ،...‬وهي أنواع قد تكون عقارات غير محفظة أو عقارات محفظة‪.‬‬

‫‪ .‬تؤدي الملكية العقارية دورا فعاال في تحريك عجلة التنمية‪ ،‬والدفع بقاطرة االقتصاد الوطني‪،‬‬
‫وتعتبر دعامة أساسية لتشجيع االستثمار‪ ،‬وانطالق المشاريع التنموية‪ ،‬كما تساهم في التنمية‬
‫االقتصادية الشاملة‪ ،‬وتحقيق السلم واالستقرار االجتماعيين‪.‬‬

‫والعقار باعتباره قاعدة أساسية في التعمير‪ ،‬الذي يعتبر تسلوبا ناجعا لتدبير المدن‪ ،‬باعتباره‬
‫أداة للتخطيط الحضري وضيط المجال العمرني‪ ،‬فالتعمير مرتبط بالعقار وجودا وعدما‪ ،‬وفي‬
‫هذا السياق نجد أن المشرع المغربي انطلق باعتبار التخطيط الحضري قاعدة أساسية للتعمير‪،‬‬

‫‪1‬‬
‫وذلك من خالل إصداره لمجموعة من وثائق التعمير‪ ،‬بهدف حكامة المجال العمراني وفهم‬
‫المحددات المتحكمة في دينامية المجال الحضري‪ ،‬وتماشيا مع ذلك تعتبر األبنية والتجزئات‬
‫العقارية من اهم االليات التي تعتمد عليها السلطات المختصة في تجسيد وثائق التعمير‪ ،‬حيث‬
‫اهتم المشرع منذ القدم بتنظيم اإلنتاج العقاري حفاظا على المجال العمراني‪ ،‬لذلك عمل‬
‫المشرع على اصدار مجموعة من القوانين في هذا الصدد من ابرزها القانون رقم ‪12.90‬‬
‫المتعلق بالتعمير وكذا القانون رقم ‪ 25.90‬المتعلق بالتجزئات العقارية‪ ،‬ذلك من اجل تنظيم‬
‫المجال العمراني وتحقيق انتاج عقاري مهيكل يستجيب لمتطلبات الفرد والسوق العقارية‪.‬‬

‫وعليه فكل ما وضعه المشرع يشكل ضمانات قانونية مهمة في باب جودة اإلنتاج العقاري‪،‬‬
‫والتي تتجلى في إلزام المنتج العقاري بضرورة الحصول على مجموعة من الرخص اإلدارية‪،‬‬
‫والمواصفات التقنية التي هي أساس جودة اإلنتاج العقاري وشروط السالمة المطلوبة بشأنه‬
‫وفق التصميم المرخص‪.‬‬

‫وتكمن أهمية الموضوع في طريقة انجاز مشروع في إطار اإلنعاش العقاري وفق للشكل‬
‫السليم والقانوني بغية انتاج عقار مهيكل‪ ،‬رضوخا لمتطلبات السوق العقاري‪ ،‬وتوفير حماية‬
‫للمستهلك‪ ،‬دور المركز الجهوية لالستثمار في توفير كل ما سبق ذكر‪.‬‬

‫من خالل ما سبق‪ ،‬فإن هذا الموضوع يثير إشكالية محورية تتمثل في مدى تمكن المشرع‬
‫المغربي في ضبط إجراءات انجاز مشروع في إطار اإلنعاش العقاري ودور الذي‬
‫تلعبه المراكز الجهوية لالستثمار؟‬

‫لإلجابة على اإلشكالية سنتعتمد التصميم التالي‪:‬‬

‫المبحث األول‪ :‬إجراءات انجاز تجزئة عقارية‪:‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬دور المراكز الجهوية لالستثمار‪:‬‬

‫‪2‬‬
 ‫المبحث األول‪ :‬إجراءات انجاز تجزئة عقارية‪:‬‬

‫المطلب االول‪ :‬إجراءات انجاز تجزئة عقارية‪:‬‬

‫سوف نخصص الفقرة االولى للحديث عن مسطرة استصدار االذن بالتجزئات العقارية ثم‬
‫نخصص الفقرة الثانية ل سلطات اإلدارة في تتبع ومراقبة أشغال تجهيز التجزئة العقارية‪.‬‬

‫الفقرة االولى‪ :‬مسطرة استصدار االذن بالتجزئات العقارية‬

‫كما هو معلوم ان توجيه ومراقبة العمليات التي تتم في مجال السكنى و التعمير يتم عبر وسائل‬
‫قانونية محددة‪،‬و تعد الرخصة اإلدارية التي تمنحها السلطات المختصة احد أبرز هذه‬
‫الوسائل‪.‬وقد فرض المشرع المغربي ضرورة تقديم الطلب إلى السلطة المختصة (أوال)‪،‬كما‬
‫أن مشروع التجزئات العقارية البد أن يعرض بعد استيفاء إجراءات هذه المسطرة انظار‬
‫السلطة اإلدارية التي تتولى دراسة الطلب و التي لها كامل الصالحية في القبول أو رفض‬
‫ملف احداث التجزئات العقارية (ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪ :‬تقديم طلب الحصول على احداث التجزئات العقارية‪.‬‬

‫ان كل مشروع بإنجاز تجزئة عقارية يجب أن يعرض على السلطة اإلدارية من أجل الحصول‬
‫على االذن االداري(‪ ،)1‬بعد أن يتم استيفاء كل الوثائق و المستندات بصفة قانونية(‪.)2‬‬

‫‪:1‬اإلذن اإلداري بإحداث تجزئة عقارية‪.‬‬

‫قبل أن يتم الشروع في إنجاز تجزئة عقارية البد من الحصول على اذن اداري مسبق‪،‬وذلك‬
‫ما تم التنصيص عليه في المادة ‪ 2‬من قانون ‪25.90‬المتعلق بالتجزئات العقارية‪1‬و التي تنص‬
‫على‪ ":‬يتوقف احداث التجزئات العقارية على الحصول على اذن اداري سابق يتم تسليمه وفق‬
‫الشروط المنصوص عليها في هذا الباب"‪.‬‬

‫‪ 1‬ظهير شريف رقم ‪ 1.92.7‬صادر في ‪ 15‬من ذي الحجة ‪ )17( 1412‬يونيو (‪ )1992‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 25.90‬المتعلق بالتجزئات العقارية‬
‫والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات‬
‫‪3‬‬
‫ومن تم يتضح بأنه إلحداث تجزئة عقارية البد من دراسة المشروع الذي يتقدم به المجزئ‬
‫في شكل طلب إلى اإلدارة المختصة التي تبت في‬

‫الطلب و تتأكد من الوثائق المرفقة بطلب الرخصة لتصدر قرار منح الرخصة لتصدر قرار‬
‫منح رخصة التجزئة للمعني سواء كان شخصا طبيعيا أو معنويا خاصا أو عاما‪.‬وهذا اإلذن‬
‫يقع ضمن اختصاصات رئيس المجلس الجماعة الحضارية أو القروية التي يوجد في دائرتها‬
‫العقار‪ ،‬وإذا كان العقار موضوع اإلذن بالتجزئة يقع ضمن جماعتين أو عدة جماعات فإن‬
‫الذي يسلم اإلذن في هذه الحالة هو وزراة الداخلية أو الولي أو العامل المعني الذي يفوض‬
‫‪2‬‬
‫إليه مباشرة ذلك‪ ،‬بعد استطالع رأي رؤساء المجالس الجماعية المعنية‬

‫وبالرجوع إلى مقتضيات المادة ‪ 4‬من ق ‪25.90‬نجدها تنص على"يسلم اإلذن المنصوص‬
‫عليه في المادة ‪ 2‬أعاله بناء على طلب من صاحب الشأن‪،"...‬وعليه فإنه لمنح اإلذن باحداث‬
‫التجزئة العقارية يجب أن يودع الطلب من طرف المالك للعقار بصفته الشخصية أو وكيله أو‬
‫أي شخص آخر له األه لية القانونية للقيام بذلك لدى المصالح المختصة مقابل حصوله على‬
‫وصل مؤرخ و موقع من قبل الوديع بمقر الجماعة التابعة لها موقع التجزئة العقارية موضوع‬
‫الطلب أو بمقر الوالية أو العمالة أو اإلقليم اذا كانت تجزئة تخترق الحدود الترابية ألكثر من‬
‫‪3‬‬
‫جماعة واحدة‬

‫‪ -2‬محتويات طلب االذن باحداث جزيئات العقارية‬

‫ان حصول مجزئ على اإلذن بإحداث تجزئة العقارية يفرض عليه إرفاق الطلب االذن‬
‫بمجموعة من الوثائق المعززة المشروع المزمع القيام بها وذلك حتى يتسنى للسلطة اإلدارية‬
‫المختصة التعرف على مشروع التجزئة والبث في مادى مطابقته للقوانين والمقتضيات‬
‫‪4‬‬
‫المنصوص عليه في مجال التعمير‬

‫‪ 2‬انظر المادة‪ 3‬من ق‪25.9 0‬‬

‫‪ 3‬معمر مصطفى اجعون‪،‬اعداد التراب الوطني و التعمير‪،‬مطبعة سجلماسة مكناس الطبعة االولى‪،2019/2018‬ص ‪.219‬‬
‫‪ 4‬مراد قداوي الرقابة على التجزئات العقارية في التشريع المغربي بين الفعالية ودعوى اإلصالح رسال لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود‬
‫والعقار كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية جامعة محمد االول وجدة الموسم الجامعي ‪ 2008/2007‬ص ‪10‬‬
‫‪4‬‬
‫ويضم ملف إقامة التجزئة العقارية عدة وثائق سواء منها القانونية او التقنية أو الهندسية جاء‬
‫ذكرها في المادة الرابعة من قبل ‪ 25.90‬وتتمثل في‪:‬‬

‫‪ -1‬رسم طبوغرافي محرر على أساس النقط المحسوبة للدائرة المراد تجزئتها المبينة على‬
‫الخريطة العقارية ؛‬

‫حيث يجب أن يحرر الرسم الطبوغرافي المشار إليه في المادة ‪ 1 - 4‬من القانون اآلنف الذكر‬
‫رقم ‪ 25.90‬على أساس مقياس ‪ 500/1‬أو ‪ 1000/1‬إذا كانت مساحة التجزئة المراد القيام‬
‫بها تزيد على ‪ 25‬هكتارا‪ ،‬وأن تبين فيه بوجه خاص‪:‬‬

‫‪-‬حدود األرض مع أرقام األنصاب والرسوم العقارية الموضوعة لألراضي المجاورة لها‪:‬‬

‫‪-‬المسافات الفاصلة بين األنصاب ؛‬

‫‪-‬النقط المضلعة ومنحنيات المستوى ؛‬

‫‪-‬األغراس واألبنية القائمة ان اقتضى الحال‪.5".‬‬

‫‪ -2‬المستندات المتعلقة بالتصور المعماري للتجزئة (مكونات التجزئة واندماجها في القطاع‬

‫الواقعة بداخله)؛‬

‫و تشمل الوثائق المشار إليها في المادة ‪ 2 - 4‬من القانون األنف الذكر رقم ‪ 25.90‬على‪:‬‬

‫‪1-‬رسم يتعلق بالتصور المعماري للتجزئة بمقياس ‪ 500/1‬أو ‪ 1000/1‬يحرر على أساس‬
‫الرسم الطبوغرافي للعقار المراد تجزئته و يتضمن مايلي‪:‬‬

‫‪-‬جوانب المشروع الرئيسية ؛‬

‫‪-‬جوانب المداخل؛‬

‫‪ 5‬انظر المادة ‪ 2‬من مرسوم رقم ‪ 2.92.833‬الصادر في ‪ 25‬من ربيع اآلخر ‪ )12( 1414‬أكتوبر (‪ )1993‬لتطبيق القانون رقم ‪ 25.90‬المتعلق‬
‫بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات الجريدة الرسمية ‪ 2057‬عدد ‪ 4225‬بتاريخ ‪ 4‬جمادى األولى ‪ )20( 1414‬أكتوبر‬
‫(‪ ،)1993‬ص‪2057‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ -‬مخطط وعرض الطرق مع جميع أعمال التهيئة المزمع القيام بها مثل قوارع الطرف‬
‫وجوانب األرصفة والمواقع المخصصة لوقوف السيارات وغيرها؛‬

‫‪-‬الطرق والساحات الخاضعة لتناسق معماري معين ؛‬

‫‪ -‬حدود القطع التي يجب ان يكون ترقيمها متصال ومتصاعدا ولو كانت التجزئة تنجز بحسب‬
‫القطاعات ومساحتها وأبعادها ؛‬

‫‪ -‬المواقع المعدة للتجهيزات الخاصة بالتعليم والصحة والرياضة والتجهيزات الثقافية والدينية‬
‫واالدارية والتجاريةوالخدماتية ؛‬

‫‪-‬المواضع المعدة للساحات الخضراء ونوع المغارس المقرر احداثها ؛‬

‫‪-‬وسائل وصل التجزئة بالطرق العامة وطرق التجزئات المجاورة وان اقتضى الحال بالمنطقة‬
‫الواقعة بالقرب من التجزئات المراد انجازها وفقا للبيانات الواردة في تصميم تهيئة المنطقة‬
‫المذكورة ‪.‬‬

‫‪ -2‬وثيقة تتضمن المواصفات المعمارية المطبقة على الساحات الكبرى والصغرى والطرق‬
‫التي يشملها ارتفاق‬

‫‪- 3‬رسوم المنشآت بمقياس ‪ 50/1‬على االقل ان اقتضى الحالي ذلك‪.‬‬

‫‪4 -‬رسوم لموقع القطعة المعينة بمقياس ‪ 2000/1‬أو ‪ 5000/1‬يتضمن بيان وجهه االرض‬
‫‪6‬‬
‫والطرق الموصلة اليها مع اإلشارة الى أسمائها ومعالم تمكن من تحديد موقعها‪".‬‬

‫_‪ 3‬المستندات الفنية المتعلقة بإنجاز الطرق ومختلف شبكات الماء والصرف الصحي‬
‫والكهرباء؛‬

‫و تشتمل الوثائق المشار إليها في المادة ‪ 3 - 4‬من القانون األنف الذكر رقم ‪ 25.90‬على‪:‬‬

‫‪ 6‬انظر المادة ‪ 3‬من نفس المرسوم‬

‫‪6‬‬
‫‪ -1‬رسم أو عدة رسوم لتصور البنيات التحتية بمقياس ‪ 500/1‬أو ‪ 1000/1‬تحرر على‬
‫أساس الرسم الطبوغرافي وتتضمن ما يلي‪:‬‬

‫‪-‬الرسم البياني لتوزيع الماء والكهرباء واالنارة العامة‪:‬‬

‫‪-‬مخطط شبكة صرف المياه؛‬

‫‪ -‬موضع المنشآت الخاصة ؛‬

‫‪-‬وصل كل بقعة من بقع التجزئة بمختلف الشبكات الداخلية للتجزئة؛‬

‫‪-‬وصل التجزئة بشبكات صرف المياه وتوزيع الماء الصالح للشرب والطاقة الكهربائية الواقعة‬
‫على مقربة منها في حالة وجودها ؛‬

‫‪-‬شبكة االتصاالت الالزمة لوصل التجزئة بالشبكة العامة لالتصاالت السلكية والالسلكية ‪،‬‬
‫العامة ؛‬

‫‪ -‬موضع النوافير ان اقتضى الحال ذلك‪ -2 .‬المقاطع الطولية لقوارع الطرق ومصارف‬
‫المياه وقنوات الماء قطع جميع القنوات مع اثبات صحة الحسابات)‪ .‬ويجب أن تنجز المقاطع‬
‫المذكورة على أساس مقاييس تيسر قراءة وفهم الرسوم سواء فيما يخص االرتفاع أو الطول؛‬

‫‪ -3‬المقاطع العمودية النموذجية للطرق بمجموع حيزها واالجزاء البارزة منها في حاله وجود‬
‫مردوم أو حفير هام (منحدر) مع بيان ما يلي بوجه خاص ‪:‬‬

‫أ) عرض قارعة الطريق وأبعاد الجوانب والمنحدرات ؛‬

‫ب) مواضع مختلف القنوات التحت ارضية‪.‬‬

‫ويجب ان تنجز المقاطع المذكورة على أساس مقاييس تيسر قراءة وفهم الرسوم‪.‬‬

‫‪7‬‬
‫‪4 -‬رسوم المنشآت بمقياس ال يقل عن ‪ 50/1‬في حالة وجودها‪".‬‬

‫‪ 7‬انظر المادة ‪ 4‬من نفس المرسوم‬

‫‪7‬‬
‫_‪ 4‬دفتر الشروط الذي يتضمن بوجه خاص بيان مختلف أنواع االرتفاقات التي تثقل العقار‬
‫وحجم المباني وشروط اقامتها والتجهيزات التي تتحمل الجماعة الحضرية أو القرويةانجازها‬
‫والتي يجب ان ينجزها صاحب التجزئة‪.‬‬

‫و يجب أن يتضمن دفتر الشروط المنصوص عليه في المادة ‪ . 4 4‬من القانون المشار إليه‬
‫أعاله رقم ‪ 25.90‬ما يلي‪:‬‬

‫_مختلف أنواع االرتفاقات التي تثقل العقار والسيما ما تفرضه منها مخططات وأنظمة التهيئة‬
‫مثل نوع المباني المراد انجازها والمغارس المراد حفظها أو أحداثها ومناطق الفصل الواجب‬
‫احترامها وكذا االرتفاقات المحدثة تطبيقا للنصوص التشريعية والتنظيمية المتعلقة بالمحافظة‬
‫على المباني التاريخية والمواقع الطبيعية ؛‬

‫‪ -‬عدد ومساحة البقع بحسب كل صنف من المباني وباعتبار الغرض المعدة له ؛‬

‫‪ -‬حجم المباني المراد انجازها ؛‬

‫‪ -‬المواضع الواجب تخصيصها للمؤسسات التجارية والتجهيزات العامة والجماعية وكذا‬

‫مساحتها ؛‬

‫‪-‬الطرق (األزقة والمسالك والساحات ومواقف السيارات) والمساحات غير المبنية المغروسة‬
‫التي يتولى المجزئ إحداثها وتهيئتها وجميع أشغال التجزئة األخرى التي يتحملها؛‬

‫‪ -‬الطرق والمساحات غير المبنية التي تتولى الجماعة المحلية إنجازها وتهيئتها ؛‬

‫‪8‬‬
‫وان اقتضى الحال شروط انجاز حفر التصريف‪.‬‬

‫أما فيما يتعلق بالطبيعة القانونية للعقارات التي يمكن أن تكون موضوع تجزئة عقارية نجد‬
‫المشرع المغربي قد حصرها في العقارات المحفظة و التي في طور التحفيظ وذلك ما اكلته‬
‫المادة ‪ 5‬من ق ‪25.90‬و التي تقضي ب‪":‬ال يقبل طلب التجزئة المنصوص عليه في المادة ‪4‬‬

‫‪ 8‬انظر المادة ‪ 5‬من نفس المرسوم‬

‫‪8‬‬
‫أعاله إذا كانت االرض المراد تجزئتها ليست محفظة وال بصدد التحفيظ ‪ ،‬وال يكون الطلب‬
‫مقبوال اذا تعلق االمر بأرض بصدد التحفيظ إال اذا كان األجل المحدد لتقديم التعرضات على‬
‫التحفيظ قد انصرم دون تقديم أي تعرض على تحفيظ العقار المراد تجزئته‪".‬‬

‫فالمالحظ ان المشرع من خالل هذه المادة ان المشرع يشترط ان يكون العقار المراد تجزئته‬
‫عقار المحفظ حيث ال يمكن الترخيص بإحداث تجزئة عقارية فوق عقار غير محفظ وذلك‬
‫لتجنب المشاكل والعراقيل وما ينجم عنها من نزاعات في حالة كون العقار غير محفظ كما‬
‫انا صاحب المشروع ملزم بأن يضيف الى طلب االذن بإقامة التجزئة شهادة من المحافظة‬
‫العقارية يثبت ان األرض محفظة او في طور التحفيظ وتؤكد وعدم وجود اي تعرض باإلضافة‬
‫‪9‬‬
‫الى تصميم من نفس المحافظة يبين حدود االرض المراد جزيئاتها‪.‬‬

‫‪ :3‬دراسة ملف احداث التجزئات العقارية‪:‬‬

‫إن منح اإلذن اإلداري بهدف إحداث التجزئة العقارية يتم بناء على قرار تتخذه السلطة اإلدارية‬
‫المختصة ‪ ،‬وذلك بعد دراسة مشروع التجزئة والمقدم لها من قبل المجزئ العقاري‪ ،‬بمعنى‬
‫أنه ال يتصور القيام بإحداث تجزئة عقارية دون تقديم ملف الحصول على الرخصة ‪ ،‬وبالتالي‬
‫فإن أي تجزئة لم تكن موضوع ترخيص سابق تعد عشوائية تستوجب العقاب في حق المعني‬
‫‪10‬‬
‫باألمر‪.‬‬

‫ولهذا فإنه بمجرد تقديم ملف مشروع إحداث التجزئة العقارية من طرف المجزئ فإن السلطة‬
‫المكلفة‪11.‬تقوم بدراسته واتخاذ القرار بشأنه‪ ،‬وذلك وفق القواعد المنصوص عليها في القانون‬
‫رقم ‪ 25.90‬ومرسومه التطبيقي‪ ،‬إال أن هذه المسطرة كما يرى أحد الباحثين ما عادت تساير‬

‫‪ 9‬انظر المادة ‪ 6‬من نفس المرسوم‬

‫‪ 10‬إحداث التجزئات العقارية في المغرب على ضوء القانون ‪ 25.90‬مقال منشور في مجلة مغرب القانون‪،‬تاريخ االطالع عليه‬
‫‪,2024/11/25‬على الساعة ‪9:50‬‬
‫‪ 11‬لقد ألزم القانون تدخل عدة مؤسسات في عملية الدراسة من بينها الوكالة الحضرية ومصلحة الكهرباء والماء والغابات والمحافظة العقارية‬
‫والوقاية المدنية‬
‫‪9‬‬
‫متطلبات التعمير نظرا لما يتطلبه هذا األخير من سرعة في اإلجراءات وخاصة فيما يتعلق‬
‫بدراسة الطلبات‪.12‬‬

‫تانيا‪:‬مآل طلب االذن بإحداث التجزئة العقارية‪.‬‬

‫البد بشأن إحداث تجزئة عقارية من حصول المجزئ على إذن رسمي من الجهات المختصة‪،‬‬
‫بعد تقديمه طلب معزز بالوثائق والمستندات‪ .‬لكن هذا الطلب إما أن يتم قبوله إن استوفى‬
‫الشروط الالزمة‪ ،‬أو يصرح بعدم قبوله في بعض الحاالت‪.13‬‬

‫‪1‬حالة قبول الطلب‪:‬‬

‫إذا كان المبدأ يقضي بأن الجهات المختصة بمنح الرخص يجب عليها أن تصرح صراحة‬
‫بقرارها بالقبول‪ ،‬فإنه استثناء يمكن ان يصدر هذا القبول ضمنيا‪.‬‬

‫‪1_1‬القبول الصريح ‪:‬‬

‫يتقدم المجزئ بطلب إحداث التجزئات العقارية إلى جهات المختصة مع تعزيزيه بالوثائق‬
‫والمستندات ضمن ملف المشروع المزمع إنجازه ويخضع هذا الملف لدراسة متنوعة‬
‫االختصاصات من لدن المصالح المختلفة‪.14‬‬

‫وهكذا يحيل رئيس المجلس الجماعي الملف على مصلحة التعمير في العمالة أو اإلقليم‪ ،‬ورأي‬
‫هذه المصلحة رأي استشاري ومن الواجب أن يطابق رأي المجلس الجماعي ليصدر اإلذن‪،‬‬
‫وعند فرضية اختالف الرأيين في هذه الحالة يعرض الملف على لجنة الطرق زيادة للتوضيح‬
‫وبحثا عن موقف حاسم‪ .‬كما على المجلس إحالة الملف على لجنة الجماعات فيما إذا حصل‬
‫لديه شك في تأثير المشروع على عناصر العمران السائد في المنطقة‪ ،‬أو فيما إذا ظهر أن‬
‫‪15‬‬
‫المشروع مؤثر بصورة سلبية على الجماعات التي تنفرد بها المنطقة المعنية‪.‬‬

‫‪ 12‬رواد السبيبي مسطرة إحداث التجزئات العقارية وآفاق التصرفات الواردة عليها‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص وحدة التكوين‬
‫والبحث‪ .‬ماستر قانون العقود والعقار‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة محمد األول السنة الجامعية ‪،2011-2012‬ص‪.22‬‬
‫‪ 13‬محمد بن أحمد بونبات التجزئة العقارية دراسة في حق السكن ودور السلطات المحلية والوكالة الحضرية في متابعة عملية البناء والتعمير‬
‫والعقود المبرم على التجزئات العقارية‪،‬الطبعة الرابعة ‪،2005‬ص‪65‬‬
‫‪ 14‬محمد بن أحمد بونبات‪،‬م‪.‬س‪،‬ص‪65‬‬
‫‪ 15‬نفس م‪.‬س‪،‬ص‪65‬‬
‫‪10‬‬
‫ومن تم فإذا صدر قرار اللجنة بالقبول وعموما إذا تطابقت أراء المصالح المختصة فإن اإلذن‬
‫بإحداث التجربة يعتبر موجودا لصالح المشروع واإلذن بمثابة انطالق لبداية أشغال التجهيز‬
‫في التجزئة العقارية ألن من شروط قبول الطلب حصول المجزئ على األذون المعززة في‬
‫نصوص تشريع ية خاصة بعد استطالع آراء الجهات المنصوص عليها في األنظمة الجاري‬
‫بها العمل‪،‬و نجد المادة السادسة من قانون ‪ 25.90‬تنص على‪":‬يسلم االذن في القيام بالتجزئة‬
‫اذا كانت التجزئة المراد إحداثها تتوافر فيها الشروط المقررة في األحكام التشريعية والتنظيمية‬
‫الجاري بها العم ل‪ ،‬خصوصا األحكام التي تتضمنها تصاميم التنطيق وتصاميم التهيئة‪ .‬ويسلم‬
‫اإلذن المشار إليه أعاله دون اخالل بوجوب الحصول على األذون المقررة في نصوص‬
‫تشريعية خاصة وبعد استطالع آراء الجهات المنصوص عليها في االنظمة الجاري بها العمل‬
‫والحصول على تأشيرتها‪".‬‬

‫القبول الضمني ‪:‬‬

‫كم هو معلوم ان المبدأ أو األصل هو صدور قرار السلطة المختصة بشأن طلب التجزئة بشكل‬
‫صريح في اجل ثالثة اشهر من تاريخ تقديم الطلب فإن قانون في المادة الثامنة حيث تقضي‬
‫بأنه إذا كانت األغراض المخصصة لها األراضي محددة في تصميم التنطيق أو تصميم‬
‫التهيئة فان سكوت االدارة يعتبر بمثابة األذن في القيام بالتجزئة عند انصرام أجل ثالثة أشهر‬
‫من تقديم طلب احداثها‪ ،‬ويجب إنجاز التجزئة في هذه الحالة وفق ما تتطلبه االنظمة المعمول‬
‫بها والسيما االحكام الواردة في تصاميم التنطيق وتصاميم التهيئة‪.‬‬

‫ومن ثم فإن سكوت اإلدارة عن االفصاح عن قرارها بعد مرور‪ 3‬اشهر المحددة قانونا بمثابة‬
‫ترخيص او قبول ضمني لملف طلب احداث تجزئة حيث يعتبر ممنوح بقوة القانون‪.‬‬

‫أما في المناطق الخاضعة لمقتضيات ظهير ‪ 25‬يونيو ‪ 1960‬بشأن تنظيم التجمعات القروية‬
‫‪ ،‬فإن سكوت رئيس المجلس الجماعي وعدم رده على طلب إحداث التجزئة العقارية داخل‬
‫أجل ‪ 3‬أشهر يعتبر رفضا ضمنيا في مرحلة أولى‪ ،‬حيث يجب على المجزئ أن يطلع عامل‬
‫العمالة أو اإلقليم على ذلك ليبت في الطلب داخل أجل ثالثة أشهر‪ ،‬ليعتبر مشروع التجزئة‬

‫‪11‬‬
‫مرخص به ضمنيا في مرحلة ثانية بعد انصرام هذا األجل الثاني ألنه في حالة اإلذن الضمني‬
‫بإحداث التجزئة العقارية‪.‬‬

‫‪ 16‬كما أن المشرع ألزم اإلدارة بتعليل قرار رفضها لإلذن بإحداث تجزئة عقارية وذلك لتمكين‬
‫المجزئ من معرفة األسباب التي كانت وراء رفض طلبه‪ ،‬ويرفض اإلذن في القيام بالتجزئة‬
‫بوجه خاص إذا كان العقار المراد تجزئته غير موصول بشبكات الطرق والصرف الصحي‬
‫وتوزيع الماء الصالح للشرب والكهرباء وذلك دون إخالل بأحكام المادة ‪ 21‬من هذا القانون‪،‬‬
‫طبقا لمنطوق المادة ‪ 7‬من القانون رقم ‪ 25.90‬نظرا لكون هذه التجهيزات تعتبر الدعامة‬
‫‪17‬‬
‫األساسية للتجزئة‪.‬‬

‫إضافة إلى ما سبق يرفض طلب إحداث التجزئة العقارية إذا كان المشروع المراد إحداثه ال‬
‫يتوفر على أشغال التجهيز المنصوص عليها في المادة ‪.18‬‬

‫وحسب المادة ‪ 11‬من ق ‪ 25.90‬فانه‪":‬يسقط اإلذن في القيام بالتجزئة سواء كان صريحا أم‬
‫ضمنيا إذا انقضت ثالث سنوات ابتداء من تاريخ تسليمه أو من تاريخ انتهاء أجل ثالثة أشهر‬
‫المشار إليه في المادة الثامنة أعاله‪ ،‬دون أن يكون المجزئ قد أنجز أشغال التجهيز المشار‬
‫إليها في المادة ‪ 18‬من هذا القانون‪.".‬‬

‫ومن تم فان رئيس الجماعة المحلية يسلم اإلذن في إنجاز التجزئة العقارية كلما تم احترام‬
‫الشروط القانونية والتصاميم المحلية ‪ ،‬وكلما تم تسجيل خالف ذلك حق له إصدار رفض طلب‬
‫المعني باألمر مع وجوب كون الرفض معلال‪ ،‬كما أن المشرع منح للرئيس أحقية الرفض‬
‫كلما تم تسجيل عدم إنجاز صاحب التجزئة للمرافق البيئية الحيوية وخاصة منها عدم ربط‬
‫العقار المراد تجزئته بالطرق وشبكة التطهير السائل وتوزيع الماء الشروب والكهرباء‪.‬‬

‫كما تعتبر رخص إحداث التجزئات العقارية اآللية القانونية التي يمكن من خاللها لمختلف‬
‫الجهات اإلدارة المختصة في محاصرة ظاهرة البناء العشوائي و إحداث منتوجات عقارية‬

‫‪ 16‬إحداث التجزئات العقارية‪،‬م‪.‬س‬

‫‪ 17‬نفس المرجع السابق‬
‫‪12‬‬
‫وفق متطلبات المستهلك من سالمة وجودة‪ ،‬وخلق انسجام في اتساع العمران‪ ،‬وتأمين التناسق‬
‫بين مختلف التجمعات السكنية والحفاظ على الطابع المعماري المنظم للمجال حتى تتماشى‬
‫السياسة المطبقة في ميدان السكن مع متطلبات األمن‪،‬والصحة والسكينة العامة‪.18‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬سلطات اإلدارة في تتبع ومراقبة أشغال تجهيز التجزئة العقارية‪.‬‬

‫أوال‪ :‬تجهيز التجزئة‪.‬‬

‫▪القاعدة العامة‪:‬‬

‫يلي‪19:‬‬ ‫يتعين على المجزئ االلتزام بإنجاز ما‬

‫‪-‬إقامة الطرق الداخلية ومواقف السيارات ؛‬

‫‪-‬توزيع الماء والكهرباء وصرف المياه والمواد المستعملة ؛‬

‫‪-‬تهيئة المساحات غير المبنية كالساحات والمناطق الخضراء والمالعب؛‬

‫‪-‬وصل الطرق ومختلف الشبكات الداخلية للتجزئة بما يقابلها من الشبكات ؛‬

‫‪ -‬إقامة الطرق ووسائل اإليصال الكفيلة بتيسير النفوذ إلى شاطئ البحر إذا كانت األرض‬
‫المراد تجزئتها مجاورة للملك العام البحري ؛‬

‫‪ -‬وصل كل بقعة من بقع التجزئة بمختلف الشبكات الداخلية للتجزئة ؛‬

‫‪ -‬إقامة الخطوط الالزمة لوصل بقع التجزئة بالشبكة العامة لالتصاالت بالنسبة لبعض‬
‫التجزئات‪.‬‬

‫المساحات المخصصة‪:‬‬

‫‪ 18‬قندسي عبد النور‪ ،‬اإلنتاج العقاري ونطاق التصرف المادي والقانوني في الملكيه العقاريه مجلة المنارة طبعة ‪ 2020‬صفحه ‪372_371‬‬
‫‪ 19‬انظر المادة ‪ 18‬من القانون ‪.25.90‬‬
‫‪13‬‬
 ‫‪ -‬للتجهيزات الجماعية والمنشآت ذات المصلحة العامة التي تقتضيها متطلبات‬

‫التجزئة (مركز تجاري ومسجد وفرن وحمام ومدرسة ومستوصف‪ )...‬؛‬

‫‪-‬للمالعب الرياضية‪ 20‬طبقا ألحكام المادة ‪ 62‬من القانون المتعلق بالتربية البدنية‬

‫والرياضة والتي تعطي لإلدارة‪ ،‬حسب أهمية التجزئة‪ ،‬إمكانية اشتراط منح اإلذن‬

‫بإحداث التجزئة بتخصيص مساحات لألنشطة الرياضية‪.‬‬

‫▪االستثناء‪:‬‬

‫‪ -‬يمكن في حاالت استثنائية‪ ،‬للسلطة الجماعية أن تقوم باستثناء بعض التجهيزات‬

‫‪21‬‬ ‫الواجب إنجازها إلزاما في مشروع التجزئة‪.‬‬

‫‪-‬يسلم هذا االستثناء بعد موافقة اإلدارة المعنية (مصالح الصحة العامة)‪ ،‬وفي الحاالت المعينة‬
‫التي ال يمكن فيها إنجاز األشغال‪:‬‬

‫▪ إما ألسباب تقنية (غياب الشبكات الرئيسية للطرق والصرف الصحي والماء الصالح للشرب‬
‫والكهرباء‪)....‬‬

‫▪ وإما ألسباب تتعلق بالموقع الجغرافي للتجزئة (منطقة جبلية‪ ،‬منطقة‬

‫صحراوية‪.)....‬‬

‫▪ وإما ألسباب تتعلق بالغرض المخصص له العقار المراد تجزئته (بقع ذات مساحة كبيرة‬
‫مخصصة للسكن )‪.‬‬

‫إنجاز بعض التجهيزات من طرف صاحب التجزئة محل الجماعة‪.‬‬

‫‪ 20‬القانون رقم ‪ 06.87‬المتعلق بالتربية البدنية والرياضة الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 1.88.172‬بتاريخ ‪ 13‬من شوال ‪19( 1409‬‬
‫ماي ‪.)1989‬‬
‫‪ 21‬انظر المادة ‪ 21‬من القانون ‪.25.90‬‬
‫‪14‬‬
‫‪ -‬يمكن للمجزئ أن يحل محل الجماعة في إنجاز بعض الطرق والشبكات األخرى الرئيسية‬
‫بناء على اتفاق يبرمه مع الجماعة ؛ في هذه الحالة‪ ،‬يتم تعويض المبالغ الناتجة عن تكلفة‬
‫األشغال من مالكي األراضي التي تستفيد من تلك التجهيزات‪ ،‬تتولى الجماعة تحصيلها من‬
‫مالكي األراضي المعنيين وفق األساليب المقررة لتحصيل الرسم‪. 22‬‬

‫‪ -‬لقد ألزم المشرع المجزئ بالتصريح بانتهاء أشغال التجهيز المنصوص عليها في‬

‫مشروع التجزئة للسلطة‪ 23‬المختصة بتسليم اإلذن في التجزئة‪.‬‬

‫وبعد هذا التصريح تخضع التجزئة العقارية للمراقبة والتحقق من مدى تنفيذ المجزئ‬
‫اللتزاماته وذلك عبر مرحلتين ‪:‬‬

‫ثانيا‪ :‬على مستوى التسلم المؤقت ألشغال تجهيز التجزئة العقارية‪.‬‬

‫الغاية من التسلم المؤقت هو التحقق من أن أشغال التهيئة وإعداد األرض للبناء والصرف‬
‫الصحي قد تم إنجازها وفق ما ينص عليه المشروع الذي صدر اإلذن شأنه‪.‬‬

‫‪ -‬ويجب أن يتم التسلم المؤقت داخل أجل الخمسة وأربعين يوما الموالية للتصريح بانتهاء‬
‫التجهيز‪24‬‬ ‫أشغال‬

‫‪-‬ويتولى التسلم المؤقت لجنة تتألف مما يلي‪:25‬‬

‫‪ -‬ممثل مجلس الجماعة رئيسا؛‬

‫‪ -‬المهندس المعماري المزاول عمله في الجماعة أو المهندس المعماري للعمالة أو اإلقليم؛‬

‫‪ -‬المهندس المزاول عمله في الجماعة أو مهندس العمالة أو اإلقليم ؛ممثل السلطة اإلدارية ؛‬

‫‪ 22‬انظر المادة ‪ 20‬من القانون ‪.25.90‬‬

‫‪ 23‬انظر المادة ‪ 22‬من القانون ‪.25.90‬‬
‫‪ - 24‬انظر المادة ‪ 23‬من القانون ‪.25.90‬‬
‫‪/ https://commune-demnate.ma/ar25‬جماعة‪-‬دمنات‪/‬التعمير‪/‬شهادة‪-‬التسليم‪-‬المؤقت‪-‬ألشغال‪-‬التجزئة‪ /‬تاريخ االطالع ‪ 20‬نونبر ‪2024‬‬
‫على الساعة ‪.17:32‬‬
‫‪15‬‬
‫‪-‬ممثل المصالح الخارجية للتعمير أو إذا كانت التجزئة تقع بدائرة اختصاص وكالة حضرية‬
‫ممثل هذه الوكالة؛‬

‫‪-‬ممثل مصالح المحافظة على األمالك العقارية وأشغال المسح الطبوغرافي المعنية‪.‬‬

‫‪-‬ممثل الوزارة المكلفة باألشغال العمومية إذا تعلق األمر بتجزئة مجاورة للملك العام البحري‬
‫أو طرق المواصالت البرية غير الجماعية؛‬

‫م مثل المكتب الوطني للبريد واالتصاالت السلكية والالسلكية عندما تكون التجزئة متصلة‬
‫بالشبكة‪.‬‬

‫‪ -‬ممثل المصالح الجهوية لوزارة الشؤون الثقافية عندما يكون للتجزئة تأثير على المباني‬
‫التاريخي‪.‬‬

‫يحرر بعد انتهاء االجتماع إما محضر التسلم المؤقت لألشغال‪ ،‬وإما وثيقة‬

‫المعاينة تثبت عدم مطابقة األشغال المنجزة لما تنص عليه المستندات الموافق عليها‪.26‬‬

‫إذا لم يقم صاحب التجزئة‪ ،‬وداخل األجل المحدد فيها‪ ،‬بعد تبليغه وثيقة إثبات الحالة المعاينة‬
‫بتسوية الوضعية القائمة بتغيير أو إزالة بعض المنشآت أو إنجاز أشغال تكميلية‪ ،‬يكون للسلطة‬
‫المحلية أن تقوم تلقائيا على نفقة مالك األرض بهدم المنشآت القائمة بصورة غير قانونية أو‬
‫الالزمة‪27.‬‬ ‫بإنجاز المنشآت‬

‫المالحظ على مستوى الممارسة أن الفقرة المذكورة تكادال تكون مفعل‪ ،‬حيث أن اللجنة في‬
‫الغالب األعم من الحاالت ال تلزم المعني باألمر بآجال محددة كما أن السلطة المحلية كذلك‬
‫ال تتدخل إلنجاز األشغال‪.‬‬

‫‪ 26‬انظر الفقرة األخيرة من المادة ‪ 24‬من القانون ‪.25.90‬‬

‫‪ 27‬انظر الفقرة األخيرة من المادة ‪ 26‬من القانون ‪.25.90‬‬
‫‪16‬‬
‫كما أنه غالبا ما يتم التسلم المؤقت ألشغال التجهيز رغم عدم إتمام األشغال بحجة تبسيط‬
‫المساطر وتسريعها ‪،‬األمر الذي يترتب عنه عدم إنجاز األشغال المتبقية وبالتالي تشويه‬
‫المشهد الحضري والعمراني‪.‬‬

‫نضيف في هذا الشأن التصرفات غير القانونية التي يقوم بها مجموعة من رؤساء المجالس‬
‫الجماعية والمتمثلة في تسليم شهادة التسلم المؤقت رغم عدم موافقة بعض المصالح المكونة‬
‫اللجنة‪.‬‬

‫هنا ال تفوتنا الفرصة كذلك تحميل المسؤولية لبعض العدول والموثقين والمحافظين على‬
‫األمالك العقارية الذين يحررون ويتلقون العقود المتعلقة بعمليات البيع و اإليجار والقسمة‬
‫بناء على شهادة مسلمة من رئيس المجلس الجماعي دون التأكد من مدى وجود نسخة مشهود‬
‫بمطابقتها لألصل من محضر التسلم المؤقت كما تقر بذلك المادة ‪ 35‬من القانون‪.90 -25‬‬

‫ألشغال تجهيز التجزئة العقاري‬ ‫‪-‬إن اآلثار القانونية المترتبة على محضر التسلم المؤقت‬
‫والمتمثلة أساسا في تقسيم العقار إلى رسوم فردية وإبراء ذمة المجزئ‪ ،‬وتحرير التجزئة‬
‫عن طريق السماح للمجزئ بالبيع واإليجار والقسمة‪ ،‬الشيء الذي يجعل هذه العملية تشكل‬
‫وبدون منازع أهم مرحلة في مسلسل إحداث التجزئة‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬على مستوى التسلم النهائي ألشغال تجهيز التجزئة العقارية‪.‬‬

‫يعد التسلم النهائي ألشغال تجهيز التجزئة العقارية إجراء الحقا للتسلم ومكمال للتسلم المؤقت‪،‬‬
‫و يهدف إلى التحقق من أن الطرق ومختلف الشبكات ال يشوبها أي عيب ‪،‬وذلك بعد مضي‬
‫سنة من تحرير محضر التسلم المؤقت‪.28‬‬

‫إن أهمية عملية التسلم النهائي تتجلى من خالل آثارها القانونية والمتمثلة أساسا في قيام رئيس‬
‫مجلس الجماعة الحضرية أو القروية بتسليم شهادة تثبت أن الطرق ومختلف الشبكات توجد‬
‫في حالة سليمة وذلك بعد موافقة اللجنة المختصة ‪،‬يترتب على تسليم الشهادة المذكورة إلحاق‬

‫‪ - 28‬انظر المادة ‪ 27‬من القانون ‪.25.90‬‬

‫‪17‬‬
‫طرق التجزئة وشبكات الماء والمجاري والكهرباء والمساحات غير المبنية المغروسة‬
‫القروية‪29.‬‬ ‫باألمالك العامة للجماعة الحضرية أو‬

‫يكون إلحاق الطرق والشبكات و المساحات المشار إليها أعاله باألمالك العامة للجماعة‬
‫محل محضر يجب قيده باسمها في الصك العقاري األصلي للعقار موضوع التجزئة‪ ،‬ويباشر‬
‫هذا القيد مجانا بطلب من الجماعة الحضرية أو القروية التي يعنيها األمر‪.‬‬

‫إن عدم إجبار المشرع المجزئ بالقيام بالتسلم النهائي لألشغال تحت طائلة تعرضه لغرامة‬
‫تهديدية مثال يطرح عدة إشكاالت على المستوى العملي‪ ،‬فقد أفرزت الممارسة عدة خروقات‬
‫قانونية ناتجة عن عدم تسلم أشغال تجهيز التجزئة نهائيا ‪،‬نقترح في هذا الصدد جعل محضر‬
‫التسلم المؤقت ألشغال التجهيز بمثابة شهادة تخول للجماعة تملك الطرق والمرافق الجماعية‬
‫والفضاءات الخضراء‪ ،‬وذلك تفاديا لما يطرحه عدم قيام الجماعة بالتسلم النهائي من مشاكل‪.‬‬

‫التجزئات التي تنجز األشغال المتعلقة بها موزعة على أقساط‪:‬‬

‫يتم التسلم المؤقت بالنسبة لهذا النوع من التجزئات عند انتهاء كل قسط من أقساط األشغال‪،‬‬
‫وتضاف إلى محضر التسلم المؤقت شهادة من رئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية‬
‫‪30‬‬ ‫تتضمن بيان البقع األرضية التي يمكن بيعها أو إيجارها‪.‬‬

‫إذا لم ينفذ صاحب التجزئة برنامج تقسيط أشغال التجهيز المشار إليه في الفقرة السابقة وأيضا‬
‫في المادة ‪ 38‬من القانون ‪ ، 25.90‬يوجه إليه رئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية‬
‫إنذارا يأمره فيه بإنجاز األشغال المقررة ويضرب له أجال للقيام بذلك‪.‬‬

‫إذا لم تنجز األشغال في الميعاد المحدد لذلك تستحق الجماعة الحضرية أو القروية مبلغ‬
‫الضمان المنصوص عليه في المادة ‪ 38‬أعاله على أن تتولى بنفسها أو بواسطة من تفوض‬
‫إليه ذلك إنجاز األشغال الالزمة‪.‬‬

‫‪ 29‬انظر المادة ‪ 29‬من القانون ‪.25.90‬‬

‫‪ 30‬انظر الفقرة األولى من المادة ‪ 41‬من القانون ‪.25.90‬‬
‫‪18‬‬
‫ويتم التسلم النهائي بعد مضي سنة على تحرير محضر التسلم المؤقت المتعلق بأشغال القسط‬
‫األخير‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬المطلب الثاني‪:‬حقوق المجزئ المترتبة عن احداث التجزئات‬

‫العقارية و التزاماته‪.‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬حقوق المجزئ المترتبة عن إحداث التجزئات العقارية‬

‫لقد خول المشرع للمجزئ مجموعة من الحقوق التي تشكل ضمانة شخصية له كما تسهل‬
‫عمله عند قيامه بأعمال التجهيز‪ ،‬منها الحق في تعليل قرار رفض اإلذن بإحداث التجزئة‬
‫العقارية (أوال) والحق في التعويض عن االرتفاقات ( ثانيا)‪.‬‬

‫أوال‪ :‬الحق في تعليل قرار رفض اإلذن بإحداث التجزئة العقارية‬

‫لعل من أول الحقوق التي منحها المشرع المغربي للمجزئ هو الحق في تعليل رفض اإلذن‬
‫بإحداث التجزئة العقارية‪.‬‬

‫بمعنى أن اإلدارة تكون ملزمة ببيان مبررات اتخاذها لقرار الرفض المباشر ضمن البنود‬
‫المكونة لمنطوقها‪ ،‬وبهذا المنظور يصبح تعليل قرار الرفض بإحداث التجزئة العقارية شرطا‬
‫لمشروعيته‪ ،‬ويؤدي ذلك بمفهوم المخالفة إلى اعتبار القرار الخالي من التعليل قرارا مشوبا‬
‫بالتجاوز في استعمال السلطة شكال‪ ،‬ويخرج من نطاق الحمايةالقانونية ليقع في وعاء‬
‫الالمشروعية‪.31‬‬

‫باإلضافة إلى الحق في التعليل فقد منح المشرع للمجزئ حقا آخر يتمثل في حالة عدم قيام‬
‫اإلدارة بالرد على طلب إحداث التجزئة العقارية داخل أجل ثالثة أشهر من تاريخ تقديمه‬

‫‪ 31‬رواد السبيبي مسطرة إحداث التجزئات العقارية و آفاق التصرفات الواردة عليها‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪،‬‬
‫وحدة التكوين و البحث‪ ،‬ماستر قانون العقود و العقار‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة محمد األول‪ ،‬السنة‬
‫الجامعية ‪ ،2011-2012‬ص‪43‬‬
‫‪19‬‬
‫بالقيام بإحداث التجزئة ما دام المشرع اعتبر سكوت اإلدارة بمثابة قبول ضمني‪ ،‬وذلك طبقا‬
‫لما نصت عليه المادة الثامنة من القانون ‪.3225.90‬‬

‫وعليه فإنه يحق للمعني باألمر حسب مقتضيات المادة ‪ 5‬من القانون رقم ‪.3303.01‬‬

‫تقديم طلب داخل أجل ثالثين يوما النصرام األجل القانوني للطعن الطالعه على أسباب‬
‫القرار الضمني‪ ،‬وتكون اإلدارة ملزمة بالرد على الطلب داخل أجل خمسة عشرة يوما من‬
‫تاريخ التوصل بالطلب‪.‬‬

‫كما قد ترفض اإلدارة في بعض الحاالت طلب اإلذن بإحداث التجزئة العقارية دون قيامها‬
‫بتبليغ قرار الرفض للمجزئ‪ ،‬ما يفيد أن المجزئ حسب المادة الثامنة من القانون ‪ 25.90‬له‬
‫الحق في إحداث التجزئة ما دام المشرع المغربي أعطى له ترخيص إنشاء التجزئة بمرور‬
‫أجل محدد‪ ،‬وأن هذا الرفض للغير المعلن من طرف اإلدارة ال يعتد به ما دام المشرع يأخذ‬
‫بالوضع الظاهر وليس بما هو خفي‪.34‬‬

‫ثانيا‪ :‬حق التعويض عن االرتفاقات‪:‬‬

‫عرفت المادة ‪ 37‬من مدونة الحقوق العينية االرتفاق بأنه‪:35‬‬

‫“ حق عيني قوامه تحمل مقرر على عقار من أجل استعمال أو منفعة عقار شخص آخر"‬

‫وأضافت المادة ‪ 38‬من ذات القانون‪“ :‬ينشأ االرتفاق إما عن الوضعية الطبيعية لألماكن أو‬
‫بحكم القانون أو باتفاق المالكين‪”.‬‬

‫ويتضح من هذه المادة األخيرة أن حق االرتفاق يمكن أن ينشأ بحكم القانون كقانون التجزئات‬
‫العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات‪ ،‬الذي ينص على االرتفاقات التي يمكن‬

‫‪ 32‬لتهيئة فإن سكوت اإلدارة يعتبر بمثابة اإلذن في القيام بالتجزئة عند انصرام أجل ثالثة أشهر من تقديم طلب إحداثها‪ ،‬ويجب إنجاز التجزئة في‬
‫هذه الحالة وفق ما تتطلبه األنظمة المعمول بها‪ ،‬و ال سيما األحكام الواردة في تصاميم التنطيق و تصاميم التهيئة‬
‫‪ 33‬ظهير شريف رقم ‪ 1.02.202‬صادر في ‪ 12‬من جمادى األولى(‪ 23‬يوليوز ‪ )2002‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 03.01‬بشأن إلزام اإلدارات العمومية و‬
‫الجماعات المحلية و المؤسسات العمومية بتعليل قراراتها‪.‬‬
‫‪ 34‬رواد السبيبي‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪44‬‬
‫‪ 35‬ظهير شريف رقم ‪ 1.11.178‬صادر في ‪ 25‬من ذي الحجة ‪ 22( 1432‬نوفمبر ‪ )2011‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 39.08‬المتعلق بمدونة الحقوق‬
‫العينية‪ ،‬منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5998‬المؤرخة في ‪ 24‬نوفمبر ‪،2011‬ص‪5587‬‬
‫‪20‬‬
‫فرضها على صاحب التجزئة في المادة ‪ 30‬منه التي تنص على أنه " يجوز للجهة المختصة‬
‫بتسليم اإلذن في القيام بإحداث التجزئة أن تعلق إذنها على إدخال تعديالت على المشروع إذا‬
‫رأت منفعة في ذلك‪ ،‬كما يجوز لها على سبيل المثال أن تفرض على صاحب التجزئة ‪:‬‬

‫‪ -‬إنشاء ارتفاقات تستجيب لما تقتضيه متطلبات األمن العام والصحة والمرور والمتطلبات‬
‫الجمالية‪.‬‬

‫‪-‬االحتفاظ باألشجار الموجودة في األرض المراد تجزئتها‪.‬‬

‫‪-‬تعديل حدود األرض المراد تجزئتها‪.‬‬

‫‪ -‬تكوين مساحات احتياطية إضافية تخصص للتجهيزات الجماعية والمنشآت ذات المصلحة‬
‫العامة التي يستلزمها إحداث التجزئة‪".‬‬

‫وهكذا يتضح أنه من الممكن فرض مجموعة من االرتفاقات على صاحب التجزئة العقارية‪،‬‬
‫مما يدفعنا الى التساؤل حول إمكانية تعويض صاحب التجزئة عن االرتفاقات العقارية المنشأة‪.‬‬

‫لإلجابة على هذا التساؤل نستحضر ما نصت عليه المادة ‪ 31‬من القانون رقم ‪ 25.90‬التي‬
‫تنص على أنه‪:‬‬

‫" يستحق صاحب التجزئة تعويضا على االرتفاقات المنشأة بمقتضى المادة ‪ 30‬ما عدا تلك‬
‫التي تنشأ لما تقتضيه متطلبات األمن والصحة والمرور والمتطلبات الجمالية وضرورة‬
‫االحتفاظ باألشجار الموجودة في األرض المراد تجزئتها ‪...".‬‬

‫وهكذا نالحظ أن المجزئ يستحق تعويضا على االرتفاقات المتعلقة بتكوين مساحات احتياطية‬
‫إضافية والطرق إذا تجاوزت نسبة معينة هذه النسب حددتها الفقرة الثانية من المادة ‪ 31‬في‪:36‬‬

‫‪ 25% 36‬من المساحة الكلية إذا كان متوسط مساحة البقع الناتجة عن التجزئة يساوي أو يتعدى ‪1000‬م‪.‬‬
‫‪30%‬من المساحة الكلية إذا كان متوسط مساحة البقع الناتجة عن التجزئة يقل عن ‪1000‬م أو يساوي أو يفوق ‪600‬م‪.‬‬
‫‪35%‬من المساحة الكلية إذا كان متوسط مساحة البقع الناتجة عن التجزئات يقل عن ‪ 600‬متر مربع و يساوي أو يفوق ثالثمائة و خمسين (‪)350‬‬
‫مترا مربعا ‪.‬‬
‫‪ 40%‬من المساحة الكلية إذا كان متوسط مساحة البقع الناتجة عن التجزئة العقاري يقل عن ثالثمائة و خمسين (‪ )350‬مترا مربعا و يساوي أو‬
‫يتعدى مائتي (‪ )200‬مترا مربعا ‪.‬‬
‫‪21‬‬
‫لتفادي تعسف اإلدارة في بعض الحاالت عند فرضها ارتفاقات لضرورة المصلحة العامة‬
‫‪37‬‬
‫تتعدى النسب المئوية المحددة لمساهمة المالك في التعويض من أساسه‬

‫باإلضافة إلى ما سبق أعطى المشرع المغربي في المادة ‪ 20‬من القانون ‪ 25.90‬لمالك‬
‫المشروع الحصول على تعويض من مالكي األراضي التي تستفيد من الشبكات الرئيسية‬
‫للطرق والصرف الصحي وذلك في حالة حلول صاحب األرض محل الجماعة الحضرية أو‬
‫القروية في إنجاز تلك الشبكات ‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬التزامات المجزئ ‪.‬‬

‫ألزم المشرع المجزئ في ظل القانون رقم ‪ 25.90‬بمجموعة من االلتزامات التي يتعين عليه‬
‫احترامها والتقيد بمقتضياتها ألنها تكتسي صبغة النظام العام ‪ ،‬على اعتبار أنها تندرج في‬
‫إطار العالقة الثالثية التي تربط كل من اإلدارة والمجزئ والمستفيد ‪ ،‬وهذه االلتزامات تنقسم‬
‫إلى التزامات شكلية تتعلق باإليداع واإلشهار ‪ ،‬والتزامات موضوعية ‪.‬‬

‫*االلتزامات الشكلية‪:‬‬

‫لإلشهار أهمية بالغة إذ يمكن الراغبين في التعامل مع المجزئ من اإلحاطة بكافة المعلومات‬
‫على العقار موضوع التجزئة ‪ ،‬ولتحقيق هذه الغاية أوجب المشرع على المجزئ إيداع مشروع‬
‫التجزئة بالمحافظة العقارية أوال ثم اشهاره بمقر الجماعة ثانيا ‪.‬‬

‫أوال ‪ :‬إيداع الملف بالمحافظة العقارية‪:‬‬

‫فرض المشرع على صاحب التجزئة أن يقوم فور الحصول على اإلذن بإحداث التجزئة بإيداع‬
‫نسخة من الملف بالمحافظة العقارية وهو ما أكدته المادة ‪ 12‬من القانون ‪ ، 25.90‬كما أن‬

‫‪45%‬من المساحة الكلية إذا كان متوسط مساحة البقع الناتجة عن التجزئة يقل عن مائتي (‪ )200‬متر مربع ويساوي أو يفوق مائة( ‪ )100‬متر‬
‫مربع ‪.‬‬
‫‪50%‬من المساحة الكلية إذا كان متوسط مساحة البقع الناتجة عن التجزئة يقل عن مائتي (‪)200‬متر مربع ويساوي أو يفوق مائة (‪)100‬متر مربع‬
‫‪ 37‬علي الرام‪ ،‬التجزئات العقارية في ضوء أحكام القانون المغربي‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر الدراسات العليا المعمقة في حدة قانون العقود و‬
‫العقار‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية وجدة ‪،‬جامعة محمد األول‪ ،‬الموسم الجامعي ‪.2001/2000‬‬
‫‪22‬‬
‫المادة ‪ 32‬من نفس القانون نصت على ذلك ‪ ،‬كما يتعين على صاحب التجزئة فور نقل تصميم‬
‫التجزئة على الخريطة العقارية الخاصة بالعقار موضوع التجزئة أن يطلب من المحافظة‬
‫العقارية إنشاء صك عقاري خاص بكل بقعة من البقع الناتجة عن تجزئة العقار ‪ ،‬إذن فالقيد‬
‫في الرسم العقار ي يؤكد ملكية مالك التجزئة لمشروعه ‪ ،‬وعليه فالتصرفات والحقوق غير‬
‫المقيدة اليجوز االحتجاج بها ‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬اإلشهار ‪.‬‬

‫مادام أن عملية التقييد واإليداع بالمحافظة العقارية تشكل نوعا من اإلشهار للعقار المجزئ ‪،‬‬
‫فإن المادة ‪ 46‬من القانون ‪ 25.90‬أكدت ذلك وأوجبت إشهار ملف المشروع بمقر الجماعة‬
‫الحضرية أو القروية كما يمكن إشهاره بكافة وسائل اإلشهار عاإلعالن في الجرائد المخولة‬
‫لذلك ‪.‬‬

‫اإلشهار اإلداري ‪.‬‬

‫عمال بمقتضيات المادة ‪ 16‬من القانون السالف الذكر يتعين على المالك فور الحصول على‬
‫اإلذن أن يعمد إلى إشهار المستندات التي على أساسها حصل على اإلذن بالتجزيئ بمقر‬
‫الجماعة المعنية بالمشروع ‪ ،‬وخص المشرع ضمن الوثائق المشمولة باإلشهار الوثائق التالية‬

‫‪-‬المستندات المتعلقة بالتصور المعماري للتجزئة ‪.‬‬

‫‪-‬المستندات الفنية المتعلقة بإنجاز الطرق ومختلف شبكات الماء والصرف الصحي والكهرباء ‪.‬‬

‫‪-‬دفتر الشروط (التحمالت)‪.‬‬

‫‪ -‬برنامج تقسيم األشغال في حالة وجود نظام األجزاء المشتركة‪ .‬وجميع هذه الوثائق يجب أن‬
‫تتضمن مراجع االذن اإلداري (رقمه‪ ،‬تاريخه… ) دون أي تغيير من شأنه أن يؤدي إلى‬
‫التدليس والتغرير بالمستفيدين من بقع التجزئة ومثل هذا اإللتزام يعد وسيلة عملية الطالع‬
‫الغير لمثل ه ذه المعلومات الضرورية خاصة وأن المشرع خول للسلطة الجماعية امكانية‬
‫إلحاق هذه الوثائق بوقع المشروع على نفقة المالك ‪.‬‬
‫‪23‬‬
‫على ضوء ما سبق نجد المشرع المغربي لم يحدد بدقة األجل الذي يتعين فيه على المالك بدء‬
‫عملية اإلشهار بمقر الجماعة وانما اكتفى بذكر عبارة "فور الحصول على اإلذن " التي تبقى‬
‫محل تأويل‪.‬‬

‫كما يعاب على المشرع المغربي عدم تحديده لمدة سريان عملية اإلشهار بمقر الجماعة ‪ ،‬ذلك‬
‫أن عدم تحديد هذه المدة كحد أدنى على األقل يجعل األمر مثار للعديد من التالعبات السيما‬
‫بالنسبة للمشاريع المشبوهة في أمرها ‪ ،‬والمرتبطة أساسا بسلطة نفوذ المجالس الجماعية‬
‫المنتخبة ‪ ،‬وللحد من هذه الوضعية غير الصحية يتطلب األمر التدخل التشريعي‪.‬‬

‫كصيغة ثانية من صيغ اإلشهار اإلداري اختار المشرع موقع أو ورش التجزئة كمحل لإلشهار‬
‫حيث يلزم المالك وإلى حين تحرير محضر التسلم المؤقت بأن يثبت بحروف بارزة على الفتة‬
‫توضع في واجهة ورش األشغال تاريخ ومصادر الترخيص اإلداري (رقمه ‪ ،‬تاريخه‪.)….‬‬

‫وتعتبر هذه الصيغة مكملة لعملية اإلشهار بمقر الجماعة المعنية على اعتبار أنها تتم بعين‬
‫المكان وبالنظر إلى اقتصارها من حيث الوثائق المشمولة باإلشهار على مراجع اإلذن اإلداري‬
‫وبذلك تعد أقل فعالية‪.38‬‬

‫اإلشهار العقاري‪:‬‬

‫إن اإلشهار عن طريق مصلحة المحافظة على األمالك العقارية يشكل ركيزة قانونية تعتمدها‬
‫هذه المصلحة لتفادي عمليات الغش والتدليس قدر اإلمكان في العقار موضوع اإلشهار ‪.‬‬

‫وعليه واستنادا لمقتضيات المادة ‪ 46‬يتعين على المالك فور حصوله على الترخيص بالتجزيئ‬
‫أن يعمد إلى اشهار المستندات التي حصل على أساسها على الترخيص المذكور وهنا يجب‬
‫اإلشارة إلى أن اشهار مشروع التجزئة بالمحافظة العقارية يختلف جذريا عن الشهر‬
‫المنصوص عليه في المادة ‪ 65‬من ظهير التحفيظ العقاري ‪.39‬‬

‫‪ 38‬إحداث التجزئات العقارية في المغرب ‪ ،‬مقال منشور بموقع)‪. www.maroclaw.com‬‬

‫‪ 39‬ادريس كركين ‪ ،‬عرض حول التجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات ‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية بأكادير‬
‫‪24‬‬
 ‫االلتزامات الموضوعية‪:‬‬

‫ألزم المشرع المغربي في ظل القانون ‪ 25.90‬المجزئ بعدد من االلتزامات التي تربط كل‬
‫من اإلدارة والمجزئ والمستفيد وتتجلى االلتزامات الموضوعية في‪:‬‬

‫أوال ‪ :‬االستعانة اإلجبارية بالمختصين إلنجاز مشروع التجزئة ‪.‬‬

‫حيث ألزم المشرع المجزئ اإلستعانة بالمهندس المعماري ‪ ،‬المهندس المختص ‪ ،‬ومهندس‬
‫المساحة طبقا للمواد من ‪ 13‬إلى ‪ 17‬من قانون ‪ 25.90‬المتعلق بالتجزئات العقارية ‪ ،‬وقد‬
‫أوكل المشرع لهؤالء سلطات مهمة تتمثل في وضع وتوقيع أهم المستندات المعتمد عليها في‬
‫تكوين طلب اإلذن ‪ ،‬وهكذا فالمجزئ ملزم بأن يلجأ إلى مهندس معماري يمارس مهنته في‬
‫القطاع الخاص ومسجل في الهيئة الوطنية للمهندسين المعماريين ‪ ،‬وذلك ليقوم بالمهام التالية‬

‫‪-‬وضع تصور لمشروع التجزئة من الوجهة المعمارية يترجم على الخصوص في رسم بياني‬
‫يطهر موقع التجزئة وهيئتها ‪.‬‬

‫‪ -‬وضع جميع المستندات المتعلقة بتصور التجزئة من الوجهة المعمارية التي يجب اإلدالء‬
‫بها إلى الجهة المختصة للحصول على اإلذن بإحداث التجزئة ‪.40‬‬

‫تنص المادة ‪ 17‬من نفس القانون على "يجب على صاحب التجزئة أن يعين مهندسا معماريا‬
‫أو مهندسا مختصا أو مهندسا من مهندسي المساحة ليتولى بوصفه منسقا مهمة السهر على‬
‫انجاز األشغال على أفضل وجه‪.‬‬

‫‪ 40‬تنص المادة ‪ 13‬من القانون ‪ 25.90‬على"‪:‬‬

‫يجب أن يوكل الى مهندس معماري حر يكون مسجل في هيئة المهندسين المعماريين القيام بــ‪:‬‬
‫‪-‬تصور مشروع التجزئة من الوجهة المعمارية ؛‬
‫‪ -‬وضع جميع المستندات المتعلقة بتصور التجزئة من الوجهة المعمارية التي يجب اإلدالء بها إلى الجهة المختصة للحصول على اإلذن بإحداث‬
‫التجزئة"‪.‬‬
‫تنص المادة ‪ 14‬من القانون السالف الذكر على أنه ‪":‬يجب أن يوكل الى مهندس من مهندسي المساحة وضع الرسم الطبوغرافي الذي يقوم‬
‫المهندس المعماري على أساسه بتصور مشروع التجزئة من الوجهة المعمارية‬
‫تنص المادة ‪ 16‬من نفس القانون على ‪.":‬يجب أن يوكل الى المهندسين المختصين وضع المستندات الفنية (التصاميم والدراسات) المتعلقة بإقامة‬
‫الطرق ووسائل الصرف الصحي وشبكات الماء والكهرباء‬
‫‪25‬‬
 ‫ثانيا ‪ :‬االلتزام بأشغال التجهيز ‪.‬‬

‫بعد حصول المجزئ على موافقة اإلدارة بإحداث التجزئة فإن هذه الرخصة ال تبقى مرتبة‬
‫لنتائجها في حالة عدم بدء األشغال ‪ ،‬وتتعلق هذه األشغال وفقا ألحكام المادة ‪ 18‬من قانون‬
‫‪ 25.90‬بالتجهيزات التالية‪:‬‬

‫‪-‬اقامة الطرق الداخلية ومواقف السيارات ؛‬

‫‪-‬توزيع الماء والكهرباء وصرف المياه والمواد المستعملة ؛‬

‫‪-‬تهيئة المساحات غير المبنية كالساحات والمناطق الخضراء والمالعب ؛‬

‫‪-‬وصل كل بقعة من بقع التجزئة بمختلف الشبكات الداخلية للتجزئة‪.‬‬

‫‪ -‬وصل الطرق ومختلف الشبكات الداخلية للتجزئة بما يقابلها من الشبكات الرئيسية ؛‬

‫‪ -‬اقامة الطرق ووسائل اإليصال الكفيلة بتيسير النفوذ الى شاطئ البحر إذا كانت األرض‬
‫المراد تجزئتها مجاورة للملك العام البحري‪.‬‬

‫االلتزام بتحمل االرتفاقات‪:‬‬

‫لقد أجاز القانون لإلدارة مانحة الرخصة أن تعلق إصدار هذه الرخصة على إدخال تعديالت‬
‫على المشروع إذا رأت منفعة في ذلك ‪ ،‬كما يجوز لها على سبيل المثال أن تفرض عاى‬
‫صاحب التجزئة‪:‬‬

‫* إنشاء ارتفاقات تستجيب لما تقتضيه متطلبات األمن العام والصحة العامة والمرور‬
‫والمتطلبات الجمالية ‪.‬‬

‫*تعديل حدود األرض المراد تجزئتها ‪.‬‬

‫‪26‬‬
‫*االحتفاظ باألشجار الموجودة في األرض المراد تجزئتها وذلك حسب المادة ‪ 30‬من قانون‬
‫‪.4125.90‬‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬دور المراكز الجهوية لالستثمار‪:‬‬

‫المطلب األول‪ :‬اإلطار التنظيمي للمراكز الجهوية وفق القانون ‪47.18‬‬

‫ان احداث المراكز الجهوية لالستثمار جاء استجابة للرسالة الملكية لسنة ‪ 9‬يناير ‪2002‬‬
‫المتعلقة بالتدبير الالمركزي لالستثمار والنهوض به باعتباره خيار استراتيجي حسب صانعي‬
‫القرار في زمن العولمة وباعتباره كذلك محفزا للنمو ولتوفير مناصب الشغل وخلق الثروات‪.‬‬

‫فإحداث المراكز الجهوية لالستثمار شكلت نقلة نوعية في اتجاه تفعيل أسلوب جديد للتدبير‬
‫االقتصادي القائم على الالتمركز من جهة وتبسيط المساطر اإلدارية من جهة أخرى‪ ،‬فهذه‬
‫المراكز تعد لبنة جهوية في مسار تأهيل االلية االستقبالية لالستثمارات الخاصة الوطنية‬
‫واألجنبية لمواجهة التحديات المنافسة في جلب االستثمار ‪ ،‬هذا األخير أضحى الرهان‬
‫االستراتيجي المعتمد من قبل السياسات العامة للدولة وبعد مرور ما يقارب ‪ 17‬سنة من انشاء‬
‫هذه المراكز وعلى خلفية مجموعة من االنتقادات الموجهة لها تم صدور القانون رقم ‪47.18‬‬
‫المتعلق بإصالح المراكز الجهوية لالستثمار واحداث اللجان الجهوية لالستثمار سنة ‪.2019‬‬

‫ويكتسي موضوع المراكز الجهوية الستثمار اهمية بالغة سواء على مستوى النظري وعلى‬
‫المستوى العملي‪ ،‬فبالنسبة للجانب النظري فتبرز من خالل اهتمام المؤسسة الملكية انطالقا‬
‫من الرسالة التأسيسية لهذه المراكز سنة ‪ 2002‬ومن حيث تتبع عملها والدعوة إلصالحها‬
‫وإعادة هيكلتها واهتمام مختلف الفاعلين االقتصاديين سواء المغاربة او األجانب ‪.‬‬

‫‪ 41‬مصطفى كنكورة ‪ ،‬التجزئات والتقسيمات العقارية ‪ ،‬جامعة موالي اسماعيل ‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية بمكناس ‪ ،‬الموسم‬
‫الجامعي ‪.2022/2021‬‬
‫‪27‬‬
‫أما عمليا فتظهر بجالء في مختلف مجاالت خلق المقاولة وتشجيع االستثمار من خالل‬
‫النهوض بالتنمية االقتصادية واالجتماعية عبر تدليل المساطر واإلجراءات امام المستثمرين‬
‫في خلق المقاوالت والبحث عن مقاربة تعتمد عنصري التتبع والمواكبة خصوصا في ظل‬
‫صدور القانون الجديد ‪. 47.18‬‬

‫وبعدما أشار القانون ‪ 47.18‬في قسمه األول المتعلق بالمراكز الجهوية لالستثمار وفي الباب‬
‫المتعلق باألحكام العامة على ان المراكز الجهوية أصبحت بمقتضى هذا القانون بمثابة‬
‫مؤسسات عمومية تتمتع بالشخصية االعتبارية واالستقالل المالي على خالف ما كان عليه‬
‫الحال في السابق‪ ،‬كما اشارت المادة ‪ 3‬من نفس القانون خضوع المراكز لوصاية الدولة التي‬
‫يكون الغرض منها العمل على احترام األجهزة المختصة بالمراكز ألحكام هذا القانون‪.‬‬

‫وعليه سنحاول التطرق في هذا المطلب للمهام المنوطة بهذه المراكز (الفقرة األولى)‪ ،‬ثم‬
‫سنتناول كل من أجهزة اإلدارة والتسيير لهاته المراكز في (الفقرة الثانية ) ‪.42‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬المهام المنوطة بالمراكز الجهوية لالستثمار حسب القانون ‪47.18‬‬

‫تحول المراكز الجهوية لالستثمار القائمة في تاريخ دخول القانون ‪ 47.18‬حيز التنفيذ الى‬
‫مؤسسات عمومية تتمتع بالشخصية االعتبارية واالستقالل المالي وتخضع ألحكام هذا القانون‬
‫كما يشار الى المركز الجهوي لالستثمار بعده بالمركز أو المراكز حسب الحالة وذلك حسب‬
‫المادة ‪ 1‬من القانون أعاله‪.‬‬

‫كما اشارت المادة ‪ 3‬من القانون ‪ 47.18‬خضوع المراكز لوصاية الدولة التي يكون الغرض‬
‫منها العمل على احترام األجهزة المختصة بالمراكز ألحكام هذا القانون ‪.‬‬

‫وباالطالع على مقتضيات الباب الثاني من القسم األول المتعلق بالمراكز الجهوية لالستثمار‬
‫من القانون السالف الذكر نجد مجوعة من المهام جاء بها المشرع من اجل تبسيط المساطر‬

‫‪ 42‬خالد الغازي‪ ،‬عرض حول المراكز الجهوية لالستثمار‪ ،‬جامعة موالي إسماعيل كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية بمكناس‪ ،‬السنة‬
‫الجامعية ‪ ،2023/2022‬ص‪ 2‬و‪.3‬‬
‫‪28‬‬
‫وضمان جودة الخدمات وتحقيق الشفافية والفعالية والتشجيع على االستثمار‪ ،‬ومحاولة تجاوز‬
‫العراقيل اإلدارية التي تتمثل في تعقيد المساطر وطول اإلجراءات وضعف األجهزة‪ ،‬وهذه‬
‫‪ 47.18‬في ‪:‬‬ ‫المهام تتمثل حسب المادة ‪ 4‬من القانون‬

‫تتولى المراكز‪ ،‬كل واحد منها في حدود نفوذه الترابي‪ ،‬المساهمة في تنفيذ سياسة الدولة في‬
‫مجال تنمية االستثمارات وتحفيزها وإنعاشها وجلبها على الصعيد الجهوي‪ ،‬والمواكبة الشاملة‬
‫للمقاوالت‪ ،‬ال سيما المقاوالت الصغرى والمتوسطة والصغيرة جدا‪.‬‬

‫ولهذه الغاية‪ ،‬تمارس المراكز المهام التالية‪:‬‬

‫أ) فيما يخص عرض الخدمات المقدمة لفائدة المستثمرين ومواكبة المقاوالت الصغرى‬
‫والمتوسطة والصغيرة جدا‪ ،‬تقوم المراكز‪ ،‬باعتبارها شبابيك وحيدة‪ ،‬بما يلي‪:‬‬

‫‪ -1‬تقديم المساعدة للمستثمرين في القيام بالمساطر واإلجراءات اإلدارية التي يستلزمها‬

‫إحداث مقاوالتهم؛‬

‫‪ -2‬تقديم المساعدة للمستثمرين والمقاوالت‪ ،‬خاصة منها المقاوالت الصغرى والمتوسطة‬

‫والصغيرة جدا‪ ،‬في إنجاز مشاريعهم االستثمارية‪ ،‬ومواكبتهم للحصول على التراخيص‬
‫والقرارات اإلدارية التي تقتضيها النصوص التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل؛‬

‫‪ -3‬تلقي ملفات االستثمار وطلبات التراخيص والقرارات اإلدارية المتعلقة بها‪ ،‬ودراستها‬
‫بتنسيق مع اإلدارات والهيئات العمومية المعنية طبقا للنصوص التشريعية والتنظيمية الجاري‬
‫بها العمل؛‬

‫‪ -4‬إعداد القرارات اإلدارية الضرورية إلنجاز مشاريع االستثمار‪ ،‬التي يكون تسليمها أو‬
‫توقيعها موضوع تفويض يمنح لوالة الجهات أو يدخل ضمن اختصاصاتهم‪ ،‬وذلك طبقا‬
‫للنصوص التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل؛‬

‫‪29‬‬
‫‪ -5‬تتبع المقاوالت‪ ،‬خاصة المقاوالت الصغرى والمتوسطة والصغيرة جدا ‪ ،‬ومواكبتها‪،‬‬
‫بطلب منها‪ ،‬خالل مدة مزاولة نشاطها‪ ،‬وال سيما من خالل تقديم االستشارة والمساعدة لها‬
‫قصد تمكينها من تجاوز الصعوبات التي قد تعترضها؛‬

‫‪ -6‬السهر على نزع الصفة المادية عن المساطر واإلجراءات المتعلقة بدراسة ملفات مشاريع‬
‫االستثمار؛‬

‫‪ -7‬تطوير منصات الكترونية مخصصة لالستثمار على الصعيد الجهوي وإدارتها‪ ،‬وال سيما‬
‫قصد تمكين المستثمرين والمقاوالت‪ ،‬خاصة المقاوالت الصغرى والمتوسطة‪ ،‬من الولوج إلى‬
‫المعطيات المتعلقة بمناخ االستثمار بالجهة‪ ،‬وفرص االستثمار واإلمكانات التي توفرها الجهة‪،‬‬
‫والمساطر التي يتعين اتباعها إلنجاز مشاريعهم ومن تتبع مراحل دراسة ملفاتهم المتعلقة‬
‫باالستثمار؛‬

‫‪ -8‬القيام تحت إشراف عمال العماالت أو األقاليم المعنيين وبتنسيق مع اإلدارات والهيئات‬
‫العمومية والجماعات الترابية المعنية‪:‬‬

‫‪ -‬بتتبع مشاريع االستثمار سواء تعلق األمر بمشاريع قيد اإلنجاز أو بمشاريع تم إنجازها؛‬
‫‪ -‬بتتبع تنفيذ عقود أو اتفاقيات االستثمار المبرمة مع الدولة من أجل االستفادة من‬
‫االمتيازات المنصوص عليها في النصوص التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل‪.‬‬
‫ولهذه الغاية‪ ،‬يعد العامل تقريرا يتعلق بتتبع مراحل تقدم إنجاز المشاريع المذكورة‬
‫ويعرضه على والي الجهة بصفته رئيس اللجنة الجهوية الموحدة لالستثمار المنصوص‬
‫عليها في القسم الثاني من هذا القانون؛‬
‫‪ -‬بتتبع االتفاقيات المتعلقة بتهيئة المناطق الصناعية ومناطق األنشطة االقتصادية‬
‫وتطويرها؛‬

‫‪ -9‬وضع المعلومات ذات الطابع العمومي‪ ،‬بكل الوسائل المتاحة‪ ،‬رهن إشارة المستثمرين‬
‫والمقاوالت‪ ،‬ال سيما منها‪:‬‬

‫‪30‬‬
‫‪-‬المعطيات واإلرشادات التي تتعلق بإمكانيات الجهة واإلطار القانوني الذي ينظم االستثمارات‬
‫وأهم قطاعات األنشطة في الجهة؛‬

‫‪-‬خرائط للوعاء العقاري العمومي والمناطق الصناعية ومناطق األنشطة االقتصادية المتوفرة‬
‫داخل نفوذ المركز الترابي والتي يمكن أن تحتضن مشاريع استثمار منتجة ومحدثة لمناصب‬
‫الشغل‪ ،‬تعد بتعاون مع اإلدارات والهيئات العمومية والجماعات الترابية المعنية؛‬

‫‪-‬المعطيات المتعلقة بالموارد البشرية وإمكانات التمويل وفرص الشراكة والمساعدة الممكنة؛‬

‫‪-‬كتيبات تتضمن المساطر واإلجراءات الواجب القيام بها‪ ،‬وتحدد الئحة الوثائق الواجب‬
‫اإلدالء بها قصد الحصول على التراخيص المطلوبة إلنجاز مشاريع االستثمار؛‬

‫‪-‬دالئل تتضمن المنظومة المحفزة على االستثمار في مختلف قطاعات األنشطة‪ ،‬وتبين‬
‫االمتيازات الممنوحة والشروط الواجب استيفاؤها قصد االستفادة منها‪.‬‬

‫من أجل تمكين المستثمرين من االستفادة من خدمات ذات جودة مماثلة‪ ،‬تسهر المراكز‬

‫على أن يكون محتوى الكتيبات والدالئل المذكورة منمطا طبقا لتوجيهات اإلدارة؛‬

‫‪ -10‬تنظيم لقاءات وأيام إعالمية وورشات لفائدة المستثمرين‪ ،‬والمشاركة في تنشيط‬

‫الفضاءات المخصصة للتعريف بالمنظومات التحفيزية لتنمية االستثمار‪.‬‬

‫ب) في ما يخص التحفيز االقتصادي للجهة والعرض الترابي المتعلق باالستثمار‪ ،‬تقوم‬

‫المراكز بما يلي‪:‬‬

‫‪ 1 -‬ضمان يقظة اقتصادية جهوية‪ ،‬ال سيما من خالل جمع المعطيات الماكرو اقتصادية‬

‫للجهة المعنية وتحيينها؛‬

‫‪2 -‬إحداث قاعدة معطيات تتعلق بفرص االستثمار التي يمكن تجسيدها في شكل مشاريع على‬
‫صعيد الجهة‪ ،‬ووضعها رهن إشارة المستثمرين بجميع الوسائل المتاحة؛‬

‫‪31‬‬
 ‫– ‪3‬المساهمة مع الجهات واإلدارات والهيئات المعنية في‪:‬‬

‫‪ -‬إعداد وتنفيذ استراتيجيات تنمية االستثمار وإنعاشه وتشجيعه والتحفيز عليه على صعيد‬
‫الجهات طبقا لتوجهات الحكومة وتوجيهاتها؛‬

‫‪ -‬إعداد وتنفيذ مخططات موجهة للمستثمرين تتعلق بالنهوض بالمجال الترابي للجهة وبجاذبيته‬

‫‪ -‬تنزيل االستراتيجيات القطاعية الوطنية المتعلقة باالستثمار على صعيد الجهات؛‬

‫‪ 4 -‬المساهمة‪ ،‬إلى جانب الهيئات المختصة‪ ،‬في إعداد الدراسات القبلية لتنمية المناطق‬
‫الصناعية ومناطق األنشطة االقتصادية األخرى‪ ،‬وعند االقتضاء‪ ،‬المساهمة في تطويرها؛‬

‫‪ 5 -‬القيام‪ ،‬تحت إشراف السلطة الحكومية الوصية‪ ،‬باقتراح كل تدبير على الحكومة‪:‬‬

‫‪-‬يرمي إلى توفير عرض مندمج وجذاب لالستثمار على صعيد الجهة؛‬

‫‪-‬يهم استعمال موارد الصناديق المحدثة لتحفيز االستثمارات وإنعاشها؛‬

‫‪ -‬يرمي إلى تبسيط المساطر اإلدارية المتعلقة باالستثمار وتقليص اآلجال المتعلقة بها‬
‫والنهوض بالمبادرة المقاوالتية واالستثمار‪.‬‬

‫ج ) في ما يخص تسوية الخالفات بين اإلدارات و المستثمرين بطرق ودية‪ ،‬تقوم المراكز‬
‫بما يلي‪:‬‬

‫‪-‬القيام بمساعي التوفيق‪ ،‬بناء على طلب من المستثمرين‪ ،‬قصد التواصل مع اإلدارات‬
‫والهيئات العمومية المعنية خالل إنجاز مشاريع االستثمار أو استغالها‪.‬‬

‫في حالة عدم تسوية الخالف‪ ،‬يرفع المركز اقتراحاته إلى والي الجهة قصد التوصل قدر‬
‫اإلمكان إلى حل توافقي وذلك في إطار احترام النصوص التشريعية والتنظيمية الجاري بها‬
‫العمل؛‬

‫‪32‬‬
‫‪ -‬إعداد تقارير دورية‪ ،‬ترفع إلى والي الجهة‪ ،‬تتعلق بحاالت شطط واضحة تمت معاينتها‬
‫وإثباتها بصورة قانونية أو بالصعوبات المتكررة التي تعترض مسار معالجة ملفات االستثمار‬
‫أو حاالت التأخير في معالجتها‪ .‬وفي هذه الحالة يتخذ والي الجهة اإلجراءات الضرورية‬
‫ويحيل األمر إلى السلطات المختصة‪.‬‬

‫عالوة على المهام المبينة أعاله‪ ،‬تؤهل المراكز للقيام بما يلي‪:‬‬

‫‪ -‬إبرام كل عقد أو اتفاقية شراكة مع كل هيأة من هيئات القطاع العام أو الخاص‪ ،‬وطنية كانت‬
‫أم أجنبية‪ ،‬تندرج ضمن مهامها وتهدف‪ ،‬على الخصوص‪ ،‬إلى تبادل التجارب والخبرات؛‬

‫‪-‬إجراء كل دراسة أو بحث له صلة بمهامها‪.‬‬

‫ينشر كل مركز تقريرا سنويا حول أنشطته في ‪ 30‬يونيو من السنة الموالية على أبعد تقدير‪.‬‬

‫كما انه يتعين على السلطات الحكومية المعنية‪ ،‬في إطار تنفيذ السياسات العمومية المتعلقة‬
‫باالستثمار‪ ،‬أن تطلع المراكز على كل استراتيجية وطنية قطاعية أو بين قطاعية وعلى‬
‫التوجهات العامة وبرامج ومشاريع التنمية التي تقررها إلنعاش االستثمار‪.‬‬

‫يتم إطالع المراكز أيضا على مقررات األجهزة التداولية للجماعات الترابية التي تتعلق بتحفيز‬
‫االستثمارات والتنمية االقتصادية للجماعات المذكورة‪.43‬‬

‫ويتعين على اإلدارات والهيئات العمومية والجماعات الترابية المعنية موافاة المركز‪ ،‬بناء‬
‫على طلب منه‪ ،‬بالمعطيات والمعلومات والوثائق التي تتوفر عليها والتي تعد ضرورية للقيام‬
‫بمهامه‪ ،‬ال سيما تلك المتعلقة بتنمية االستثمار على صعيد الجهة‪.‬‬

‫يتعين أيضا على المراكز أن توافي بدورها اإلدارات والهيئات العمومية والجماعات الترابية‬
‫المعنية بالمعلومات المتوفرة لديها في مجال االستثمارات‪.44‬‬

‫‪ 43‬المادة ‪ 5‬من القانون ‪.47.18‬‬

‫‪ 44‬المادة ‪ 6‬من القانون ‪.47.18‬‬
‫‪33‬‬
‫يتعين على اإلدارات والهيئات العمومية‪ ،‬كل فيما يخصه‪ ،‬استشارة المراكز خالل مراحل‬
‫وضع تصور للمساعدات والتحفيزات المالية ذات الطابع الترابي الموجهة لدعم المستثمرين‬
‫والمقاوالت والتخطيط لها ‪.‬‬

‫يمكن لإلدارات والهيئات العمومية والجماعات الترابية المذكورة أعاله أن تعهد إلى المراكز‬
‫المعنية بتدبير صناديق دعم المستثمرين والمقاوالت وفق الشروط وحسب الكيفيات المحددة‬
‫بموجب النصوص التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل‪.45‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬أجهزة اإلدارة والتسيير للمراكز الجهوية لالستثمار‪:‬‬

‫لقد نص قانون ‪ 47.18‬على تحويل المراكز الجهوية لالستثمار إلى مؤسسات عمومية تتمتع‬
‫بالشخصية االعتبارية واالستقالل المالي‪ ،‬عهد بإدارتها إلى مجالس إدارية يرأسها والة‬
‫الجهات ويسيرها إلى مدراء عامين يتم تعيينهم طبقا للنصوص التشريعية والتنظيمية الجاري‬
‫العمل بها ‪.46‬‬

‫المجلس اإلداري‪ :‬يتكون مجلس إدارة المراكز‪ ،‬تحت رئاسة والي الجهة من األعضاء التالي‬
‫بيانهم‪: 47‬‬

‫‪-‬رئيس مجلس الجهة المعني أوأحد نوابه يعينه بصورة صحيحة لهذا الغرض؛‬

‫‪-‬الممثلون الجهويون لإلدارات العمومية المعنية بتنمية االستثمارات والمحددة بنص تنظيمي؛‬

‫‪-‬ممثلو المؤسسات العمومية التالية‪:‬‬

‫_ الوكالة المغربية لتنمية االستثمارات والصادرات؛‬

‫_الوكالة الوطنية إلنعاش المقاوالت الصغرى والمتوسطة؛‬

‫‪ 45‬المادة ‪ 7‬من نفس القانو‬

‫‪ 46‬المادة ‪ 1‬و ‪ 9‬من نفس القانون‪.‬‬
‫‪47‬المادة ‪ 10‬من نفس القانون‬
‫‪34‬‬
 ‫_ الوكالة الوطنية إلنعاش التشغيل والكفاءات؛‬

‫_ مكتب التكوين المهني وإنعاش الشغل؛‬

‫_وكالة التنمية الفالحية؛‬

‫_ الوكالة الوطنية لتنمية تربية األحياء البحرية‪ ،‬بالنسبة للجهات ذات واجهة بحرية؛‬

‫_صندوق الضمان المركزي؛‬

‫_ الوكالة الحضرية الكائن مقرها بمركز الجهة المعنية ‪.‬‬

‫‪-‬رؤساء غرفة التجارة والصناعة والخدمات وغرفة الفالحة وغرفة الصيد البحري وغرفة‬
‫الصناعة التقليدية بالجهة المعنية؛‬

‫‪-‬الممثل الجهوي للمنظمة المهنية للمشغلين األكثر تمثيلية؛‬

‫‪-‬ثالث شخصيات مستقلة مشهود لها بالكفاءة في المجاالت المرتبطة بالمهام المخولة للمراكز‪،‬‬
‫يتم تعيينها من قبل رئيس مجلس اإلدارة‪.‬‬

‫يمكن لرئيس مجلس اإلدارة أن يدعو الجتماعات المجلس‪ ،‬بصفة استشارية‪ ،‬كل شخص يرى‬
‫فائدة في مشاركته‪.‬‬

‫اما فيما يتعلق باختصاصات المجلس‪ ،‬فيمكن تلخيصها في ثالث اختصاصات أساسية‪:48‬‬

‫‪:1‬االختصاصات التنظيمية‪ :‬حيث يصادق المجلس على برنامج العمل السنوي للمركز‪،‬‬
‫ويحصر المخطط التنظيمي الذي يحدد بنيات المراكز التنظيمية واختصاصاتها‪ ،‬وكذا حصر‬
‫النظام األساسي الخاص بمستخدمي المركز الذي يحدد على الخصوص‪ ،‬شروط توظيف‬
‫المستخدمين ونظام أجورهم وتعويضاتهم ومسارهم المهني‪ ،‬ويصادق كذلك على تقرير‬
‫التسيير السنوي والتقرير السنوي عن األنشطة اللذين يعدهما مدير المركز‪ ،‬ويمكن للمجلس‬

‫‪ 48‬المادة ‪ 11‬م ‪.‬س‪.‬‬

‫‪35‬‬
‫منح التفويض للمدير قصد تسوية قضايا محددة‪ ،‬ويجب عرض على موافقة السلطات الحكومية‬
‫المختصة (السلطة الحكومية المكلفة بالداخلية والسلطة الحكومية المكلفة باالقتصاد والمالية)‬
‫المخطط التنظيمي للمركز والنظام األساسي الخاص بمستخدميه‪.‬‬

‫‪ :2‬االختصاصات المالية‪ :‬يقوم المجلس بحصر الميزانية والبنيات التوقعية المتعددة السنوات‬
‫للمركز وكيفيات تمويل برامج أنشطته‪ ،‬وكذا حصر الحسابات السنوية للمركز ويصادق عليها‬
‫ويبث في تخصيص النتائج‪ ،‬ثم يحصر النظام الذي تحدد بموجبه شروط وأشكال إبرام‬
‫الصفقات‪ ،‬ويحدد كذلك أجور الخدمات المقدمة لألغيار ويتخذ المجلس أيضا قرار اقتناء‬
‫األمالك العقارية أو تفويتها‪ ،‬ويعرض على موافقة السلطات الحكومية المختصة النظام التي‬
‫تحدد بموجبه شروط وأشكال إبرام الصفقات المنصوص عليها أعاله بالنسبة للديون المستحقة‬
‫للمركز فيتم تحصيلها طبقا للتشريع المتعلق بتحصيل الديون العمومية‪.‬‬

‫‪ :3‬اختصاصات المراقبة‪ :‬تتجلى في إمكانية المجلس في اتخاذ كل إجراء للقيام بعمليات تدقيق‬
‫وتقييم دورية‪ ،‬ويحدث لهذا الغرض لجنة للتدقيق‪ ،‬يحدد المجلس تأليف هذه اللجنة‬
‫واختصاصاتها وكيفيات سيرها‪.49‬‬

‫ويعد مندوب الحكومة تقريرا يعرضه على مجلس اإلدارة‪ ،‬وكذا تعد بنية المراقبة الداخلية‬
‫تقريرا إلى مجلس اإلدارة بمناسبة كل اجتماع من اجتماعاته‪.‬‬

‫مدير المركز الجهوي لالستثمار‪ :‬يعد هو المعني بتسيير المركز‪ ،‬ولهذا تم إسناده مجموعة‬
‫من االختصاصات كاآلتي‪:50‬‬

‫‪-‬االختصاصات اإلدارية‪ :‬تتمحور في تنفيذ قرارات مجلس اإلدارة‪ ،‬وعند االقتضاء‪ ،‬قرارات‬
‫اللجنة أو اللجان التي يحدثها هذا األخير‪ ،‬عند توفيرها على تفويض منه في الموضوع‪ ،‬وكذا‬
‫يقوم بجمع التصرفات أو العمليات المتعلقة بمهام المركز أو يأذن بها‪ ،‬يمثل المركز إزاء‬
‫الدولة‪ ،‬وكل إدارة عمومية أو خاصة وجميع األغيار‪ ،‬ويقوم كذلك بجميع األعمال التحفظية‪،‬‬

‫‪ 49‬المادة ‪ 13‬و‪ 14‬من نفس القانون‪.‬‬

‫‪ 50‬المادة ‪ 15‬من نفس القانون‬
‫‪36‬‬
‫ويمثل المركز أمام القضاء‪ ،‬ويجوز له أن يرفع كل دعوة قضائية للدفاع عن مصالح المركز‪.‬‬
‫غير أنه يجب عليه أن يشعر فورا رئيس مجلس اإلدارة بذلك‪ ،‬ويمكنه أن يفوض تحت‬
‫مسؤوليته جزء من سلطه واختصاصاته إلى مستخدمي إدارة المركز‪.‬‬

‫‪-‬االختصاصات المالية‪ :‬تنحصر في إعداد مشروع الميزانية‪ ،‬حيث يعتبر المدير آمرا بصرف‬
‫نفقات المركز وقبض موارده‪.‬‬

‫‪-‬االختصاصات التدبيرية‪ :‬يقوم مدير المركز بتدبير جميع بنيات المركز وينسق أنشطتها‪،‬‬
‫ويدبر الموارد البشرية للمركز‪ ،‬ويعين في مناصب المسؤولية‪ ،‬طبقا لمقتضيات النظام‬
‫األساسي الخاص بمستخدمي المركز‪ ،‬ويحيل كذلك ملفات االستثمار إلى اللجنة الجهوية‪ ،‬وذلك‬
‫في أجل أقصاه ‪ 30‬يوما‪ ،‬ابتداء من تاريخ إيداع الملف كامال لدى المركز من قبل المستثمر‪،‬‬
‫يمكنه أن يترأس اللجنة الجهوية الموحدة لالستثمار بالتفويض من والي الجهة‪ ،‬رئيس اللجنة ‪.‬‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬آليات اشتغال المراكز الجهوية لالستثمارواللجان‬

‫المتدخلة في ذلك ‪.‬‬

‫جاءت المبادرة الملكية إلحداث المراكز الجهوية بهدف تجاوزالنقاش الذي عرفه المغرب منذ‬
‫سنوات حول خلق شباك وحيد لالستثمار على المستوى الوطني ‪ ،‬كما جاءت لتجيب عن‬
‫اشكالية االستثمار بالمغرب الذي يعد عملية أعطت نفسا جديدا ودفعة قويةإلنعاش االقتصاد‪،‬‬
‫حيث تجرنا هذه اآللية المؤسساتية للحديث عن آليات عمل واشتغال المراكز الجهوية في(‬
‫الفقرة األولى) ثم نخصص الحديث عن كيفية تسيير عمل المراكز الجهوية في (الفقرة‬
‫الثانية)‪.‬‬

‫‪37‬‬
 ‫الفقرة األولى ‪ :‬أجهزة عمل المراكز الجهوية لالستثمار‪.‬‬

‫تتوفر المراكز الجهوية لالستثمار على شباكين ‪ :‬حيث يتعلق الشباك األول بالمساعدة على‬
‫إحداث المقاوالت ‪ ،‬في حين يختص اآلخر بمساعدة المستثمرين وتزويدهم بكل ما يفيدهم من‬
‫معلومات بخصوص االستثمار الجهوي ‪.‬‬

‫أوال‪ :‬شباك إنشاء المقاوالت‬

‫يعد هذا الشباك بالنسبة لألشخاص الذين يرغبون في خلق المقاولة‪ ،‬ويعتبر المخاطب الوحيد‬
‫على مستوى الجهة التي يودون إنشاء مشروعهم داخل نفوذ ترابها‪ ،‬ولهذا أوكلت‬

‫إلى هذا األخير مهمة توجيه ودراسة الملفات وإنشاء المقاوالت بمختلف أشكالها‪ ،‬فهو يضع‬
‫رهن إشارةالمستثمرين مطبوعا موحدا يضم جميع المعلومات المتعلقة بما تفرضه التشريعات‬
‫والقوانين الجاري بها العمل في مجال إنشاء المقاوالت ‪.‬‬

‫كما يسهر العاملون في هذا الشباك على القيام بكافة اإلجراءات الالزمة للحصول على الوثائق‬
‫و الشهادات من طرف اإلدارات المعنية و التي تقتضيها التشريعات داخل أجل يحدده الوالي‬
‫وذلك بالنسبة إلثبات وجود المقاولة‪.‬‬

‫وفي سبيل دعم الالتمركز اإلداري بخصوص االستثمار وتقريب اإلدارة من المواطنين حسب‬
‫المفهوم الجديد للسلطة فقد نصت الرسالة الملكية على أنه يمكن أن يتوفر هذا الشباك على‬
‫ملحقات على صعيد العماالت و األقاليم وذلك حسب الحاجة وما تسمح به الوسائل المتوفرة ‪.‬‬

‫وتجدر اإلشارة إلى أن شباك إنشاء المقاوالت يتضمن مختلف التمثيليات اإلدارية المعنية‬
‫بعملية إنشاء المقاوالت‪ ،‬حيث يسهر العاملون في هذاا الشباك على القيام بكل اإلجراءات‬
‫الضرورية لدى اإلدارات المعنية؛ ليسلموا على إثرها المعنيون باألمر كل الوثائق الالزمة‬
‫إلنشاء المقاولة‪.‬‬

‫ويعمل شباك إحداث المقاوالت على ثالث مراحل‪:‬‬

‫‪38‬‬
‫المرحلة األولى ‪ :‬تجميع اإلدارات المعنية بإحداث المقاوالت ‪ ،‬مع تحديد مدة زمنية أقصاها‬
‫أسبوع واحد للقيام بجميع اإلجراءات المتعلقة بإحداث المقاولة ‪.‬‬

‫المرحلة الثانية ‪ :‬القيام بجميع اإلجراءات المتعلقة بإحداث المقاولة ‪.‬‬

‫المرحلة الثالثة ‪ :‬إعتماد رقم استداللي موحد لجميع اإلدارات‪(unique identifiant ).‬‬

‫كما أن جميع اإلدارات المعنية بإحداث المقاوالت يجب أن تكون ممثلة بشباك المساعدة على‬
‫إحداث المقاوالث حيث نجد ولهذ ا فإن دور الشباك الخاص بإنشاء المقاوالت يتلخص في‬
‫تركيز وتبسيط هذه اإلجراءات وذلك بجعله مركز جميع اإلدارات والتي تتمثل في‪:‬‬

‫إدارة الضرائب‪:‬‬

‫وتمثلها مصالحها الجهوية عن طريق انتداب أطر مداومة تعمل بعين المكان على إنجاز‬
‫الوثائق التي تدخل في نطاق اختصاصها ‪ ،‬ويتعلق األمر بعملية التقيد في الضريبة المهنية ‪،‬‬
‫و القيام بعمليات التسجيل و تحصيل الرسوم المتعلقة بها‪.‬‬

‫إدارة الصندوق الوطني للضمان االجتماعي ‪ (CNSS ):‬ويمثلها إطار ويسهر على مسك‬
‫التصاريح المتعلقة بالتأسيس و إعطاء األرقام المتعلقة باالنخراط في هذا الصندوق ‪.‬‬

‫المحكمة التجارية‪:‬‬

‫وتمثلها كتابة الضبط المختصة عن طريق عون منتدب بالشباك‪ ،‬يسهر على عملية التقييد‬
‫بالسجل التجاري وهذه المرحلة هي التي تعطي للشركات قانونية شخصها المعنوي بعد‬
‫تقييدها في السجل المذكور وحصولها على رقم منه ‪.‬‬

‫المكتب المغربي للملكية الصناعية والتجارية‪:‬‬

‫وهو تابع للوزارة وتكون مهمة ممثلي هذا المكتب هي تسليم الشهادات المتعلقة بتقييدات‬
‫أسماء التجار والتسميات والعالمات التجارية و ذلك بما يصطلح عليه بالشهادة السلبية إذ ال‬
‫يمكن إجراء تقييد في السجل التجاري لكل اسم أو عنوان تجاري أو تسمية تجارية أو شعار‬

‫‪39‬‬
‫ما لم يقم المستفيد منه بتقييده في السجل التجاري خالل سنة من تاريخ تسليم الشهادة السلبية‬
‫من طرف مصلحة السجل التجاري المركزي‪.‬‬

‫وهذا ما يترتب عنه حماية حق استعمال االسم التجاري أو الشعار أو العنوان التجاري‪.‬‬

‫إجراءات النشر بالجريدة الرسمية ‪:‬‬

‫هذه اإلجراءات يقوم بها في أغلب األحيان موظف بالمركز الجهوي لالستثمار يكلف بالتنسيق‬
‫بين المستثمرين والمطبعة الرسمية المتواجدة بالرباط ‪ ،‬إال أن هذه العملية تتم على مرحلتين‪:‬‬

‫المرحلة األولى ‪ :‬يتم مم خالل طلب النشر‪ .‬وتتم المرحلة الثانية في ضرورة‬

‫انتظار تحديد ثمن النشر ثم األداء‪ .‬وذلك بوضع رسوم جزافية وواضحة عنعمليات النشر مما‬
‫يساهم في تقليص الوقت والجهد‪.‬‬

‫تصحيح اإلمضاءات‪:‬‬

‫يعتبر انتداب موظفين عن المجالس البلدية بالشباك ذي أهمية كبرى وذلك للتخفيف عن‬
‫المستثمرين عناء التنقل إلى الجماعات الترابية المعنية التي تكون في بعض األحيان في أقصى‬
‫مكان الجهة المزمع االستثمار بها‪.‬‬

‫الوكالة الوطنية للتشغيل ‪:‬‬

‫ممثل هذه الوكالة يزود الراغبين في التعرف على سوق الشغل بكافة المعلومات والبيانات‬
‫المتعلقة باحتياجاتهم من العاملين ‪ ،‬وكفاءاتهم وتكويونهم ولهذ ا الغرض يضع هذا الشباك‬
‫رهن إ شارة المستثمرين مطبوعا موحدا يتضمن جميع التصاريح واإلجراءات المقررة في‬
‫التشريعات والقوانين الجاري بها العمل في مجال إنشاء المقاوالت‪.‬‬

‫اعتماد المطبوع الموحد إن الهدف من اعتماد المطبوع الموحد هو إلغاء كافة الشكليات‬
‫والمطبوعات التي ليست لها أية جدوى وتجاوز التماطل الحاصل في التعامل مع الملفات‬
‫والمشاريع االستثمارية ‪ ،‬والتبسيط بخالف ما سبق يعني اعتماد نماذ ج ومطبوعات موحدة‬

‫‪40‬‬
‫مقننة مدروسة أكثر مالئمة مع روح التدبير العمومي الحديث فالوثيقة الموحدة تحقق نوعا‬
‫من المساواة في االستفادة من خدمات الشباك الوحيد ‪ ،‬وتمكن من التقريب الفعلي للمرفق‬
‫والمستثمر من اإلدارة ‪.‬‬

‫إن الوثيقة الوحيدة تعمل على ربح الوقت وعدم ضياعه بالنسبة للمستثمرين ذلك أنه عوض‬
‫أم تستغرق عملية إنشاء المقاولة أسابيع بل أشهر متعددة أصبحت بفضل المطبوع الموحد ال‬
‫تأخذ أكثر من أسبوع‪.‬‬

‫على العموم فإن مبدأ الوثيقة الوحيدة ينطلق من هدف أساسي وهو تسهيل المسار االستثماري‬
‫وتدليله بالنسبة للمستثمرين والقطيعة مع التعقيدات اإلدارية التي ال يستقيم معها أي مشروع‬
‫استثماري سواء حين احداثه ألول مرة أو عند توسيعه والزيادة في رأس ماله‪. 51‬‬

‫ثانيا ‪ :‬الشباك الخاص بمساعدة المستثمرين ‪.‬‬

‫يعتبر شباك اإلعالم والمساعدة مهما ضمن تركيبة المركز الجهوي لالستثمار؛ألنه يعمل على‬
‫توفير المناخ المالئم للمستثمرين إلنجاز مشاريعهم وذلك عبر تزويدهم بالمعلومات الضرورية‬
‫عن طبيعة االستثمار بالجهة‪ .‬كما يقوم بدراسة المشروع اإلستثماري وتقديمه للمصادقة عليه ‪.‬‬

‫فإذا كان المستثمر أجنبيا أووطنيا يحتاج من قبل إلى القيام بدراسات عديدة والعمل على‬
‫البحث عن المعلومات ‪ ،‬وما يكلفه ذلك من وقت ومال خاصة أمام تعدد المتدخلين والفاعلين‬
‫في ميدان االستثمار‪،‬ومدى ضرورة وأهمية المعلومات بالنسبة للمستثمر‪ ،‬فإنه بفضل هذا‬
‫الشباك يمكن الوصول إلى المعلومات الضرورية في وقت وجيز وبكلفة أقل‪.‬‬

‫ولهذا أوكلت لهذا الشباك مهام وصالحيات متعددة حيث يمكن تلخيصها في مهام‬
‫اإلعالوالتواصل " أوال " واإلعداد والترخيص ومهام التوفيق والتحكيم " ثانيا "‪.‬‬

‫‪ 51‬خالد الغازي ‪ ،‬المراكز الجهوية لالستثمار ‪ ،‬جامعة موالي اسماعيل ‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية مكناس‪ ،‬السنة الجامعية‬
‫‪2023/2022‬‬
‫‪41‬‬
 ‫أوال ‪ :‬مهمة التواصل واإلعالم‪:‬‬

‫تتجلى من خالل تزويد المستثمرين بكافة المعلومات الضرورية الخاصة بمشاريعهم (الكلفة‬
‫ومعامالت اإلنتاج وميثاق االستثمار واإلجراءات القانونية)‪.‬‬

‫وكذا ابراز المؤهالت واإلمكانات المتوفرة في الجهة وتوفير كل المعلومات حول القطاعات‬
‫والعقارات المتاحة بها ويقوم كذلك بعملية تجميع المعطيات المرتبطة باألراضي و ذلك‬
‫بتعاون مع المحافظة العقارية مما يسمح للمركز بإنشاء بنك من المعلومات ‪ ،‬يتم تقديمه‬
‫للمستثمر في نفس اللحظة التي سيقوم فيها بمشروعه االستثماري وكجزء من صالحياته‬
‫وبالتشاور مع مختلف الجهات الفاعلة والفاعلين االقتصاديين الجهويين حيث يشارك المركز‬
‫الجهوي لالستثمار في وضع استراتيجيةالتسويق الترابي من أجل التنمية االقتصادية‬
‫واالجتماعية ويقوم كذلك المركز الجهوي لالستثمار باعتباره فاعالمؤسسيا في التنمية‬
‫االقتصادية للجهة باقتراح جراءات ملموسة لتحسين جاذبية الجهة‪.‬‬

‫وتعد هده المهمة ضرورية باعتبار توفر المعلومات بالنسبة للمستثمر االنطالقة الرئيسية‬
‫بالنسبة له حيث يتعرف على نوعية المشاريع الموجودة والتركيبة االقتصادية للجهة ‪.‬‬

‫كما يمكن بواسطة هذا الشباك معرفة اإلمكانيات المتاحة لالستثمار ونوعيتها أو الحاجيات‬
‫الجهوية ‪ ،‬مما يعطيه فكرة عن مدى إمكانية نجاح مشروعه من جديد ‪ ،‬وهكذا فشباك اإلعالم‬
‫يعتبر أداة أساسية في توجيه المستثمر نحو نشاط استثماري أكثر ضمانة لك‪.‬‬

‫وكذلك من مهامه األساسية ‪ ،‬فحص مختلف المساطر اإلدارية المتعلقة بعملية االستثمار وتقديم‬
‫اقتراحات لتحسين استقطاب الجهة لالستثمارات القائمة وتطويرها وعلى تأهيل النسيج‬
‫االقتصادي في الجهة ‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬مهمة إعداد الترخيص ‪:‬‬

‫في هذا الصدد وجب التمييز في المهام التي يقوم بها هذا الشباك بين المشاريع التي يقل حجم‬
‫االستثمار بها عن‪ 200‬مليون درهم و المشاريع التي يساوي أو يتعدى حجم االستثمار فيها‬

‫‪42‬‬
‫‪ 200‬مليون درهم ‪ ،‬ففيما يتعلق بالصنف األول يتولى الموظفون دراسة كافة طلبات‬
‫الترخيص اإلداري أو تحضير جميع الوثائق اإلدارية الضرورية إلنجاز مشاريع االستثمار‬
‫في القطاعات الصناعية والتصنيع الفالحي والمعادن والسياحة والصناعة التقليدية واإلسكان‬
‫‪ ،‬وذلك من أجل عرضها على الوالي قصد تسليم التراخيص المتعلقة بها أو التوقيع على‬
‫القرارت اإلدارية المتعلقة بها ‪ ،‬وتتم هذه العملية من خالل مراحل ‪:‬‬

‫تبتدئ باإلعداد والدراسة ‪ ،‬وتنطلق هذه المرحلة بمجرد توصل المسؤول عن الشباك الثاني‬
‫بالملف وتشمل عرض المشروع على المصالح اإلدارية المختصة مصحوبا بكافة التوضيحات‬
‫والشروح المتعلقة بأهمية المشروع والنفع الذي يمكن أن يعود به على الجهة من حيث التشغيل‬
‫وخلق الثروات ‪ ،‬ثم تأتي بعد ذلك مرحلة البث في ملف المشروع من طرف اللجنة الجهوية‬
‫لالستثمار بحضور كافة المتدخلين وبتنسيق مع مدير المركز الجهوي لإلستثمار ‪.‬‬

‫أما فيما يتعلق بالمشاريع التي يساوي أو يتجاوز حجمها ‪ 200‬مليون درهم ‪ ،‬فإن الشباك‬
‫اإلعالمي يقوم بدراسة مشروع العقود أو االتفاقيات التي تعقد الدولة وذلك لمنح المستثمر‬
‫امتيازات واعفاءات استثنائية ‪ ،‬أو القيام بتوجيهها إلى السلطة الحكومية المختصة من أجل‬
‫المصادقة عليها والتوقيع عليها من لدن األطراف المتعاقدة ‪ ،‬ويقوم الوالي بإعداد وتنفيذ‬
‫التراخيص الضرورية إلنجاز المشروع موضوع االتفاقية ‪.‬‬

‫في هذا المستوى يصبح مشروع العقد مخوال للمراكز الجهوية لإلشراف عليه ‪ ،‬ولتصبح‬
‫المصادقة هنا مركزية وليست محلية ‪ ،‬أي أصبح التوقيع من حق المركز وعلى الوالي تسيير‬
‫اإلجراءات بالسرعة المطلوبة مادام أن المركز هو من سيشرف على اإلجراءات المتبعة‬
‫بالمصالح المختصة لدى ا للجنة المركزية لالستثمارات التي يترأسها الوزير األول ‪ ،‬وبعد‬
‫المصادقة يكون الوالي هو الساهر على تنفيذ العقد المبرم ‪.‬‬

‫ولتدعيم هذا المسار ‪ ،‬أوكلت مهمة التوفيق والتحكيم للشباك بهدف تفادي النزاعات التي تنشأ‬
‫بين المستثمرين والجهاز اإلداري والمؤسسات المالية المعنية ‪ ،‬وهذا ينصب في السرعة في‬
‫حل المشتكل القانونية ‪ ،‬وكذا تفادي االجراءات القانونية التي يتطلبها التقاضي ‪ ،‬إال أنه اليوجد‬

‫‪43‬‬
‫حاليا أي نص قانوني يبين كيفيات اختصاصات المراكز الجهوية لالستثمار في هذا المجال ‪،‬‬
‫بل تبقى التدخالت رهينة بمبادرات مديري هذه المراكز عن طريق التوسط لدى اإلدارة‬
‫المعنية بالنزاع ‪ ،‬وفي حالة عدم التوصل إلى حل يتم إبالغ الوالي باعتباره أعلى سلطة في‬
‫الجهة‪.52‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬اللجان الجهوية لالستثمار ‪.‬‬

‫أوال ‪ :‬اللجنة الجهوية الموحدة لالستثمار ‪.‬‬

‫إن إحداث اللجنة الجهوية الموحدة لالستثمار يأتي ضمن مستجدات القانون المتعلق بإصالح‬
‫المراكز الجهويةلالستثمار والتي ستقوم مقام اللجان الجهوية والمحلية المتدخلة في تدبير‬
‫االستثمار‪ ،‬مشكلة بذلك اإلطار الوحيد التخاذ القرارات المتعلقة بملفات االستثمار وإبداء الرأي‬
‫فيما يخص طلبات االستفادة من التحفيزات واالمتيازات االقتصادية‪ ،‬وكذا طلبات الرخص‬
‫واألمور اإلدارية الالزمة النجاز المشاريع االستثمارية‪.‬‬

‫وسنتطرق إلى اختصاصات هذه اللجان ثم ننتقل بعد ذلك إلى الحديث عن كيفية تشكيلها‬
‫وتأليفها بناء على ما جاء في القانون ‪.47.18‬‬

‫أ‪ -‬اختصاصات اللجنة الجهوية الموحدة لالستثمار‪:‬‬

‫أوكل المشرع اللجنة الجهوية الموحدة لالستثمار القيام بمهام المعالجة المندمجة والمتسقة‬
‫لملفات االستثمار ‪ ،‬وتقييمها من الجوانب االقتصادية واالجتماعية والبيئية والعمرانية وتنسيق‬
‫أعمال اإلدارات المختصة في هذا المجال ‪ ،‬زيادة على ذلك انحصرت اختصاصات اللجنة‬
‫الجهوي ة لالستثمار في دراسة الملفات اإلستثمارية وإبداء اآلراء واتخاذ قرارت بشأنها دون‬
‫أن تخصص جانبا من مهامها لتتبع سير المشاريع التي وافقت عليها ودراسة الشكايات الواردة‬
‫من المستثمرين‪ ،‬وإستعراض حاالت النزاعات التي تنشأ بينهم وبين اإلدارة والتي عجز‬
‫المركز الجهوي لإلستثمار عن حلها بطرق ودية ‪.‬‬

‫‪ 52‬المراكز الجهوية لالستثمار بالمغرب ‪ ،‬مكامن الخلل ومداخل اإلصالح ‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون العام والعلوم السياسية ‪ ،‬جامعة‬
‫محمد الخامس بالرباط ‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية أكدال ‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2020/2019‬‬
‫‪44‬‬
‫كما نص قانون إصالح المراكز الجهوية لالستثمار وإنشاء اللجنة الجهوية الموحدة بمجموعة‬
‫من االختصاصات والتي من بينها كذلك‪:‬‬

‫البث في طلبات تفويت أو كراء األراضي التابعة لملك الدولة الخاص بما في ذلك األراضي‬
‫الفالحية ‪ ،‬أو ذات الصبغة الفالحية ‪ ،‬أو تحديد قيمة هذه األراضي التجارية‪ ،‬وكذا البث في‬
‫طلبات اإلشهاد بعدم الصبغة الفالحية لألراضي المزعم إنجاز مشاريع استثمارية فوقها‪،‬‬

‫وطلبات الترخيص بتقسيم األراضي الواقفة داخل دوائر الري أو دوائر االستثمار في األراضي‬
‫الفالحية المسقية من أجل إحداث منشآت غير فالحية أو توسيعها‪ ،‬بااإلظافة إلى البث في‬
‫طلبات إنجاز مشاريع استثمارية في منطقة ساحلية ال تشملها وثائق التعمير أو في المناطق‬
‫الحساسة حسب مدلول النصوص التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل‪ ،‬وكذا طلبات‬
‫االحتالل المؤقت للقطع األرضية التابعة للملك العام للدولة وللملك الغابوي‪ ،‬وتحد اآلثاوات‬
‫المرتبطة بهما‪ ،‬وفي األخير البث في طلبات المعارضة والمقايضة العقارية بخصوص‬
‫األراضي الغابوية المخصصة إلنجاز مشاريع استثمارية‪.‬‬

‫أما على مستوى إبداء الرأي‪ ،‬تقوم اللجنة الجهوية الموحدة لالستثمار بما يلي‪:‬‬

‫‪ -‬إبداء الرأي المطابق في رخص البناء واإلذن بإحداث التجزئات العقارية وتقسيم العقارات‪،‬‬
‫وبإحداث المجموعات السكنية‪ ،‬وكذا رخص السكن وشواهد المطابقة‪ ،‬وذلك في إطار إنجاز‬
‫مشاريع االستثمار أو استغاللها‪.‬‬

‫وتقوم بإبداء الرأي كذلك في منح التراخيص بممارسة أعمال التصدير ذات الطابع الصناعي‬
‫أو التجاري‪ ،‬وأعمال الخدمات المرتبطة بها‪ ،‬وذلك داخل المناطق الحرة‪ ،‬بااإلضافة إلى إبداء‬
‫الرأي في شأن الموافقة البيئية حول مشاريع االستثمار المعروضة عليها بعد تفحص دراسات‬
‫التأثير على البيئة‪ ،‬وكذا ترتيب المؤسسات السياحية ورخص استغالل المؤسسات السياحية‪،‬‬
‫وكذلك إبداء الرأي في طلبات إسناد القطع األرضية في المناطق الصناعية ومناطق األنشطة‬
‫الصناعية وفقا للشروط والكيفيات المحددة في اتفاقيات تهيئة‬

‫المناطق المذكورة‪.‬‬
‫‪45‬‬
‫وفي األخير تبدي اللجنة رأيها في مشاريع االستثمار المعروضة عليها لالستفادة من‬
‫االمتيازات الممنوحة في إطار المنظومة التحفيزية المعمول بها أو الصناديق المخصصة لهذا‬
‫الغرض‪ ،‬أو هما معا‪ ،‬وكذا في العقود واالتفاقيات المتعلقة بهما‪.‬‬

‫ب‪ -‬تأليف اللجنة وكيفية سيرها‪:‬‬

‫بالرجوع إلى الباب الثاني من القسم الثاني من القانون ‪ 47.18‬نجد المشرع تطرق إلى تأليف‬
‫اللجنة الجهوية الموحدة لالستثمار حيث نصت المادة ‪ 31‬على ‪":‬تتشكل هذه اللجنة تحت‬
‫رئاسة والي الجهة من‪:‬‬

‫عمال العماالت واألقاليم‪.‬‬

‫رؤساء المجالس الجماعية‪،‬‬

‫ممثلي السلطات اإلقليمية‪،‬‬

‫الممثلين الجهويين لإلدارات‬

‫والمؤسسات المعنيين بالمشاريع االستثمارية والمدير العام لمصالح الجهة ‪.‬‬

‫وتعقد اجتماعاتها كلما دعت الضرورة لذلك‪.53‬‬

‫ثانيا‪ :‬اللجنة الوزارية للقيادة‪.‬‬

‫لقد نص قانون إصالح المراكز الجهوية لالستثمار وإحداث اللجنة الجهوية الموحدة‪ ،‬على‬
‫برئاسة رئيس الحكومة ‪،‬والتي يعهد إليها بقيادة إصالح‬ ‫‪54‬‬
‫إحداث "اللجنة الوزارية للقيادة"‬
‫مراكز االستثمار وتتبع عمل المراكز في مجال تنفيذ سياسة الدولة على المستوى الجهوي‬
‫والرامية إلى إنعاش االستثمارات والتحفيز عليها وتنميتها‪ ،‬بتنسيق مع اإلدارات والهيئات‬
‫المعنية‪ ،‬وكذا البث في الطعون ودراسة تقارير تقييم أداء المراكز‪ ،‬باإلظافة إلى النظر في‬

‫‪ 53‬المادة ‪31‬من القانون ‪.47.18‬‬

‫‪ 54‬المادة ‪ 40‬من القانون ‪.47.18‬‬
‫‪46‬‬
‫اقتراحات المراكز الرامية إليها؛تسوية الصعوبات التي قد تعترضها أثناء القيام بمهامها‪ ،‬وكذا‬
‫المتعلقة بتبسيط المساطر اإلدارية المتعلقة باالستثمار والمتعلقة بتوفير عرض مندمج وجذاب‬
‫لالستثمار على صعيد الجهة‪.‬‬

‫وتتكون اللجنة من‪:‬‬

‫رئيس الحكومة رئيسا‪.‬‬

‫وكتابة اللجنة المتمثلة في وزارة الداخلية والمكلفة بتحضير اجتماعات اللجنة الوزارية‪،‬‬
‫وإعداد مشاريع محاضر اللجنة‪ ،‬باإلظافة إلى تتبع تنفيذ التوجهات والقرارات الصادرة عن‬
‫اللجنة الوزارية‪ ،‬وتلقي الطعون المتعلقة بقرارات اللجان الجهوية الموحدة لالستثمار من أجل‬
‫عرضه ا على أنظار اللجنة الوزارية‪ ،‬وفي األخير تبليغ قرارات اللجنة المتعلقة بهذه الطعون‬
‫إلى المستثمرين ورؤساء اللجان الجهوية الموحدة لالستثمار‪.‬‬

‫وتتكون اللجنة كذلك من مجموعة من األعضاء الممثلون في وزير الداخلية واألمين العام‬
‫للحكومة‪ ،‬ووزير االقتصاد والمالية‪ ،‬والوزير المكلف بااالستثمار‪.‬‬

‫ويمكن لرئيس اللجنة دعوة كل سلطة حكومية أخرى معنية بالنقاط المدرجة في جدول أعمال‬
‫اجتماع اللجنة‪.‬‬

‫وتجتمع اللجنة خالل شهر أبريل‪ ،‬لدراسة تقارير أداء المراكز الجهوية لالستثمار والنظر في‬
‫االقتراحات التي تقدمها هذه المراكز‪ ،‬ويمكن أن تجتمع كذلك كلما دعت الضرورة لذلك بدعوة‬
‫من رئيس اللجنة الذي يحدد جدول أعمال اجتماعاتها‪.‬‬

‫‪47‬‬
 ‫خـــــــاتمة‪:‬‬

‫انطالقا مما سبق يمكن القول أن القواعد المنظمة للتجزئات العقارية‪ ،‬خاصة‬
‫تلك المضمنة في القانون رقم ‪ 25.90‬ومرسومه التطبيقي‪ ،‬تلعب دورا هاما‬
‫في القضاء على ظاهرة البناء العشوائي عموما والتجزيء السري وغير‬
‫القانوني على وجه الخصوص‪ .‬إال أنه ال بد من االعتراف أن الكثير من‬
‫األحكام القانونية المتعلقة بالتجزئات العقارية ال زالت لم تجد طريقها‬
‫للتطبيق الكلي والشامل إذ أن الواقع العملي أبان في الكثير من الحاالت عن‬
‫محدودية هذه المقتضيات‪ ،‬خاصة ما يتعلق بتوفير الحماية الالزمة لمقتني‬
‫البقع المجزئة‪ ،‬وذلك نتيجة عدم مسايرة هذا القانون للتطورات االقتصادية‬
‫واالجتماعية التي يشهدها المجال العمراني بالمغرب‪.‬‬

‫وال بد من اإلشارة أن النصوص القانونية ليست هي السبب الوحيد في‬

‫ظهور اختالالت وتالعبات في ميدان إحداث التجزئات العقارية‪ ،‬بل هناك‬
‫عدة أسباب أخرى من أبرزها انتشار ثقافة الجشع وانعدام روح المواطنة‬
‫والتسابق لتحقيق االرباح وهو ما يتجلى في تغليب المصلحة الخاصة على‬
‫المصلحة العامة من طرف الكثير من المجزئين والمنعشين العقاريين وذلك‬
‫بتواطؤ مع بعض رجال السلطة والمنتخبين في الكثير من الحاالت‪.‬‬

‫إذن فالحديث عن فعالية النصوص القانونية في هذا الصدد يبقى رهينا‬

‫بحركية العمل التشريعي ومسايرته لتطورات الواقع العملي‪ ،‬إضافة إلى‬
‫المساهمة اإليجابية لكل المنخرطين والمتدخلين في مجال التعمير عموما‬

‫‪48‬‬
‫و ميدان التجزئات العقارية على وجه الخصوص‪ ،‬وذلك من أجل تحقيق‬
‫التنمية الشاملة والمستدامة والقضاء على كل مظاهر العشوائية وتوفير‬
‫السكن الالئق للمواطن المغربي باعتباره من الحقوق الدستورية التي نص‬
‫عليها دستور ‪.2011‬‬

‫مــن خالل تتبــع تنفيــذ إصــالح المراكــز الجهويــة لالستثمار وانطــالق‬

‫عملهــا في صيغتهــا الجديــدة التــي تمــت‬

‫في ظــروف جيــدة وفي وقــت وجيــز‪ ،‬وكــذا حصيلــة عمــل هــذه‬
‫المراكــز وعمــل اللجــان الجهويــة لالستثمار بعــد التحـول الهيـكلي‬
‫واالستـراتيجي الـذي عرفتـه‪ ،‬يمكـن التأكيـد عـى أن ورش اإلصالح قـد‬
‫عـرف تقدمـا ملحوظـا فيمـا يخــص مختلــف محــاوره المتعلقــة بإعــادة‬
‫تنظيــم المراكــز الجهويــة لإلســتثمار وتوســيع اختصاصاتهــا وبإحــداث‬
‫اللجــان الجهويــة الموحــدة لإلستثمار وبتبســيط المســاطر المتعلقــة‬
‫باإلســتثمار‪.‬‬

‫ولهذا الغرض و مساهمة منا نقترح التوصيات اآلتية ‪:‬‬

‫*اإلسراع في إخراج مدونة التعمير الجديدة إلى حيز الوجود ‪.‬‬

‫*تعديل نصوص القانون ‪ 25.90‬بما يسمح بتيسير مسطرة إحداث‬

‫التجزئات العقارية وبالتالي مواكبة الطلب الكبير على السكن وتجاوز‬
‫األزمة التي يعرفها هذا القطاع الحيوي في المغرب ‪.‬‬

‫‪49‬‬
‫*تشديد العقوبات المتعلقة بالمخالفات التي تطبع ميدان إحداث التجزئات‬
‫العقارية وذلك من خالل رفع مقدار الغرامات المالية في هذا الصدد ‪.‬‬

‫* المسارعة في تعميم نظام التحفيظ العقاري على مجموع تراب المملكة‬

‫من أجل توفير الوعاء العقاري إلحداث التجزئات العقارية‪.‬‬

‫‪50‬‬
 ‫الفـــــهرس‬

‫مـقـدمـــة‪1 .......................................................................................................... :‬‬

‫المبحث األول‪ :‬إجراءات انجاز تجزئة عقارية‪3 ................................................................ :‬‬
‫المطلب االول‪ :‬إجراءات انجاز تجزئة عقارية‪3 ............................................................ :‬‬
‫الفقرة االولى‪ :‬مسطرة استصدار االذن بالتجزئات العقارية ‪3 ............................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬سلطات اإلدارة في تتبع ومراقبة أشغال تجهيز التجزئة العقارية‪13.................. .‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬المطلب الثاني‪:‬حقوق المجزئ المترتبة عن احداث التجزئات العقارية و التزاماته‪19.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬حقوق المجزئ المترتبة عن إحداث التجزئات العقارية ‪19..............................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬التزامات المجزئ‪22..........................................................................‬‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬دور المراكز الجهوية لالستثمار‪27........................................................... :‬‬
‫المطلب األول‪ :‬اإلطار التنظيمي للمراكز الجهوية وفق القانون ‪27................................ 47.18‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬المهام المنوطة بالمراكز الجهوية لالستثمار حسب القانون ‪28............... 47.18‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬أجهزة اإلدارة والتسيير للمراكز الجهوية لالستثمار‪34............................... :‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬آليات اشتغال المراكز الجهوية لالستثمارواللجان المتدخلة في ذلك‪37................ .‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬أجهزة عمل المراكز الجهوية لالستثمار‪38............................................. .‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬اللجان الجهوية لالستثمار‪44............................................................. .‬‬
‫خـــــــاتمة‪48........................................................................................................ :‬‬

‫‪51‬‬