발 간 사

제주는 아름다운 자연경관과 독특한 문화자원으로 세계적으로 주목받는 지역입니다. 그러나

미활용되고 방치된 유휴공간들이 지역사회 발전을 저해하는 요소로 남아있는 경우가 있습니다.
그 중 하나인 구좌읍 하도리에 위치한 새싹꿈터는 오랜 기간 방치되어 그 가치와 잠재력을
발휘하지 못한 채 남아있습니다.

이번 연구는 새싹꿈터의 활용을 통해 지역사회에 새로운 활력을 불어넣기 위한 다양한 방안을

모색하였습니다. 새싹꿈터는 원래 취약계층 아동을 위한 교육시설로 건립되었으나, 현재는 그
목적을 잃고 방치된 상태입니다. 이 연구는 새싹꿈터의 활용 가능성을 최대한으로 끌어올려
지역주민과 방문객 모두에게 유익한 공간으로 재탄생시키기 위한 방안과 전략을 제시하였
습니다.

이 연구에서는 하도리의 지역특성과 주민들의 의견을 고려하여 새싹꿈터의 활용 방안을

도출하였습니다. 특히, 하도리의 풍부한 생태자원과 관광자원을 연계한 프로그램과 마을소득
창출 방안 등을 고려하여, 하도리의 자연을 즐기며 쉴 수 있는 공간인 ‘하도힐링센터’ 조성,
아동 생태교육을 위한 ‘하도생태학교’ 조성 등 구체적인 방안들이 제안되었습니다. 이러한
방안들은 하도리의 자연환경과 문화자원을 최대한 활용하여 새싹꿈터를 지역사회와 유기적으로
연계하는 데 중점을 두고 있습니다.

이번 연구를 통해 제시된 내용들은 단순히 새싹꿈터의 활용에만 그치지 않고, 제주도 내

다른 유휴공간들의 쓰임을 찾는 데에도 적용될 수 있습니다. 이를 통해 지역사회가 더욱 활력
넘치고 지속 가능한 발전을 이루는 데 기여할 수 있기를 기대합니다. 끝으로, 연구를 위해
함께 고민하며 논의와 자문으로 도움을 주신 모든 분들께 깊은 감사의 인사를 전합니다.

2024년 7월

제주연구원장 양 덕 순
 유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

목 차 CONTENTS

I. 서론 ·················································································································1
1. 연구 개요 ··································································································1
1-1 연구의 필요성 / 1
1-2 연구 목적 / 2

2. 연구 범위 및 방법 ···················································································2
2-1 연구 범위 / 2
2-2 연구 방법 / 3
2-3 주요 연구 내용 / 3

II. 새싹꿈터 및 소재지 현황 ·········································································5

1. 새싹꿈터 현황 ···························································································5
1-1 건축물 일반 현황 / 5
1-2 새싹꿈터 조성 및 운영관리 현황 / 6

2. 지역 개관 ··································································································8
2-1 구좌읍 하도리 / 8
2-2 인구 / 9
2-3 지역자원 / 11

III. 유휴공간 활용 및 지원 사례 ································································13

1. 유휴 공유재산 ························································································13
1-1 공유재산 / 13
1-2 유휴 공유재산의 정의와 현황 / 15

2. 유휴시설 활용 지원사업 ········································································16

2-1 어촌 유휴시설 활용 해드림사업 / 16
2-2 지역특성 살리기 사업 / 20
2-3 제주 읍면동 지역균형발전지원사업(인구유치분야) / 23
2-4 서울 시민누리공간 활성화 사업 / 25
 3. 유휴공간 활용 사례 ···············································································26
3-1 일본 「모두의 폐교 프로젝트(みんなの廃校プロジェクト)」 / 26
3-2 일본 「나스 마을 만들기 광장(那須まちづくり広場)」 / 29
3-3 제주 예술곶 산양 / 31
3-4 강원 커먼즈필드춘천 / 33

IV. 새싹꿈터 활용 방안 ················································································34

1. 용도지구 및 건축물 용도 검토 ····························································34
1-1 용도지역 검토 / 34
1-2 용도지구 검토 / 37
1-3 건축물 용도 검토 / 39
1-4 검토 결과 / 39

2. 주민 및 관계자 의견 ·············································································42
2-1 주민 의견 / 42
2-2 관계자 의견 / 42
2-3 검토 결과 / 43
3. 전문가 의견 ····························································································46
3-1 전문가 자문회의 개요 / 46
3-2 전문가 의견 / 48
3-3 검토 결과 / 51
4. 활용 방안 ································································································57
4-1 새싹꿈터 공간 기획 및 활용 방향 / 57
4-2 1안: 하도힐링센터 / 58
4-3 2안: 하도생태학교 / 61
4-4 지속가능한 공간 운영을 위한 전략 / 64

Ⅴ. 결론 ············································································································65
1. 주요 결과 ································································································65
1-1 연구요약 / 65
1-2 정책제언 / 67
2. 정책적 시사점 ························································································70

참고문헌 ············································································································71
Abstract ···········································································································73
 표차례

<표 Ⅱ-1> 새싹꿈터 건축물 일반 현황 ·········································································5

<표 Ⅱ-2> 새싹꿈터 조성 및 운영관리 현황 ·································································6
<표 Ⅱ-3> 구좌읍 리별 세대 및 인구 수 ······································································9
<표 Ⅲ-1> 행정재산의 종류 ························································································14
<표 Ⅲ-2> 지역특성살리기 사업 선정 지역(소규모 마을 경제 활력 제고) ··················22
<표 Ⅲ-3> 읍면동 지역균형발전지원사업(인구유치분야) 사업 선정 기준 ·····················24
<표 Ⅲ-4> 일본의 폐교 활용 사례 ··············································································28
<표 Ⅳ-1> 특화경관지구 내 가능한 건축행위 ·····························································40
<표 Ⅳ-2> 어촌지역개발사업에 따라 조성된 시설 관리위탁 관련 조항 ·······················44
<표 Ⅳ-3> 지역경제 활성화를 위한 공유재산 활용 시 대부료 감면 관련 조항 ··········44
<표 Ⅳ-4> 전문가 현지조사 및 자문회의 개요 ···························································46
<표 Ⅳ-5> 지속가능한 공간 운영을 위한 단계별 전략 ················································64

그림차례

<그림 I-1> 연구의 흐름 ································································································4

<그림 Ⅱ-1> 새싹꿈터 건물 내·외부 ·············································································7
<그림 Ⅱ-2> 구좌읍 하도리의 위치 ···············································································8
<그림 Ⅱ-3> 하도리 인구 변화 ···················································································10
<그림 Ⅱ-4> 하도리의 지역자원 ··················································································11
<그림 Ⅱ-5> 하도리의 해녀문화자원 ···········································································12
<그림 Ⅲ-1> 공유재산의 범위 ·····················································································13
<그림 Ⅲ-2> 해드림사업 추진 절차 ············································································17
<그림 Ⅲ-3> 2023년 해드림사업 선정지(제주시 애월읍) ············································18
<그림 Ⅲ-4> 2023년 해드림사업 선정지 ····································································19
<그림 Ⅲ-5> 읍면동 지역균형발전지원사업(인구유치분야) 공모분야 ····························23
<그림 Ⅲ-6> 모두의 폐교 프로젝트 개념도 ·································································26
<그림 Ⅲ-7> 나스 마을 만들기 광장 ············································································30
<그림 Ⅲ-8> 예술곶 산양 전경 ·····················································································31
<그림 Ⅲ-9> 예술곶 산양 시설현황 ············································································32
<그림 Ⅲ-10> 예술곶 산양 내부 공간 ··········································································32
<그림 Ⅲ-11> 커먼즈필드춘천 전경 및 내부공간 ··························································33
<그림 Ⅳ-1> 새싹꿈터 및 인근 지역의 용도지역 현황 ··················································34
<그림 Ⅳ-2> 새싹꿈터 및 인근 지역의 용도지구 현황 ··················································37
<그림 Ⅳ-3> 현지조사 ···································································································47
<그림 Ⅳ-4> 하도리의 인적자원 사례(형사 박미옥) ······················································52
<그림 Ⅳ-5> 하도리 기반 문화예술활동 사례(언러닝스페이스) ······································53
<그림 Ⅳ-6> 공간의 단기 활용을 위한 해커톤 사례(군산 DIT 프로젝트 사례) ············54
<그림 Ⅳ-7> 새싹꿈터의 야외공간 활용(2022년 7월) ··················································55
<그림 Ⅳ-8> 강남힐링센터(개포) ···················································································58
<그림 Ⅳ-9> 힐링 프로그램 운영 예시 ·········································································59
<그림 Ⅳ-10> ChatGPT를 활용하여 작성한 하도힐링센터 내·외부 모습 ·····················60
<그림 Ⅳ-11> 우포생태교육원 시설 ··············································································61
<그림 Ⅳ-12> 체험 프로그램 운영 예시 ·······································································62
<그림 Ⅳ-13> ChatGPT를 활용하여 작성한 하도생태학교 내·외부 모습 ·····················63
<그림 Ⅴ-1> 국유재산포털 지도서비스 ··········································································67
<그림 Ⅴ-2> 로컬브랜딩 거점공간 조성 과정 예시 ·······················································68
 연구요약

연구요약

Ⅰ. 서론

○ 장기간 방치된 유휴공간은 지역사회의 발전을 저해하는 요소로, 제주에는 공공

소유의 유휴건물이나 토지가 다수 존재하여 이에 대한 활용 및 관리 방안이
필요함

○ 이 연구는 구좌읍 하도리의 새싹꿈터를 사례로, 지역 여건과 주민수요를 고려

하여 지역 활성화에 기여할 수 있는 유휴 공유재산의 활용 방안을 제시하는
것을 목적으로 함

II. 새싹꿈터 및 소재지 현황

○ 새싹꿈터는 당초 취약계층 아동을 위한 프로그램 운영 목적으로 건립되었으나,

사업이 중단되어 현재까지 방치중임
- 새싹꿈터는 2015년 9월 제주시 구좌읍 하도리 해안가에 지상 2층 규모로 준공됨
- 당초 취약계층 아동 및 청소년의 경제·금융교육 용도로 건설되었으며, 건축물 용
도는 교육연구시설(교육원)임
- 용도지역은 계획관리지역, 용도지구는 특화경관지구로 건립할 수 있는 건축물의
용도가 제한적임

○ 새싹꿈터가 위치하는 구좌읍 하도리는 제주도의 동북부에 있는 마을로, 철새

도래지, 해녀문화자원, 하도어촌체험마을 등 관광자원이 있음
- 주요 관광자원으로 철새도래지, 해녀문화자원(해녀박물관, 해녀체험프로그램 등),
하도어촌체험마을 등이 있음
- 조용한 해안가 마을이나 분위기 좋은 카페와 식당, 펜션 등 숙박업소가 마을 곳곳
에 운영중임

i
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

III. 유휴 공유재산 활용 및 지원 사례

○ 정부 및 제주특별자치도에서는 유휴공간 활용을 위한 건축물 리모델링 및 공간

활용을 위한 다양한 지원사업을 추진하고 있음
- 중앙부처에서는 해양수산부의 어촌 유휴시설 활용 해드림사업, 행정안전부의 지
역특성 살리기 사업 등을 추진중임
- 제주특별자치도에서는 제주 읍면동 지역균형발전지원사업 등이 추진됨

○ 대표적인 유휴 공유재산 중 하나인 폐교 활용을 지원하여 주거, 비즈니스, 문화·

예술, 관광시설 등으로 재탄생시켜 활용하는 국내·외 사례들이 있음

IV. 새싹꿈터 활용 방안

○ 새싹꿈터는 특화경관지구 내 교육연구시설로, 학교, 교육원, 연구소, 도서관

으로 활용할 수 있음
- 향후 건축물 용도변경을 염두에 두고 새싹꿈터의 활용 용도를 고려하더라도, 용도
지역 및 용도지구에서 허용하는 건축물 용도 내에서 결정해야 함
- 특화경관지구에서는 일부 제1·2종 근린생활시설, 일부 교육연구시설(학교, 교육
원, 연구소, 도서관), 수련시설, 업무시설, 야영장시설 등 건축행위가 허용됨

○ 주민들은 건축물을 활용하여 마을소득 사업 추진을 희망하나, 리모델링 및

대부료에 대한 부담이 있어 국비지원사업에 응모하는 것이 방안일 수 있음
- 하도리 마을회는 새싹꿈터를 활용한 직접적인 마을소득 창출 사업을 추진하기를
희망하나, 건축물 리모델링, 대부료 등에 대한 부담이 있음
- 구좌읍 관계자에 따르면, 유휴공간 리모델링 국비 지원사업에 선정되면 임대료,
리모델링 부담을 덜 수 있으나 선정이 쉽지 않을 것으로 예상함

○ 다양한 분야의 전문가, 지역주민이 함께 현지 조사 후 자문회의를 진행하여

활용 방향에 대한 새싹꿈터 활용 방향에 대한 의견을 제시함
- (새싹꿈터 활용 목적의 구체화 및 명시 필요) 현재 상황에서 내·외부적 환경 변
화, 주민 의견 등을 고려하여 로드맵 구축이 필요함

ii
 연구요약

- (하도리의 지역자원과의 연계한 공간 활용 방안 검토) 탐조, 해녀 체험 등 체험

활동 시 필요하지만 부재한 기능들을 투입하여 공간 활용 방안을 도출할 수 있음
- (하도리의 인적자원 연계) 하도리에 거주하거나 활동하는 개인 또는 단체들에 대
해 조사하고 새싹꿈터 활용과 연계하는 방안을 고려할 수 있음
- (공간의 시범 활용) 문화 공연, 팝업스토어 등 단기적인 시범 활용을 통해 주민들
의 인식을 환기하고, 공간 기획 시간을 확보할 수 있음. 다만 공간의 단기적 활용
에만 그치는 사례들이 있어 장기적 활용 방안도 함께 고려해야 함
- (마을소득 창출 방향) 주민 역량을 고려하여 마을소득 창출 모델을 설정할 수 있
으며, 이는 공유재산의 이용 방식과도 관련이 있음

○ 자연에서의 힐링을 주제로 바다 요가, 건강한 식사, 치유의 인문학 강연 및

북토크 등의 프로그램 수행 공간인 ‘하도힐링센터’로 조성할 것을 제안함
- 해변에서 즐기는 요가, 걷기, 하도 해녀가 수확한 해산물로 만든 식사, 힐링을 주
제로 한 인문학 강연과 북토크 등을 진행함
- 원데이 클래스나 지역 숙박과 연계한 2박 3일 프로그램을 운영할 수 있음
- 2040 여성으로 대상을 특정해서 운영하기에도 좋은 컨셉이며, 식사, 해녀 물질
체험, 쿠킹클래스, 숙박 등은 마을회와 연계하여 주민소득을 창출할 수 있음

○ 하도리의 생태자원을 활용하여 새싹꿈터를 아동 및 청소년을 대상의 생태교육,

체험활동 공간인 ‘하도생태학교’로 조성하는 방안을 제안함
- 도내·외 교육청 및 초중등학교와 연계하여 생태교육 및 각종 체험 프로그램을 운
영할 수 있음
- 생태교육을 중심으로, 체험활동, 기념품 판매, 하도 해산물로 만든 식사 등 마을
소득 활동과 연계할 수 있음

○ 향후 건물 전체를 대수선하거나 건물 규모를 검토하여 증축하는 방식도 고려

할 수 있으나, 공간 기능 및 운영계획과 함께 사전검토 되어야 할 것임
- 지속가능한 공간 운영을 위한 로드맵을 수립하고, 주민역량 증진, 사업모델 구축
정도에 따라 단계별 전략을 추진해 나갈 수 있음

iii
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

V. 결론

○ 도내 유휴 공유재산 활용도 제고를 위한 공간정보플랫폼 구축, 공유재산 특례

확대, 활용 방향 설정을 위한 가이드라인 마련 등을 제안함
- (유휴 공유재산 활용 방향 설정을 위한 가이드라인 마련) 유휴 공유재산의 활용
방향을 설정하고 필요한 내용을 검토하는 것은 복잡한 과정이므로, 주민 및 관계
자들을 위한 가이드라인을 마련할 필요가 있음
- (제주도 유휴 공유재산 공간정보플랫폼 구축) 재산관리관에 상관없이 유휴 공유재
산의 위치, 상세정보를 한 번에 접할 수 있는 공간정보플랫폼을 구축을 제안함
- (지역균형발전을 위한 공유재산 특례 확대 검토) 유휴 공유재산을 활용한 지역 활
성화를 위한 사업 필요 시, 사용·대부료 감면 특례 확대를 검토할 필요가 있음

○ 연구 결과는 향후 제주 내 읍면지역 내 유휴 공유재산 활용도를 제고하고,

마을소득의 창출, 지역 활성화로 보다 활력있는 읍면지역을 만들어 가는 데
기여할 수 있음
- 하도리의 지역 활성화뿐만 아니라, 더 나아가 인구감소위기에 처한 읍면지역을
활력있게 만들어가기 위한 전략을 수립하기 위한 참고자료가 될 수 있음

iv
 Ⅰ. 서론

I. 서론

1. 연구 배경

1-1 연구 필요성

￭ 장기간 방치된 유휴공간은 지역사회의 발전을 저해하는 요소로, 제주에는 공공 소유의

유휴건물이나 토지가 다수 존재하여 이에 대한 활용 및 관리가 필요함
- 2023년 8월 기준 제주도 소유의 공유재산은 제주도 전체 면적의 9%에 육박하는 1억
6천만㎡이며 재산가치로 25조원에 해당함
- 취득 후 활용되지 못한 채 장기간 방치된 공공 소유 건물, 토지 등이 제주 내 다수 존
재하며, 이는 경관 훼손, 지역 공동화 등의 문제를 야기할 수 있음

￭ 구좌읍 하도리 해안가에 위치한 건축물인 새싹꿈터는 2017년 이후 수년간 그 가치와

잠재력을 발휘하지 못한 채 방치되고 있음
- 새싹꿈터는 당초 취약계층 아동 및 청소년을 위한 교육연구시설로 활용하기 위해 건립
되었으나, 사업이 중단되어 활용되지 못한 채 수년간 방치됨
- 해당 건축물의 활용 방안을 검토해 왔으나 건축물 용도, 예산 등의 한계가 존재함

￭ 새싹꿈터 소재지의 지역 여건과 주민수요를 고려하여 유휴 공유재산의 활용도를 제고할

뿐만 아니라, 지역 활성화에 기여할 수 있는 활용 방안에 대한 모색이 필요함
- 지역 현황 검토 및 자원조사, 주민 및 관계자 면접조사, 전문가 인터뷰 등을 통해 지역
발전과 연계한 최적의 활용 방안을 도출하고자 함

1
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

1-2 연구 목적

￭ 장기간 방치된 구좌읍 유휴 공유재산인 새싹꿈터의 최적 활용 방안을 도출함

- 건축물 현황 조사 및 지역여건 분석, 지역주민 및 관계자, 전문가 의견 청취를 바탕으로
활용 방안을 도출함
- 리모델링 등 건축물 활용에 필요한 예산 지원 근거를 검토해 활용 가능성을 제고함

￭ 지역개발 차원에서 유휴 공유재산의 활용 방안을 도출하여 지역 활성화에 기여함

- 지역여건 분석, 주민수요를 바탕으로 지역자원과 연계한 새싹꿈터 활용 방안을 도출함

2. 연구 범위 및 방법

2-1 연구 범위

￭ 연구의 시간적 범위는 2024년이며, 공간적 범위는 새싹꿈터 및 제주시 구좌읍 하도리
일대임
- 시간적 범위는 연구 시점인 2024년을 기준으로 함
- 공간적 범위는 새싹꿈터 및 소재지역인 제주시 구좌읍 하도리를 대상으로 함

￭ 연구의 내용적 범위는 새싹꿈터 및 소재지 현황 진단을 바탕으로 새싹꿈터의 최적 활용

방안을 도출하는 것임
- 새싹꿈터 및 소재지 현황을 파악하고, 주민, 공무원, 전문가 등 의견을 청취함
- 유휴 공유재산 법령 검토 및 국내외 유사사례 조사를 통해
- 새싹꿈터의 최적 활용 방안을 도출함

2
 Ⅰ. 서론

2-2 연구 방법

￭ 이 연구에서는 문헌 조사를 통해 공유재산 활용 관련 법령, 유휴 리모델링 및 활용 지원

사업, 국내외 유휴공간 활용 사례 등을 조사함
- 공유재산 활용 관련 법령, 유휴공간 리모델링 및 활용 등에 필요한 제도 및 국비 지원
근거 등을 문헌조사를 통해 검토함
- 이외에도 국내외 유휴건축물 활용 사례를 조사함

￭ 새싹꿈터 및 소재지역에 대한 현지 조사를 진행하고, 지역주민, 공무원 등 새싹꿈터 활용

관련 관계자 면접조사를 실시함
- 새싹꿈터 및 구좌읍 하도리 현지 조사를 진행하고, 면접조사를 통해 새싹꿈터 활용에
대한 의견을 청취함

￭ 전문가 FGI (Focus Group Interview)

- 지역개발, 도시계획, 도시재생 등 유관 분야 전문가를 대상으로 새싹꿈터 활용 방안,
연계가능한 특화사업 등에 대한 의견 수렴함

2-3 주요 연구 내용

￭ 건축물(새싹꿈터) 및 소재지 현황
- 건축물의 위치와 용도, 용도지역·지구 현황, 기타 조성 및 운영관리 현황 등
- 건축물 소재지역인 구좌읍 하도리의 지역여건 조사 및 분석

￭ 새싹꿈터 활용방안 도출
- 지역 주민 및 관계자 인터뷰를 통해 새싹꿈터 활용 방향에 대한 의견 청취
- 전문가 FGI를 통해 활용 방안, 지원 근거 등 의견 청취

￭ 새싹꿈터 최적 활용 방안 및 정책 제언
- 건축물 현황 및 지역여건 분석, 인터뷰 등을 바탕으로 최적 활용 방안 제시
- 국비 지원 사업 및 연계 가능 특화사업 발굴 (유휴시설 리모델링 지원 등)

3
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

<그림 I-1> 연구의 흐름

유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

<연구내용> <연구방법>

서론
1장 연구의 필요성 및 목적
연구 범위 및 방법

새싹꿈터 및 소재지 현황

2장 건축물 일반 현황 문헌조사
새싹꿈터 조성 및 운영관리 현황
구좌읍 하도리 지역 개관

유휴공간 활용 및 지원 사례

유휴 공유재산의 정의와 현황 문헌조사

3장
유휴시설 활용 지원사업 현장조사
유휴공간 활용 사례

새싹꿈터 활용 방안

용도지구 및 건축물 용도 검토 현장조사

4장 주민 및 관계자 의견 면접조사
전문가 의견 전문가FGI
활용 방안

결론
5장 연구 요약 및 정책 제언
정책적 시사점

4
 Ⅱ. 새싹꿈터 및 소재지 현황

II. 새싹꿈터 및 소재지 현황

1. 새싹꿈터 현황

1-1 건축물 일반 현황

￭ 본 연구의 연구대상인 새싹꿈터의 건축물 현황은 다음과 같음

- 새싹꿈터는 2015년 9월 제주시 구좌읍 하도리 해안가에 지상 2층 규모로 준공됨
- 당초 취약계층 아동 및 청소년의 경제·금융교육 용도로 건설되었으며, 건축물 용도는
교육연구시설(교육원)임
- 용도지역은 계획관리지역, 용도지구는 특화경관지구로 건립할 수 있는 건축물의 용도가
제한적임

<표 Ⅱ-1> 새싹꿈터 건축물 일반 현황

구분 내용
건물명 드림투게더 제주새싹꿈터
위치 제주시 구좌읍 하도리 35-4번지 (제주시 해맞이해안로 1930)
준공일 2015. 9. 16.
면적 대지면적 4,863㎡, 연면적 390.05㎡
구조 철근콘크리트구조
층수 지상 2층(1층: 55.62㎡, 2층: 334.43㎡)
건축물 용도 교육연구시설(교육원)
용도지역·지구 계획관리지역, 특화경관지구
자료: 국토교통부 건축물 생애이력 관리 시스템(https://blcm.go.kr/)

5
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

1-2 새싹꿈터 조성 및 운영관리 현황

￭ 새싹꿈터는 당초 전국 지역아동센터 등 취약계층 아동을 위한 프로그램을 운영하기 위

한 목적으로 건립되었으나, 운영이 중단되어 2017년 이후 현재까지 방치중임
- 여신금융협회에서 사회공헌 차원에서 취약계층 아동과 청소년을 위한 경제·금융교육센
터로 활용하기 위해 건축물을 조성하였으나, 위탁 운영 기관인 드림투게더 직원의 배
임 및 횡령으로 개소 직후 사업이 중단됨
- 이후 구좌읍 및 하도리 마을회 등은 해당 건축물의 활용 용도와 방법을 모색하였으나
현재까지 활용되지 않고 방치됨
- 하도리 일반농산어촌개발사업의 일환으로 푸드트럭 활용을 인허가받아 관광객이 많은
시기에 운영중임
- 건축물이 장기간 관리되지 않은 채 방치되었고, 천장 누수 등 기능상의 문제가 있어
리모델링이 필수적임

<표 Ⅱ-2> 새싹꿈터 조성 및 운영관리 현황

연도 내용
· 사단법인 드림투게더에서 ‘새싹꿈터’ 설치를 제안하여 제주 새싹꿈터 건립
및 운영에 따른 MOU 체결
2013~2015 - 여신금융협회 사회공원 차원에서 취약계층 아동과 청소년을 위한 경제·금
융교육센터로 설립
- ’14년 10월, 재산관리관 변경 (도 → 제주시 주민복지과)
· ’15년 9월, 새싹꿈터 건축물 준공
- 제주시는 건물 신축 후 기부채납 받는 조건으로 해당 공유지를 무상 임대
2015~2017 · 위탁 운영 기관인 드림투게더 직원의 배임 및 횡령으로 인해 개소 직후 사업
중단
· ’17년 3월, 제주시에서 새싹꿈터 건축물 기부채납
2018.5 · 행정재산 활용(장애인주간보호시설)을 위한 재산관리관(장애인복지과) 변경
· 해녀 문화 체험·전승 해녀문화마을 조성을 위한 재산관리관 변경
2021.10 (제주시 장애인복지과 → 구좌읍, 일반재산)
- 문화시설로의 건축물 용도변경 불가로 무산
· 현재 마을회 새싹꿈터 부지 내 일부(161㎡) 무지개식당(푸드트럭) 운영 중
2022.5
- 하도리 일반농산어촌개발사엄(’19~’21) 일환으로 조성
자료: 구좌읍 내부자료 재구성

6
 Ⅱ. 새싹꿈터 및 소재지 현황

<그림 Ⅱ-1> 새싹꿈터 건물 내·외부

자료: 연구자 촬영(2024.2.26.)

7
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

2. 지역 개관

2-1 구좌읍 하도리

￭ 새싹꿈터가 소재한 구좌읍 하도리는 제주도의 동북부에 위치한 마을임

- 하도리의 면적은 약 7.37㎢으로 구좌읍 전체 면적의 약 4%에 해당하나, 제주의 마을
중 가장 긴 해안선(6.7km)을 보유함
- 하도리는 지형적으로 해안선이 복잡하고 수심이 얕으며, 오름이나 건천이 없고 완만함
- 주요 관광자원으로 철새도래지, 해녀문화자원(해녀박물관, 해녀체험프로그램 등), 하도
어촌체험마을 등이 있음
- 조용한 해안가 마을이나 분위기 좋은 카페와 식당, 펜션 등 숙박업소가 마을 곳곳에
운영중임

<그림 Ⅱ-2> 구좌읍 하도리의 위치

8
 Ⅱ. 새싹꿈터 및 소재지 현황

2-2 인구

￭ 2023년 기준 하도리의 주민등록인구는 1,816명으로, 구좌읍의 12개 리 중 세 번째로

인구가 많음
- 구좌읍 총 인구의 약 11.8%가 하도리에 거주함
- 2023년 기준 하도리의 성별 인구는 남성은 953명, 여성은 863명이며, 총 세대 수는
999세대임

<표 Ⅱ-3> 구좌읍 리별 세대 및 인구 수

단위: 명, 세대

인구 수
구분 세대 수
계 남 여
동복리 856 438 418 411
김녕리 2,634 1,285 1,349 1,362
덕천리 378 189 189 203
월정리 750 389 361 430
행원리 1,154 625 529 610
한동리 1,233 678 555 619
평대리 1,415 723 692 788
송당리 1,065 556 509 505
세화리 2,301 1,124 1,177 1,245
상도리 444 229 215 216
하도리 1,816 953 863 999
종달리 1,304 655 649 662
계 15,350 7,844 7,506 8,050
자료: 제주특별자치도 주민등록인구통계
- 2023년 기준 세대 및 인구 수 현황으로 외국인 수는 제외한 수치임

9
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

￭ 하도리의 인구는 2010년 이후 등락을 반복하였는데 약 1,800명대 수준을 유지중임

- 하도리의 인구는 2011년에 1,831명이었으나 등락을 반복하였는데, 특히 2012년과
2015년에는 1,800명대 이하로 감소함
- 하도리의 인구는 2020년에 1,870명으로 2010년 이후 최고치를 보였으며, 이후 꾸준
히 감소하였음

<그림 Ⅱ-3> 하도리 인구 변화

자료: 제주특별자치도 주민등록인구통계

10
 Ⅱ. 새싹꿈터 및 소재지 현황

2-3 지역자원

￭ 하도리의 대표적인 관광자원으로 철새도래지, 해녀 문화 등이 있음

- 대표적인 자연 및 생태자원으로 천연기념물인 문주란 자생지 토끼섬, 철새도래지, 하도
해수욕장, 탕탕물(용천수) 등이 있음
- 역사문화자원으로는 왜구의 침입을 막기 위해 축조된 별방진, 제주 해녀의 삶과 역사
를 전시하는 해녀박물관, 원담과 밭담, 서동불턱 등이 있음
- 이외에도 쉬멍 걸으멍 탐방길, 올레 21코스, 숨비소리길 등이 있음

<그림 Ⅱ-4> 하도리의 지역자원

<철새도래지> <탐조시설>

<해녀박물관> <별방진>
자료: 연구자 촬영(2024.2.26.)

11
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

￭ 하도리에는 제주 해녀의 정체성을 보여주는 각종 문화자원들이 존재함

- 2019년 기준 하도리에는 약 227명의 해녀가 활동중이며, 제주시 전체 해녀 수(2,241
명)의 약 10%에 해당함
- 제주의 해녀 문화 자료를 전시하는 해녀박물관, 해녀 항일 운동 정신을 그리는 해녀항
쟁탑이 있음
- 해녀는 물질을 나가기 전에 안전과 풍요를 기원하였는데, 이와 관련하여 하도리에는
삼신할망당, 여씨할망당, 남당, 각시당, 일뤠당 등 해녀 관련 자원이 있음

<그림 Ⅱ-5> 하도리의 해녀문화자원

<해녀 항쟁탑>

<할망당>
자료: 하도리마을 홈페이지(http://hadori.kr)

12
 III. 유휴 공유재산 활용 및 지원 사례

III. 유휴 공유재산 활용 및 지원 사례

1. 유휴 공유재산

1-1 공유재산

￭ 공유재산은 지방자치단체의 소유 및 건설 중인 재산으로, 예산 부담, 기부채납, 교환 등

으로 소유권을 취득한 재산을 의미함
- 공유재산의 보호, 관리, 처분 등에 대한 기본적인 사항은 「공유재산 및 물품 관리법」으
로 정하고 있음
- 제주의 공유재산은 「제주특별자치도 공유재산 관리 조례」에서 공유재산의 보존 및 관
리업무에 필요한 사항을 정함
- 공유재산의 범위는 「공유재산 및 물품 관리법」 제4조에서 정하고 있음

<그림 Ⅲ-1> 공유재산의 범위

자료: 행정안전부, 2022년 공유재산 업무편람

13
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

￭ 공유재산은 사용 용도에 따라 행정재산과 일반재산으로 구분되며, 행정재산은 공용·공

공용·기업용·보존용재산으로 분류되고, 그 외 재산은 일반재산으로 분류됨
- 행정재산은 지방자치단체가 행정 목적으로 직접 사용하는 재산 또는 5년 이내에 사용
하기로 결정한 재산을 의미함
- 행정재산은 원칙적으로 매각, 대부, 사권설정 등이 금지되는 재산으로, 제한된 범위 내
에서만 사용 또는 수익 허가를 할 수 있음
- 일반재산은 행정목적으로 사용하지 않거나, 사용할 계획이 없는 행정재산 이외의 모든
재산으로, 필요한 경우 대부와 매각이 가능함

<표 Ⅲ-1> 행정재산의 종류

구분 내용
- 지방자치단체가 사무용·사업용 또는 공무원의 주거용으로 사용하거나, 사용
하기로 결정한 날부터 5년이 되는 날까지 사용하기로 결정한 재산과 사용을
공용재산
목적으로 건설중인 재산
☞ 청사, 시·도립학교, 박물관, 도서관, 시민회관, 관사 등
- 지방자치단체가 공공용으로 사용하거나, 사용하기로 결정한 날부터 5년이 되
공공용재산 는 날까지 사용하기로 결정한 재산과 사용을 목적으로 건설중인 재산
☞ 도로, 제방, 하천, 시도립 공원, 구거, 유수지 등(공공시설, 기반시설 등)
- 지방자치단체가 경영하는 기업용 또는 그 기업에 종사하는 직원의 거주용으
로 사용하거나 사용하기로 결정한 날부터 5년이 되는 날까지 사용하기로 결
기업용재산
정한 재산과 사용을 목적으로 건설중인 재산
☞ 상·하수도, 건설중인 지하철, 공영개발 사업 등
- 법령, 조례, 규칙 또는 필요에 의하여 지방자치단체가 보존하고 있거나 보존
보존용재산 하기로 결정한 재산
☞ 문화재, 보존림, 민속자료 등
자료: 행정안전부, 2022년 공유재산 업무편람 재구성

14
 III. 유휴 공유재산 활용 및 지원 사례

1-2 유휴 공유재산의 정의와 현황

￭ 유휴 공유재산은 이용 가능하나 미이용중인 공유재산으로 정의할 수 있음

- ‘유휴(遊休)’의 사전적 정의는 ‘쓰지 아니하고 놀림’으로, 유휴 공유재산은 이용 가능하
지만 이용되지 않는 공유재산으로 정의할 수 있음
- 선행연구에서는 유사한 용어인 유휴시설에 대해 ‘특정 기간 미만으로 활용하는 저이용
시설’, ‘목적과 달리 활용되는 시설’, ‘방치 시설’ 등 다양하게 정의함(임재훈 외, 2023)

￭ 다수의 선행연구에서는 유휴시설의 발생은 일반적으로 지역에 부정적 영향을 보고하고

있으나, 지역재생의 관점에서 기존 자원을 활용하여 새로운 가치를 창출할 수 있다는
점에서 긍정적인 역할을 하기도 함(임재훈 외, 2023)
- 일반적으로 유휴시설의 발생은 지역쇠퇴, 치안, 공공서비스 악화, 지역 경관 악화 등을
야기하여 지역에 부정적인 영향을 미친다고 인식됨
- 지역에 있는 기존 자원을 활용하여 효율적으로 새로운 가치를 창출할 수 있다는 점에
서 도시 및 지역재생 측면에서 주요한 자원이 되기도 함

￭ 2023년말 제주시 및 서귀포시에서 공개한 자료에 따르면, 유휴 공유재산 중 토지는

2,059필지, 건물 2동에 해당함
- 2023년말 각 행정시에서 공개한 유휴 공유재산 현황을 보면, 제주시는 토지 1,943필
지(4,190천㎡), 건물 2동(430㎡), 서귀포시는 토지 116필지(420천㎡)를 관리중임
- 제주시는 허가·대부가 가능한 토지는 시민에게 빌려줘 재산 활용 가치를 제고할 예정
이며, 행정 목적으로 활용 가능성이 없는 소규모 토지(400㎡ 이하)는 매각할 계획임
(제주시 보도자료, 2024.3.20.)

15
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

2. 유휴시설 활용 지원사업

2-1 어촌 유휴시설 활용 해드림사업1)

￭ 해양수산부는 어촌 유휴 공동시설을 리모델링하여 어촌특화사업 등에 활용할 수 있도록

지원하여 일자리 창출과 지역 활력 증대를 도모하고자 지원사업을 추진 중임
- 사업주체는 지방자치단체장으로, 지원 대상은 지자체가 소유하거나, 장기 활용 가능한
미활용 유휴시설임
- 유휴시설은 ｢수산업‧어촌 발전기본법｣ 제3조 제6호에 따른 어촌지역 소재 시설 중 최
소 2년 이상 미활용 방치된 건축물 또는 준공일부터 10년이 경과하여 기능과 안전성
악화로 유휴화가 진행 중인 건축물을 의미함
- 계획수립 등을 포함한 유휴시설 리모델링 사업비를 지원하며, 2024년 지원규모는 개
소당 500백만원(국비 250백만원, 지방비 250백만원)임

￭ 운영주체는 유휴시설 소재 지역에 거주하면서 창업을 희망하거나, 지역 활성화에 기여

하고자 하는 마을주민 5인 이상으로 이루어진 법인 또는 어촌공동체를 대상으로 함
- 마을주민은 유휴시설 소재 동일 행정구역 단위(읍‧면‧동) 내에 거주해야 함
- 사업대상지 선정 시 운영 주체가 사회적기업, 협동조합, 마을기업 등 사회적경제 조직
일 경우 우선 고려함
- 세부적인 운영주체 요건‧선발기준은 어촌특화 사업아이템 보유, 어촌 유휴시설 매입이
나 10년 이상의 임대계약 체결, 전문경영인 중심의 운영체제 구축, 수익의 일부를 지
역사회 환원하는 체계 마련 등 각 지자체의 여건에 맞게 마련함

￭ 제주특별자치도에서는 2023년 제주시 애월읍, 2022년 제주시 용담어촌계·한경면 바다

목장이 해드림사업 대상지로 선정됨

1) 해양수산부 2024년 어촌 유휴시설활용 海드림사업 공모 계획(안)을 바탕으로 작성함

16
 III. 유휴 공유재산 활용 및 지원 사례

￭ 2024년 해드림사업의 지원대상 유형은 어촌특화사업 관련 시설로 활용하는 수익창출

공간 또는 비수익 공간, 사업과 별도로 주민 공동의 편익을 창출할 수 있는 공간 등임
- 어촌특화사업 관련 시설로 리모델링하여 마을 수익창출 공간으로 활용할 수 있음
☞ 지역 특성에 따라 재화 및 서비스 특화가 모두 가능하며, 마을역량강화 등 특화사
업을 기추진한 지역 신청 시 우선 고려함
- 어촌특화사업 관련 시설이나 비수익 공간으로 활용할 수 있음
☞ 예시: 마을 공동 사무공간, 특화상품 냉동‧저온 창고 등
- 어촌특화사업과 별개로 주민 공동의 편익을 위한 공간으로 활용할 수 있음
☞ 예시: 주민 공유주방, 아이 돌봄센터, 귀어‧귀촌인 생활 홈 등

<그림 Ⅲ-2> 해드림사업 추진 절차

• 활용 가능한 유휴시설 파악
(인‧허가 등 규제사항, 행정절차 등 검토)
• 유휴시설 인근 지역 및 공간에 대한 분석
사업준비 및 (토지이용계획, 사업화 가능성, 건축물 구조 등)
신청 • 유휴시설 활용 용도에 대한 주민 의견 수렴
• 유휴시설 활용 조직 구성(마을기업, 법인 등)
• 사업 필요성 및 시설 활용계획, 리모델링 평면계획, 유지관리 계획 등
을 작성하여 사업 신청
↓

대상지 선정 • 서면 및 현장 평가를 통해 대상지 선정

↓
• 기본계획 수립 전, 시설물의 구체적 운영계획 및 공간 구성, 건축계획
등에 대해 해양수산부와 협의
기본계획
(사업 실현성이 없는 것으로 판단되면 선정 취소)
• 해양수산부 검토의견을 반영하여 기본계획 수립
↓

시행계획 • 기본계획을 바탕으로 세부설계 및 시행계획 수립

↓
• 기본‧시행계획을 바탕으로 공사 착수
준공‧운영
• 준공 보고 및 등기설정 등 관련 행정절차 이행

자료: 해양수산부, 2024년 어촌 유휴시설활용 海드림사업 공모 계획(안)

17
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

￭ 2023년 海드림사업 대상지로 제주시 애월읍의 어촌계식당‧스쿠버체험장을 비롯하여 3

개소가 선정되었음
- 2023년 海드립사업 대상지로 제주시 애월읍의 어촌계식당‧스쿠버체험장, 경기 화성시
제부리의 어촌체험휴양마을 안내소, 전남 신안군 대천리의 압해농협창고가 선정됨
- 3개소 모두 마을 수익 창출 유형에 해당하며, 리모델링 후 각 지역특성에 맞게 활용
예정임

￭ 제주시 애월읍의 어촌계식당‧스쿠버체험장은 노후화된 식당 겸 체험장 건물을 주민과 관

광객을 위한 쉼터 및 숙박시설, 워케이션 사무실 등으로 조성할 계획임
- 지원대상 시설은 1999년 준공된 2층 규모의 건축물로, 노후화와 코로나19의 여파로
1층 체험장은 운영 중이나 2층 식당은 방치된 상황이었음
- 애월 해안도로변에 위치하고 있어 접근성이 우수하며, 워케이션을 위한 투숙객을 유치
하여 지속적인 소득 창출을 도모할 계획임
- 총 사업비는 500백만원(국비 250백만원, 지방비 250백만원)이며 운영 주체는 애월어
촌계로 마을기업을 설립 예정임
- 리모델링 후 1층은 지역주민과 관광객 쉼터 및 게스트하우스 객실 1개, 2층은 워케이
션 공간, 공동 주방, 게스트하우스 객실 2개 조성 예정임

<그림 Ⅲ-3> 2023년 해드림사업 선정지(제주시 애월읍)

자료: 해양수산부 보도자료(2022.9.30.)

18
 III. 유휴 공유재산 활용 및 지원 사례

￭ 경기 화성시 제부리의 어촌체험휴양마을 안내소를 리모델링하여 어촌계 사무실 및 간편

식 판매장, 체험객 힐링공간 등으로 활용할 계획임
- 지원대상 시설은 2006년 준공된 2층 규모의 어촌체험안내소로, 시설 노후화로 공간
대부분이 폐쇄되거나 방치되어 기능이 상실된 상황임
- 총 사업비는 500백만원(국비 250백만원, 지방비 250백만원)이며 운영 주체는 제부리
어촌계임
- 리모델링 후 지역 특산물을 활용한 관광객용 해산물 간편식을 판매하여 소득을 창출하
고, 해안가 카페를 운영하며 지역민과 관광객의 휴양공간으로 조성할 계획임

￭ 전남 신안군 대천리의 압해농협창고는 노후된 마을 내 창고시설로, 리모델링 후 레스토

랑 및 수산물 판매장, 지역 역사‧문화 전시관, 요리 레시피 교육장으로 활용할 계획임
- 지원대상 시설은 1991년 준공된 철근 콘크리트 구조의 창고시설로 노후화가 진행중임
- 총 사업비는 550백만원(국비 250백만원, 지방비 250백만원, 군비추가 50백만원)이며,
운영주체는 (사)신안군관광협의회임
- 리모델링 후 씨푸드 레스토랑 및 판매장, 역사‧문화 전시관, 지역에 전해지는 요리법
전수를 위한 교육장으로 활용 예정임

<그림 Ⅲ-4> 2023년 해드림사업 선정지

<경기 화성시 어촌체험휴양마을 안내소> <전남 신안군 압해농협창고>

자료: 해양수산부 보도자료(2022.9.30.)

19
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

2-2 지역특성 살리기 사업2)

￭ 행정안전부에서는 지방소멸 위기 등 급변하는 상황에서, 지역특성을 활용한 지역 특화

사업 추진 필요성을 인식하고 지역경제 활력을 위한 지원사업을 추진중임
- 재정여건이 취약한 지자체가 지역경제 활력을 위해 관련 사업을 추진할 수 있도록 재
정지원을 추진함

￭ 지역특성 살리기 사업 추진을 위해 전국 지자체의 환경 및 자원 등 지역특성을 활용한

지역경제 활성화 5대 과제를 선정함
- ‘소규모 마을 경제’ 사업은 자연, 동물, 사람 등 지역대표 자원을 활용한 경관개선 등
정비를 통한 읍·면 단위 하위 지역의 유동인구를 활성화하는 것임
- ‘로컬 디자인’ 사업은 지역의 정체성과 특성을 반영한 공공시설물‧거리 미관 개선으로
지역상권 및 관광을 활성화하기 위한 목적으로 추진함
- ‘일자리 지원센터’ 사업을 통해 지역별 맞춤형 센터의 조성 및 쌍방향 일자리 통합정보
제공 플랫폼을 마련하고자 함
- ‘전통시장 주변 편의시설’ 사업을 통해 전통시장 주변 편의시설의 확충, 시설 디자인
개선을 통한 접근성 제고, 낙후된 이미지를 개선하고자 함
- ‘맞춤형 골목경제’ 사업은 기존 골목상권을 유형화하여, 상권 특성화 및 상권의 공동체
기능을 유지하기 위해 추진함

2) 행정안전부의 지역경제 활력 제고를 위한 지역특성 살리기 사업 공모계획(안)을 바탕으로 작성함

20
 III. 유휴 공유재산 활용 및 지원 사례

￭ 행정안전부는 지역특색 및 자원을 활용한 5개 특화사업에 대해 공모를 추진하여 최종

27개 지자체를 선정함
- 지역특색 및 자원을 활용한 5개 특화사업(①소규모 마을 경제 활력 제고, ②지역특성을
활용한 로컬디자인, ③일자리 지원센터 활성화, ④전통시장 주변 편의시설 조성, ⑤맞
춤형 골목경제 활성화)을 공모함
- 개소당 특교세 5억원 이내 지원하고, 「소규모 마을 경제 활력 제고」의 경우는 개소당
특교세 2억원 이내의 지원하도록 함 (특교세 50%, 지방비 50%)
- 지원 범위는 시설비·설계용역비 등(특교세), 인건비·관리운영비 등(지방비)임
- 총 169곳을 대상으로 심사를 통해 최종 선정하였으며, 총 200억원(지방비 포함)이 지
원될 예정임

￭ 5개 특화사업 중 ‘소규모 마을 경제 활력 제고’ 분야에서는 지역 내 기존 건축물을 활용

하여 랜드마크를 조성하거나 마을 경제 활력을 창출할 수 있도록 지원함
- 인구 고령화 및 유출로 최소한의 마을경제 기능 유지에 어려움을 겪고 있는 읍·면 단
위 소규모 마을 활력 회복을 지원하고자 함
- ①자원 활용, ②환경 활용, ③마을 기능 유지 거점 조성, 이외의 지역 특성을 반영해
소규모 마을 경제 활력이 가능한 분야를 선택하여 신청할 수 있음
- ①자원 활용 분야는 활용되지 않고 방치된 시설을 재활용해 관광객 등 유동인구 유입
에 효과가 있는 마을의 랜드마크를 조성하는 것임
- 예시로 시골 폐역사 및 방앗간․마을회관․공판장․창고 등을 활용한 카페 등 조성, 폐철길
활용 사업, 폐광산 활용 공원 만들기, 시골마을 게스트하우스 조성 등 시골마을의 고유
한 유형물을 활용하는 사업을 제시함
- 특히 마을대표가 협의해 ①읍·면단위 마을에 버려진 시설(폐철로, 폐역사, 폐광산, 폐
채석장) 등을 활용해 공원 및 체험공원(테마파크) 조성 등을 계획하고, ②사업비 부족
분에 대한 시군의 지방비 매칭 계획을 함께 제출할 경우 우선 지원대상으로 검토함

21
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

￭ ‘소규모 마을 경제 활력 제고’ 분야에서는 세종, 경기 연천, 강원 정선, 충북 괴산, 전북

남원, 전남 고흥, 경남 거창 7곳이 선정됨
- 읍·면을 대상으로 하며, 타 지역으로부터 인구 유입을 위한 마을 자체 수익원을
발굴하여 최소한의 경제활동이 보장될 수 있도록 지역 고유 자원을 활용한 시설
조성과 프로그램 기획을 지원함

<표 Ⅲ-2> 지역특성살리기 사업 선정 지역(소규모 마을 경제 활력 제고)

지자체 사업 총사업비 특교세 지방비

◦ 아미산 아래 미래를 그리는 연동면 노송마을
세종 ▸마을회관 리모델링(사랑방, 마을슈퍼마켓, 체험장 200 100 100
등), 마을보호수 경관개선, 농촌체험 프로그램 제공
◦ 청산 초성리역 문화공간 조성
경기
▸(구)초성리역 광장 환경개선 및 역사 내 주민· 방 400 200 200
연천
문객을 위한 쉼터형 문화공간 조성
◦ 이끼 커뮤니티 카페 조성
강원
▸유휴시설 리모델링을 통해 이끼테마 커뮤니티 카 400 200 200
정선
페, 정원, 돌담길 등을 조성
◦ 칠성마을 골목박물관 거리 조성
충북
▸골목박물관 전시장 공공디자인, 거리 환경개선, 400 200 200
괴산
플리마켓 운영 등 프로그램 마련
◦ 하주마을 다시 청춘 프로젝트
전북
▸농협 폐창고 리모델링을 통해 발효테마 마을카페 400 200 200
남원
조성, 발효체험·농촌체험 프로그램 운영
◦ 사랑방 손님과 유자역사관
전남 ▸대청마을 유휴 커뮤니티센터를 리모델링하여 ‘대
400 200 200
고흥 청 유자 역사관’ 조성, 관련 교육·체험프로그램
운영
◦ 대바지 ‘진상 무’ 부활사업
경남
▸마을 유휴지 활용 무밭 조성, 주말 체험농장 운영, 400 200 200
거창
무 요리교실, 마을 사찰체험 등 프로그램 제공
자료: 행정안전부 보도자료(2023.10.15.)

22
 III. 유휴 공유재산 활용 및 지원 사례

2-3 제주 읍면동 지역균형발전지원사업(인구유치분야)3)

￭ 제주특별자치도에서는 지난 2023년 생활인구 유치 기반을 마련하여 일자리 창출과 지

역경제 활성화를 위해 읍면동 지역균형발전지원사업(인구유치분야) 사업을 공모함
- 공모대상은 지역내 유휴공간의 관리권한을 보유하고 있는 행정시 및 읍면동임
- 공모분야는 워케이션 빌리지, 스타트업 빌리지, 청년빌리지, 복합유형(2개 이상의 공모
분야가 복합된 경우)임

<그림 Ⅲ-5> 읍면동 지역균형발전지원사업(인구유치분야) 공모분야

구분 주요 내용

지역의 체류인구 증가를 목적으로, 공유오피스 등의 시설

사업 내용 을 조성하고 지역자원을 활용한 워케이션 프로그램 개발
및 기업 대상 홍보‧유치
워케이션
빌리지
시설 예시 공유오피스(사무실, 회의실, 탕비실 등 포함), 거점오피스

운영 지원 워케이션 빌리지 홍보 및 기업 유치 등

지역의 체류인구 증가를 목적으로, 오피스 시설을 조성하

사업 내용 고 지역자원을 활용하여 사업화를 희망하는 신규 창업자
및 기업을 유치하고 창업 지원 프로그램 등 제공
스타트업
빌리지
시설 예시 오피스, 공유오피스(사무실, 회의실, 탕비실 등 포함)

운영 지원 창업기업 유치 및 창업지원 프로그램 운영 등

지역으로 유입된 정착인구의 정주여건 확보를 목적으로,

사업 내용 커뮤니티 시설 등을 조성하고 정착인구의 수요를 반영한
다양한 지원 프로그램 제공
청년
빌리지
시설 예시 커뮤니티 시설

운영 지원 정착지원 프로그램 운영

자료: 제주특별자치도 읍면동 지역균형발전지원사업(인구유치분야) 모집 공고

3) 제주특별자치도 읍면동 지역균형발전지원사업(인구유치분야) 모집 공고(안)을 바탕으로 작성함(제주특별자치도 공고

제2023-1023호)

23
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

￭ 지역의 유휴시설을 활용해 체류인구와 정착인구 확대를 위한 기반시설을 조성하고, 제

주지역균형발전지원센터와 운영주체(주민단체)가 연계하여 조성된 기반시설을 운영함
- 센터와 운영주체가 연계하여 기반시설 조성 이후 2개년 간 시범사업 형태로 운영하고,
종료 후 사업은 운영주체가 주관하여 운영함
- 지원규모는 사업 당 최대 5억원 범위 내로 당해연도 지원함
- 지원기간은 2023~2025년 3개년이며, 1차년도에는 유휴공간 리모델링, 2~3차년도에는
장비구입 및 운영을 지원함

￭ 지역균형발전 기여도, 사업의 타당성과 지속가능성을 고려하여 사업을 선정함

- 지역균형발전 기여도 영역에서는 사업 지원 필요성과 사업의 효과성을 평가함
- 사업의 타당성 영역에서는 사업계획의 실현 가능성, 사업예산의 효율성을 평가함
- 사업의 지속가능성에서는 사업 운영 주체의 명확성, 사업의 지속가능성을 평가함

<표 Ⅲ-3> 읍면동 지역균형발전지원사업(인구유치분야) 사업 선정 기준

영역 세부 지표 세 부 내 용
∘ 사업 대상 지역은 타 지역에 비해 생활인구 유치를 통한 재활
사업 지원
력화가 시급한 지역인가?
지역균형 필요성
· 인구 증감률 수준, 지역 불균형 문제 등
발전
기여도 ∘ 본 사업을 통해 사업 대상 지역의 생활인구 유치를 충분히 기
사업의
대할 수 있는가?
효과성
· 사업목표 및 시설 계획에 따른 예상 효과의 규모
∘ 대상 시설과 시설조성 계획이 사업 목표 달성을 위해 실현 가
사업계획의
능하도록 구상되었는가?
실현가능성
사업의 · 공간 현황 및 시설조성 계획의 적정성
타당성 ∘ 제시된 예산계획은 사업목적을 실현할 수 있도록 효율적으로
사업예산의
수립되었는가?
효율성
· 시설계획 등의 적정성
사업 운영 ∘ 사업 운영 주체는 지역대표성을 가지고, 지속가능할 수 있도록
주체의 구성되었는가?
사업의 명확성 · 사업 운영조직 구성의 적정성
지속
가능성 ∘ 운영 지원 종료 이후 자생적으로 사업을 운영하기 위한 계획을
사업의
적정히 수립하였는가?
지속 가능성
· 장기 운영계획의 적정성
자료: 제주특별자치도 읍면동 지역균형발전지원사업(인구유치분야) 모집 공고

24
 III. 유휴 공유재산 활용 및 지원 사례

2-4 서울 시민누리공간 활성화 사업

￭ 서울시에서 시행한 시민누리공간 활성화 사업은 유휴 공공공간의 발굴부터 공간 활성화

프로그램의 제안·기획·운영까지 시민주도로 진행하는 공공공간 활성화 프로젝트임
- 시민누리공간사업은 시민참여형 도심활력 프로젝트로 지난 2016년부터 시행함
- 이 사업은 이용률이 낮은 도심의 공공공간을 시민들이 직접 발굴하고 시민 수요와 참
신한 아이디어를 바탕으로 공간 활용도를 높이고자 함
- 시민누리공간은 ‘시민들이 생활 속에서 마음껏 즐길 수 있도록 조성되는 공공장소’를
의미하며, 시민들이 직접 발굴하고, 아이디어를 제안하여 활성화를 도모하는 공공공간
을 지칭함

￭ 서울시에서는 자치구를 대상으로 공모를 통해 사업 대상을 선정하고, 자치구-사업자간

협약을 체결하여 프로그램을 운영함
- 사업 대상은 고가도로 하부, 공공보행통로, 공공공지, 공원, 오래된 역사시설, 공개공
지, 지역 내 유휴공간(도시재생 공동이용시설, 골목길재생지역 내 유휴공간) 등임
- 지원 대상은 공간의 지리·문화·사회적 특성 등을 반영하여 공간의 활용도를 제고하고,
지역 활성화 프로그램을 기획 및 운영할 수 있는 역량이 있는 5인 이상의 모임이나
단체가 지원할 수 있음
- 활성화프로그램은 상업적 성격을 띄지 않으며, 주민들이 함께 즐길 수 있는 문화, 놀
이, 마켓 등 모든 종류의 프로그램이 가능함
- 선정 단체에는 사업비 지원 외에도 공간에 대한 장소 사용 협조, 프로그램 홍보 지원,
운영진의 역량 강화 프로그램 등을 지원함

￭ 각 지역의 특성을 고려하고, 특색에 맞는 프로그램 운영이 가능하여 지역주민들의 호응

도가 높았음
- 성북구의 길음 지하보도에 상설공간을 마련하여 풀뿌리 예술가들의 무대, 직장인들의
취미·동아리 활동 공간으로 활용함
- 성동구 송정동 주민센터 일대 ‘송정누리터’에서 지역의 다양한 세대가 함께 즐길 수 있
는 공동체 놀이·문화 프로그램을 운영함

25
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

3. 유휴 공유재산 활용 사례

3-1 일본 「모두의 폐교 프로젝트(みんなの廃校プロジェクト)」4)

￭ 일본에서는 저출산·고령화 추세로 인해 학생 수가 감소하여 폐교가 급격히 증가함

- 2022년 문부과학성(文部科学省)이 발표한 ‘폐교시설 등 활용 상황 실태조사’에
따르면 전국에서 매년 약 450개의 폐교가 발생함

￭ 문부과학성은 급격히 증가하는 폐교시설을 활용하여 지역재생을 도모하기 위한 방안으

로 "모두의 폐교 프로젝트“를 추진함
- 문부과학성은 전국의 미활용 폐교 시설 정보를 집약하여 공표하고, 폐교 활용을 희망
하는 민간기업, NPO법인, 사회복지기관, 의료법인 등에 정보를 제공함

<그림 Ⅲ-6> 모두의 폐교 프로젝트 개념도

자료: 일본 문부과학성 홈페이지(https://www.mext.go.jp/) 재구성

4) 일본 문부과학성 홈페이지(https://www.mext.go.jp), KOTRA 해외시장뉴스(https://dream.kotra.or.kr) 등을

참고하여 작성함

26
 III. 유휴 공유재산 활용 및 지원 사례

￭ 문부과학성은 폐교 시설의 정보(면적, 외관사진, 평면도, 분양 조건 등)를 수집하여 공지

하고, 활용 희망자와 폐교를 소유한 지방자치단체를 연결함
- 지자체에서는 토지의 용도변경, 폐교 리모델링 및 증축 등 여러 행정기관에서 담당하는
업무의 일원화를 지원함

￭ 모두의 폐교 프로젝트를 통해 폐교는 새로운 청소년 육성시설, 비즈니스 장소, 주택, 지

역 커뮤니티 및 관광시설 등 다양한 용도로 재이용됨
- 폐교는 지역사회 아동·고령자 등을 위한 복지시설, 체육학습시설, 대학·전문학교와 연
계한 교육시설, 예술활동거점 등의 문화시설, 숙박시설, 특산품판매·가공시설, 오피스
등으로 다양하게 활용되고 있음
- 폐교활용 성공사례의 공통점은 지역사회의 합의를 바탕으로 하고 있다는 점임

￭ 폐교 재이용 시, 구획된 공간 활용, 설비투자 경감, 지역에 친숙한 이미지를 통한 홍보

효과 등의 이점이 있음
- 폐교의 경우, 체육관, 교실 등 공간이 구획되어 활용이 용이함
- 전기·가스·상하수도·통신설비 등 기존 인프라를 활용할 수 있으며, 내진 및 배리어 프
리 등 안전성 측면에서 일정 기준을 충족하여 설비투자를 경감할 수 있음
- 폐교를 지역 비즈니스에 활용할 경우, 학교는 지역의 상징이며 친숙한 이미지를 통한
홍보 효과가 있으며 이를 기반으로 지역 밀착형 기업으로 성장할 가능성이 높음

27
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

<표 Ⅲ-4> 일본의 폐교 활용 사례

구분 지역 이용 사례 내용
· 초중학생들이 1년간 학부모를 떠나 영어가 모
쿠라부치 국어인 스태프와 공동생활
군마현
영어마을 · 농사, 하이킹 등 과외활동을 통한 살아있는 영
육성시설
어 교육
드론 조종사 · 넓은 부지, 높은 층고의 체육관을 드론 조종사
이바라키현
양성 교습소 양성 학교로 활용
· 나고야시 스타트업 육성시설 ‘나고노 캠퍼스’로
스타트업 조성
아이치현
육성시설 · 약 30사 입주 중이며, 비교적 임대료가 저렴하
여 인기가 높음
· 산요무역(三洋貿易)이 EV를 분해하여 전시하
자동차(EV) 는 부품 진열 전시장을 개장
기후현
전시장 · 국내 자동차·부품업체 관계자 등 총 1,000명
비즈니스
이상이 방문
· 기쿠치시의 폐교를 활용해 양조장 조성
구마모토현 일본주 양조장
· 신축 건축에 비해 약 20%의 경비 절감 효과
· 소프트웨어 개발사 비지컴(BUSICOM)은 폐교
를 개조해 물류 관리 거점으로 활용
야마구치현 물류 관리 거점
· 동일본 대지진 이후 도쿄 본사로의 모든 업무
집중 기피, 유통 인프라 확장 목적
· 고령자 주택 정비·운영 회사가 폐교를 임대 어
린이, 고령자, 장애인 등 남녀노소가 거주할 수
도치기현 고령자 주택 있는 시설로 정비
주거 · 영화관, 콘서트 등 활용 가능 홀, 식사제공카
페, 야채판매장 등으로 리모델링
· 넓은 부지를 저렴한 가격에 임대
기후현 숙박 시설
· 기업 및 단체의 합숙, 연수장소로 활용
· 현지 재료로 요리를 만드는 레스토랑과 체험
레스토랑 및
아이치현 목공실 조성하여 관광객 유치하여 지역사회
목공실
활성화에 기여
· 인근의 해양생물을 사육·전시·연구하여 매년
고치현 수족관
약 12만 5,000명의 관광객 유치
관광시설 · 나메가타시의 폐교는 ‘고구마 테마파크(さつま
いものテーマパーク)’로 재이용
체험형 농업 · (지자체) 폐교 매각 수입 창출, 정규직 100명
이바라키현
테마파크 이상 고용 창출, 연 21만 명의 관광객 유치
· (업체) 신축 시와 비교해 약 100억 원 이상의
비용 절감 효과
자료: KOTRA 해외시장뉴스 (https://dream.kotra.or.kr/), 지역발전을 위한 장소로 거듭나고 있는 일본의 폐교
(2023.1.30.) 정리

28
 III. 유휴 공유재산 활용 및 지원 사례

3-2 일본 「나스 마을 만들기 광장(那須まちづくり広場)」5)

￭ ‘나스 마을 만들기 광장’은 일본 도치기현 나스마치의 폐교한 초등학교 건물을 개조한

고령자 중심의 다세대 공생형 커뮤니티임
- 나스 마을만들기 주식회사는 전 세대, 누구나 평생 활동하고 안심하며 살 수 있는 공
간을 만드는 것을 목표로 폐교를 재생하여 2018년에 나스 마을 만들기 광장을 개장함
- 나스 마을 만들기 광장은 저출생, 고령화 사회의 수요를 바탕으로 인생의 어떤 단계에
서도 안심하고 안전하게 살 수 있도록 ‘나스 100년 커뮤니티’ 조성을 목표로 함

￭ 나스 마을만들기 광장은 고령자를 중심으로 다세대가 거주하며, 커뮤니티 내에서 일, 문

화, 음식, 취미 생활이 가능함
- 일상생활을 지지하는 케어, 커뮤니티 존에는 교류홀, 카페, 유기농제품 판매점, 아트
갤러리, 게스트 하우스 등이 운영되고 있음
- 고령자의 건강상태에 따라 일상생활에 대한 보조부터 정기 순회 및 수시 대응형 방문
개호와 간호 서비스, 종말기 고령자를 위한 주거까지 제공 서비스 수준에 따라 다른
주거를 공급함
- 주택의 관리와 운영은 나스 마을 만들기 주식회사가 담당하며, 커뮤니티 카페 등 공공
공간에 대해서는 노동자 협동조합 워커스 코프 센터 사업단이 담당함
- 고령자의 일상 돌봄은 원랜드 주식회사가 담당하고, 종말기 고령자를 위해 간호사와
함께 살며 재택 간호 지원은 히로창건 주식회사가 담당함

￭ 고령자 주택 주변에 다세대, 다문화 사람들이 함께 모여 서로를 지지하고 배우며 함께

살아가는 친환경 커뮤니티를 지향함
- 일, 문화, 음식, 취미 생활을 커뮤니티 내에서 누릴 수 있도록 주거, 생활편의시설, 커
뮤니티 공간 등이 조성돼 있음
- 자연환경과 공생하고, 지역에서의 생산과 소비, 도보 중심의 커뮤니티를 지향함

5) 나스 마을만들기 주식회사 홈페이지(https://nasuhiroba.com/)와 일본 노년 여성들이 만든 ‘다세대 공생형 커뮤

니티’”(일다, 2022.10.17.)를 참고하여 작성함

29
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

<그림 Ⅲ-7> 나스 마을 만들기 광장

<나스 마을 만들기 광장 전경> <배리어프리 임대주택>

<유기농 제품 판매점> <커뮤니티 카페>

자료: 나스 마을만들기 주식회사 홈페이지(https://nasuhiroba.com) 및 일다(2022.10.17.)

30
 III. 유휴 공유재산 활용 및 지원 사례

3-3 제주 예술곶 산양

￭ 제주 한경면에 위치하는 예술곶 산양은 폐교된 산양초등학교를 리모델링하여 지역거점

문화예술 공간으로 탈바꿈하여 활용하고 있음
- 레지던시를 운영하여 예술가의 창작 작품 전시, 국내외 예술가들간의 네트워크 교류
등 창작활동을 지원함
- 예술가와 주민과의 지역연계 프로그램을 통해 주민의 문화예술 향유 기회를 제공함
- 예술곶 산양은 지역거점 문화예술공간으로 명소화하여 지역 활성화에 기여하고, 문화예
술 교류의 허브 역할을 지향함

<그림 Ⅲ-8> 예술곶 산양 전경

자료: 예술곶 산양 홈페이지(http://www.sanyang.or.kr)

31
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

<그림 Ⅲ-9> 예술곶 산양 시설현황

자료: 예술곶 산양 홈페이지(http://www.sanyang.or.kr)

￭ 예술곶 산양은 시각예술 분야 작가와 연구자를 대상으로 레지던시 입주 프로그램을 운

영하고, 입주기간 동안 창작에 몰입할 수 있는 환경을 제공함
- 예술곶 산양은 공모를 통해 입주 작가를 선정하며, 입주 작가에게 개인 창작실, 숙소,
레지던시 프로그램 등을 제공함
- 창작실은 작업대, 책상, 서랍장, 싱크대 등을 갖추고 있음
- 숙소동은 침대, 서랍장, 탁자 등 1인이 편히 거주할 수 있는 시설을 갖춤

<그림 Ⅲ-10> 예술곶 산양 내부 공간

<창작실> <숙소동>
자료: 예술곶 산양 홈페이지(http://www.sanyang.or.kr)

32
 III. 유휴 공유재산 활용 및 지원 사례

3-4 강원 커먼즈필드춘천

￭ 강원 춘천시에 위치한 커먼즈필드춘천은 조달청 창고로 지어졌으나 장기간 미활용되었던

건축물로, 이를 리모델링하여 춘천의 사회 문제를 해결해 가는 혁신공간으로 조성함
- 커먼즈필드춘천은 1975년 조달청 창고로 건설된 이후, 춘천도시공사로 기능을 변경하여
운영하였지만 이후 장기간 미활용된 건축물이었음
- 장기간 미활용된 유휴공간을 지역주민의 참여와 협력을 통해 지역의 여러 사회문제를
해결해가기 위한 활동 공간으로 운영중임

￭ 춘천사회혁신센터가 위치하여 운영하며, 춘천의 사회혁신 프로젝트들을 모아 전시하는

아카이빙 공간을 비롯하여, 카페, 회의실, 공유오피스, 공유주방 등이 있음
- 현재 양조업, 상담, 활동가, 여행업 등 10개의 단체가 입주하여 활동중임

<그림 Ⅲ-11> 커먼즈필드춘천 전경 및 내부 공간

<커먼즈필드춘천 전경> <웰컴카페 및 웰컴홀>

<아카이빙힐> <안녕하우스>
자료: 연구자 촬영(2024.6.14.)

33
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

IV. 새싹꿈터 활용 방안

1. 용도지역·지구 및 건축물 용도 검토

1-1 용도지역 검토

￭ 새싹꿈터 소재지 및 인근 지역의 용도지역은 계획관리지역에 해당함

- 계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한
적으로 이용·개발하려는 지역으로 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역임

<그림 Ⅳ-1> 새싹꿈터 및 인근 지역의 용도지역 현황

자료: 제주특별자치도 공간포털(https://gis.jeju.go.kr)

34
 Ⅳ. 새싹꿈터 활용 방안

￭ 「제주특별자치도 도시계획조례」 제42조제1항19호에서는 계획관리지역에서 건축할 수

있는 건축물을 다음과 같이 규정하고 있음
- 계획관리지역에서는 4층 이하의 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물 조성이 가능함
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택(아파트는 제외한다)
3. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설
4. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설(단란주점, 안마시술소는 제외한다)
5. 「건축법 시행령」 별표 1 제5호의 문화 및 집회시설
6. 「건축법 시행령」 별표 1 제6호의 종교시설
7. 「건축법 시행령」 별표 1 제8호의 운수시설
8. 「건축법 시행령」 별표 1 제9호의 의료시설
9. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호의 교육연구시설
10. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호의 노유자시설
11. 「건축법 시행령」 별표 1 제12호의 수련시설
12. 「건축법 시행령」 별표 1 제13호의 운동시설
13. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호의 업무시설 중 공공업무시설, 공기업 및 제주자
치도 출자·출연기관의 사무소
14. 「건축법 시행령」 별표 1 제15호의 숙박시설[그 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가
660제곱미터(추자면의 경우는 1,500제곱미터)이하이고 3층 이하로 건축하는 것에
한정한다]
15. 「건축법 시행령」 별표 1 제15호의 위락시설 중 유원시설업의 시설과 그 밖에 이와
비슷한 시설
16. 「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 별표 20 제12호가목부터 마목까지의 어느 하나에 해당하지 아니하는 것
나. 가목에도 불구하고 레미콘 및 아스콘공장으로서 주거지역․상업지역, 취락지구 및
지구단위계획구역 경계에서 직선거리 200미터를 이격하는 경우에 해당하는 것.
다만, 추자면에 대하여는 그 이격하는 거리는 적용하지 아니한다.
17. 「건축법 시행령」 별표 1 제18호의 창고시설
18. 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물 저장 및 처리 시설[위험물 제조소, 위
험물 저장소, 위험물 취급소, 유독물 보관․저장시설, 고압가스 충전․저장소는 주거
지역․상업지역, 취락지구 및 지구단위계획구역 경계에서 직선거리 200미터 이상
이격하는 경우(「대기환경보전법」에 따른 무공해자동차의 연료공급시설, 시내버스
차고지에 설치하는 고압가스 충전ㆍ저장소는 제외한다)에 한정한다]

35
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

19. 「건축법 시행령」 별표 1 제20호의 자동차 관련 시설. 다만, 폐차장은 주거지역․상

업지역, 취락지구 및 지구단위계획구역 경계에서 직선거리 200미터를 이격하는 경
우에 한정한다.
20. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동물 및 식물 관련 시설
21. 「건축법 시행령」 별표 1 제22호의 자원순환 관련 시설
22. 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의 교정 및 군사 시설
23. 「건축법 시행령」 별표 1 제24호의 방송통신시설
24. 「건축법 시행령」 별표 1 제25호의 발전시설
25. 「건축법 시행령」 별표 1 제26호의 묘지 관련 시설
26. 「건축법 시행령」 별표 1 제27호의 관광 휴게시설
27. 「건축법 시행령」 별표 1 제28호의 장례시설(주거지역․상업지역, 취락지구 및 지구
단위계획구역 경계에서 직선거리 200미터 이상 이격하는 경우에 한정한다)
28. 「건축법 시행령」 별표 1 제29호의 야영장 시설

36
 Ⅳ. 새싹꿈터 활용 방안

1-2 용도지구 검토

￭ 새싹꿈터 소재지 및 인근 지역의 용도지구는 특화경관지구에 해당함

- 경관을 보전·관리 및 형성하기 위해 지정하는 경관지구 중 특화경관지구에 해당함
- 특화경관지구는 지역 내 주요 수계의 수변이나 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의
경관 등 특별한 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위해 지정하는 지구임

<그림 Ⅳ-2> 새싹꿈터 및 인근 지역의 용도지구 현황

자료: 제주특별자치도 공간포털(https://gis.jeju.go.kr)

37
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

￭ 「제주특별자치도 도시계획조례」 제43조제1항제3호에서는 특화경관지구에서 건축할 수

없는 건축물을 다음과 같이 규정함
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택 중 다중주택, 다가구 주택
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택
3. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설 중 일반목욕장과 세탁소
4. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 옥외철탑이 있는 골프연
습장, 종교집회장, 제조업소, 수리점, 세탁소, 안마시술소 및 단란주점
5. 「건축법 시행령」 별표 1 제5호의 문화 및 집회시설
6. 「건축법 시행령」 별표 1 제6호의 종교시설(기존의 종교집회장으로서 바닥면적 합계
의 100분의 50 범위에서 증축은 제외한다)
7. 「건축법 시행령」 별표 1 제7호의 판매시설
8. 「건축법 시행령」 별표 1 제8호의 운수시설
9. 「건축법 시행령」 별표 1 제9호의 의료시설
10. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 학원과 직업훈련소
11. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호의 노유자시설
12. 「건축법 시행령」 별표 1 제13호의 운동시설 중 옥외철탑이 있는 골프연습장
13. 「건축법 시행령」 별표 1 제15호의 숙박시설
14. 「건축법 시행령」 별표 1 제16호의 위락시설
15. 「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장
16. 「건축법 시행령」 별표 1 제18호의 창고시설(농업․임업․축산업․수산업용 창고는 제외
한다)
17. 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물 저장 및 처리 시설
18. 「건축법 시행령」 별표 1 제20호의 자동차 관련 시설(주차장은 제외한다)
19. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동물 및 식물 관련 시설 중 축사, 가축시설,
도축장 및 도계장
20. 「건축법 시행령」 별표 1 제22호의 자원순환 관련 시설
21. 「건축법 시행령」 별표 1 제26호의 묘지 관련 시설
22. 「건축법 시행령」 별표 1 제27호의 관광 휴게시설
23. 「건축법 시행령」 별표 1 제28호의 장례시설

38
 Ⅳ. 새싹꿈터 활용 방안

1-3 건축물 용도 검토

￭ 새싹꿈터의 건축물 용도는 교육연구시설로, 다음의 시설로 활용할 수 있음

- 건축법 시행령 제3조의5에서는 용도별 건축물의 종류를 규정하고 있으며, 교육연구시
설에 해당하는 시설은 다음과 같음(제2종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외함)
1. 학교(유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교, 전문대학, 대학, 대학교, 그 밖에 이에
준하는 각종 학교를 말한다)
2. 교육원(연수원, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함한다)
3. 직업훈련소(운전 및 정비 관련 직업훈련소는 제외한다)
4. 학원(자동차학원·무도학원 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제
외한다), 교습소(자동차교습ㆍ무도교습 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습
하는 것은 제외한다)
5. 연구소(연구소에 준하는 시험소와 계측계량소를 포함한다)
6. 도서관

1-4 검토 결과

￭ 현재 새싹꿈터는 특화경관지구 내 교육연구시설로, 학교, 교육원, 연구소, 도서관으로

활용할 수 있음
- 학교(유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교, 전문대학, 대학, 대학교, 그 밖에 이에 준하는
각종 학교를 말한다)
- 교육원(연수원, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함한다)
- 연구소(연구소에 준하는 시험소와 계측계량소를 포함한다)
- 도서관

￭ 향후 건축물 용도변경을 염두에 두고 새싹꿈터의 활용 용도를 고려하더라도, 용도지역

및 용도지구에서 허용하는 건축물 용도 내에서 결정해야 함
- 특화경관지구에서는 일부 제1·2종 근린생활시설, 일부 교육연구시설(학교, 교육원, 연
구소, 도서관), 수련시설, 업무시설, 야영장시설 등으로의 건축행위가 허용됨

39
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

<표 Ⅳ-1> 특화경관지구 내 가능한 건축행위

구분 세부 용도
단독주택 - 단독주택, 공관
- 소매점, 휴게음식점 및 제과점
- 주민의 진료·치료 등을 위한 시설(의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골
원, 조산원, 안마원, 산후조리원 등)
- 탁구장, 체육도장
- 주민의 편의를 위하여 공공업무를 수행하는 시설(지역자치센터, 파출소,
지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무
소 등)
제1종 - 주민이 공동으로 이용하는 시설(마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판
근린생활시설 장, 공중화장실, 대피소, 지역아동센터 등)
- 변전소, 도시가스배관시설, 통신용 시설(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합
계가 1천㎡ 미만인 것에 한정한다), 정수장, 양수장 등 주민의 생활에 필
요한 에너지공급·통신서비스제공이나 급수·배수와 관련된 시설
- 일반업무시설(금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개
업소, 출판사 등)
- 전기자동차 충전소
- 동물병원, 동물미용실 및 동물위탁관리업을 위한 시설
- 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오
물소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것)
- 자동차영업소, 서점, 총포판매소, 사진관, 표구점
- 게임 및 체험 관련 시설(청소년게임제공업소, 복합유통게임제공업소, 인
터넷컴퓨터게임시설제공업소, 가상현실체험 제공업소 등)
- 휴게음식점 및 제과점, 일반음식점
제2종
- 장의사, 동물병원, 동물미용실, 동물위탁관리업을 위한 시설
근린생활시설
- 학원, 교습소, 직업훈련소, 독서실, 기원
- 주민의 체육 활동을 위한 시설(테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링
장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형시설 등)
- 일반업무시설(금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개
업소, 출판사 등)
- 다중생활시설, 주문배송시설
- 병원(종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원, 정신병원, 요양병원)
의료시설
- 격리병원(전염병원, 마약진료소, 그 밖에 이와 비슷한 것)
- 학교(유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교, 전문대학, 대학, 대학교)
교육연구시설
- 교육원, 연구소, 도서관
- 생활권 수련시설(「청소년활동진흥법」에 따른 청소년수련관, 청소년문화
의집, 청소년특화시설, 그 밖에 이와 비슷한 것)
- 자연권 수련시설(「청소년활동진흥법」에 따른 청소년수련원, 청소년야영
수련시설
장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다)
- 「청소년활동진흥법」에 따른 유스호스텔
- 야영장 시설로서 제29호에 해당하지 아니하는 시설

40
 Ⅳ. 새싹꿈터 활용 방안

- 탁구장, 체육도장, 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장,

실내낚시터, 골프연습장, 놀이형시설 등
- 체육관으로 관람석이 없거나 관람석의 바닥면적이 1천㎡ 미만인 것
운동시설
- 운동장(육상장, 구기장, 볼링장, 수영장, 스케이트장, 롤러스케이트장, 승
마장, 사격장, 궁도장, 골프장 등과 이에 딸린 건축물을 말한다)으로서
관람석이 없거나 관람석의 바닥면적이 1천㎡ 미만인 것
- 공공업무시설(국가 또는 지자체의 청사와 외국공관의 건축물)
업무시설 - 일반업무시설: 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문
사, 오피스텔 등
자동차관련시설 - 주차장
동물 및 식물
- 작물 재배사, 종묘배양시설, 화초 및 분재 등의 온실 등
관련 시설
- 교정시설(보호감호소, 구치소, 교도소)
- 갱생보호시설, 그 밖에 범죄자의 갱생·보육·교육·보건 등의 용도로 쓰는
교정시설
시설
- 소년원 및 소년분류심사원
국방ㆍ군사시설 - 「국방ㆍ군사시설 사업에 관한 법률」에 따른 국방ㆍ군사시설
방송통신시설 - 방송국, 전신전화국, 촬영소, 통신용 시설, 데이터센터 등
발전시설 - 발전소(집단에너지 공급시설을 포함한다)로 사용되는 건축물
- 야영장 시설로서 관리동, 화장실, 샤워실, 대피소, 취사시설 등의 용도로
야영장시설
쓰이는 것
자료: 건축법 시행령, 제주특별자치도 도시계획조례 등 검토 후 연구자 재구성

41
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

2. 주민 및 관계자 의견

2-1 주민 의견

￭ 하도리 마을회는 새싹꿈터를 활용한 직접적인 마을소득 창출 사업을 추진하기를 희망함

- 하도리는 2018년도 일반농산어촌지역개발사업에 선정되어 야외 공연장, 마을민박, 코
인세탁소 등을 조성함
- 하도리 마을회에서는 당초 일반농산어촌지역개발사업을 추진하면서 새싹꿈터를 활용하
는 계획이 있었으나, 공유재산의 소유 및 관리권이 제주시에서 구좌읍으로 이관되지
않아 실제 추진이 어려웠음
- 주민들은 장기간 활용되지 못하고 방치되고 있는 새싹꿈터가 하도리의 지역문제 중 하
나로 인식하고 있으며, 이를 마을소득 창출을 위해 활용되기를 희망함
- 마을회에서는 하도리의 자연경관과 특산물을 연계한 체험ㆍ판매장과 프로그램 운영, 카
페 운영 및 특산물 판매 등 의견을 제시함

￭ 하도리 마을회에서는 건축물에 대한 리모델링이나 대부료에 대한 부담이 있음

- 국비 및 도비 등 공공에서 리모델링 비용을 지원받아 마을회로 건축물을 무상대부 또는
관리위탁을 희망함

￭ 한편, 하도리 및 인근 지역의 높은 고령인구 비율을 고려하여 노인주간보호센터 등 노인

복지 수요가 있음을 언급함
- 하도리에서 가장 가까운 노인주간보호센터는 김녕리에 있어 비교적 원거리에 있음

2-2 관계자 의견

￭ 구좌읍 관계자에 따르면, 주민들이 임대료를 감당하지 않고 지역소득 사업을 하기 위해

서는 해양수산부 해드림사업과 같은 국비지원사업에 선정되는 것이 확실한 방안이라는
의견을 제시함
- 새싹꿈터 리모델링 비용 지원을 받기 위해 해양수산부의 해드림사업에 공모할 수 있으나,
선정 개소가 적어 선정이 쉽지 않을 것으로 예상됨
- 사업에 선정되더라도 5억원의 예산으로 전체 리모델링에 사용하기에는 부족할 수 있음

￭ 새싹꿈터는 2023년 6월에 제주도청에서 선정하는 제주 워케이션 거점 오피스 후보로

검토되었으나 미선정됨
- 후보 3개소 중 최종 1개소 선정 후 제주도청 기업투자과에서 오피스를 조성하고, ICC
에서 워케이션 프로그램을 운영하는 사업임

42
 Ⅳ. 새싹꿈터 활용 방안

- 사업에 선정되었다면 건축물의 리모델링을 위한 예산 문제, 유휴공간의 지속가능한 활

용 문제가 해소되었을 것으로 기대했으나 아쉬움이 있음
- 새싹꿈터를 지역 관광의 중심 센터 역할을 맡아 숙박을 연계하면 좋을 것임

￭ 도의회의 의견 수렴 결과, 새싹꿈터의 활용 방안을 주민들의 소득사업 외에 다각적으로

검토할 것을 요청함
- 원칙적으로 공유재산 대부에 대해서는 경쟁입찰, 대부료를 지불해야 하며, 정부나 도에
서 추진하는 사업에 선정되어 관리위탁 형태는 가능함
- 다만 수탁사업일 경우, 비용과 수익 처분은 어떻게 처리할 것인가 문제가 있음
- 새싹꿈터의 활용 용도는 마을소득 창출 외에도 다각적으로 검토할 필요가 있으며, 용
도에 따른 사업 매칭, 임대료, 운영비 등 지원 방안도 강구할 수 있을 것임
- 하도리의 해녀 자원으로 사업을 마련하는 것도 좋을 것이 생각하나, 해녀들의 본업이
있는 상황에서 돌아가며 일하기는 어려워 보임
- 원래 건축물 용도가 교육시설이니 정서불안 등 아동, 청소년을 위한 힐링센터, 치유시
설에 대한 아이디어도 제안함

2-3 검토 결과

￭ 주민들이 원하는 수익창출을 목적으로 새싹꿈터를 활용하기 위해서는 건축물에 대한 리

모델링 비용과 대부료가 발생하며 건축물 및 공유재산 용도변경이 필요함
- 장기간 방치된 새싹꿈터를 그대로 활용하기 어려워 건축물 리모델링이 필요하며 이에
대한 비용 발생이 예상됨
- 일반적으로 공유재산의 수의계약 및 무상임대가 불가하여 연 2~3천만원의 대부료
가 발생할 것으로 예상됨
- 새싹꿈터의 건축물 용도는 교육연구시설로, 소득창출을 위해서는 제1·2종근린생활시설
등으로 변경이 필요함
- 공유재산 용도와 관련하여, 새싹꿈터는 현재 대부 및 매각이 가능한 일반재산에 해당
하며, 관리위탁은 행정재산으로 용도변경이 필요함

￭ 하도리 및 인근 지역에 노인주간보호센터 등 노인복지 수요와 관련하여, 특화경관지구

내에 노유자시설에 대한 건축행위가 불가함
- 「건축법 시행령」 별표 1 제11호의 노유자시설에는 아동 관련 시설, 노인복지시설, 이
외의 사회복지시설 및 근로복지시설이 포함됨

￭ 공유재산 대부와 관련하여, 원칙적으로 수의계약 및 무상임대가 불가하나 특정 법령ㆍ

조례 따른 어촌지역개발사업 시설물, 농외소득 관련 사업에 필요한 공유재산 등에 한정
하여 무상임대가 가능함

43
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

- ”어촌지역개발사업 시설물 운영 및 관리 조례”, “농업인등의 농외소득 활동 지원에 관

한 법률” 등 특정 법령ㆍ조례 따른 어촌지역개발사업 시설물, 농외소득 관련 사업에
필요한 공유재산 등에 한정하여 무상임대가 가능함
예) 도시재생사업지원센터, 소도읍육성사업 시설물, 어촌지역개발사업 시설물 등

￭ 해양수산부에서 추진중인 유휴공간 리모델링사업인 해드림사업은 「수산업ㆍ어촌 발전

기본법」에 근거한 사업으로, 해당 사업에 응모하는 방안이 있음
- 해당 사업에 선정되어 마을회에서 관리위탁 형태로 운영하는 방안이 있으나 선정 개소
가 많지 않다는 한계가 있음

<표 Ⅳ-2> 어촌지역개발사업에 따라 조성된 시설 관리위탁 관련 조항

[제주특별자치도 어촌지역개발사업 시설물 운영 및 관리 조례]

제2조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
1. “어촌지역개발사업”이란 「어촌ㆍ어항법」, 「수산업ㆍ어촌 발전 기본법」, 「섬 발전 촉진법」,
「농어업인 삶의 질 향상 및 농어촌지역 개발촉진에 관한 특별법」, 「농어촌정비법」, 「국가
균형발전 특별법」에 따른 개발·재생사업을 말한다.
2. “어촌지역개발사업 시설물(이하 “시설물”이라 한다)”이란 어촌지역개발사업에 따라 조성된
정주여건개선, 수산ㆍ관광 등 산업발전, 어촌지역 주민역량강화를 위한 시설을 말한다.
제4조(관리위탁 운영)
① 제주특별자치도지사(이하“도지사”라 한다)는 시설물의 효율적인 관리를 위하여 필요한 경
우 시설물의 일부 또는 전부를 법인, 전문기관 또는 단체(이하 “수탁자”라 한다)에게 그
관리 및 운영을 위탁할 수 있다.
② 도지사는 제1항에 따른 위탁을 하고자 하는 경우 시설물이 위치한 해당지역의 법인으로
구성된 마을회, 협동조합, 조합법인에 위탁운영을 할 수 있다.

<표 Ⅳ-3> 지역경제 활성화를 위한 공유재산 활용 시 대부료 감면 관련 조항

[제주특별자치도 공유재산 관리 조례]

제29조(대부료 또는 사용료의 감면)
② 제주특별법 제130조 및 특별법 제130조 및 법 제24조제1항제4호, 같은 조 제2항, 제34
조제1항제2호, 같은 조 제2항에 따라 도지사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우
로 도의회가 동의한 경우 대부료등을 면제할 수 있다.
4. 제17조의2제8호와 제21조의5제1항제12호에 해당하는 경우
* 제17조의2제8호
8. 제주자치도를 대표하고 지역경제의 활성화에 기여할 수 있는 지역특산품 또는 지역생산제품을 관련
단체(재산 소재지역 마을단위 주민들로 구성된 마을회 포함)나 법인이 공동으로 생산ㆍ전시 또는 판
매하거나 그 구성원에 대한 교육훈련·경영지도 또는 상담하는 데 필요한 재산을 사용하는 경우
* 제21조의5제1항제12호
12. 제주자치도를 대표하고 지역경제의 활성화에 기여할 수 있는 지역특산품 또는 지역생산
제품을 관련 단체(재산 소재지역 마을단위 주민들로 구성된 마을회 포함)나 법인이 공동
으로 생산ㆍ전시 또는 판매하는 데 필요한 재산을 대부하는 경우

44
 Ⅳ. 새싹꿈터 활용 방안

￭ 「제주특별자치도 공유재산 관리 조례」에 따르면 마을회에서 지역경제 활성화에 기여할

수 있는 지역특산품이나 지역생산제품을 생산ㆍ전시, 판매 시 대부료를 감면할 수 있음
- 해당 근거로 구좌읍의 ‘송당 마을공방’ 무상대부 사례가 존재함
- ‘송당 마을공방’은 지난 2016년 7월 행정안전부 공모사업에 선정된 사례로, 당초 옛
보건진료소를 리모델링할 예정이었으나 부지가 협소해 현재의 위치로 변경하고 조례
제29조에 의하여 무상 임대함
- 검토 결과, 제주를 대표하고 지역경제 활성화에 기여할 수 있는 특색있는 지역특산품
이나 지역생산제품을 판매해야 하며 최종적으로 도의회의 승인이 필요한 사안으로 해
당 조항을 근거로 무상대부를 받는 것은 가능성이 낮은 대안임

￭ 정부의 여러 부처 및 제주도에서는 다양한 목적으로 유휴시설 리모델링 지원 사업을 추

진하고 있어 이에 공모하기 위해 대비할 필요가 있음
- 해양수산부의 해드림사업 외에도 행정안전부 지역특성살리기 사업, 농림축산식품부의
농촌유휴시설활용 창업지원사업, 문화체육관광부의 유휴공간 문화재생사업 등이 추진되
었거나 추진중임
- 국비 및 도비 지원 사업의 경우, 리모델링 자체가 목적이 아니라 리모델링을 통한 활
용 용도, 지속가능성에 방점을 두고 사업을 공모하고 있음
- 공간 기획 방향에 따라 탐조(환경부), 예술·공연(문화체육관광부), 해녀체험(문화체육관
광부관광공사 등), 창업지원(중소벤처기업부 등) 등 다양한 부처의 공모사업을 통해 공
간 개선 예산 확보가 가능할 것으로 예상됨
- 주민들은 우선 건축물 활용 희망 용도에 대한 의견을 모아 확정하거나 우선순위를 정
하여 사업 응모를 추진할 필요가 있음

45
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

3. 전문가 의견

3-1 전문가 자문회의 개요

￭ 다양한 분야의 전문가, 지역주민이 함께 현지 조사 후 자문회의를 진행하여 활용 방향에

대한 새싹꿈터 활용 방향에 대한 의견을 제시함
- 유휴 공유재산 활용과 관련된 다양한 분야의 전문가들과 함께 4차에 걸쳐 새싹꿈터 및
하도리 현지 조사 후 자문회의를 실시하고 활용 방향에 대해 논의함
- 이외에도 2회의 전문가포럼을 통해 제주지역 마을만들기 및 관광개발 분야 등 전문가
들의 의견을 수렴하였음

<표 Ⅳ-4> 전문가 현지조사 및 자문회의 개요

구분 주요 내용
1차 현지조사 및  도시재생, 커뮤니티 디자인, 공간기획 등 영역에서 활동하는 5
자문회의 인의 전문가들과 하도리장이 참여함
(2024년 2월  구좌읍 하도리 현지조사 후 새싹꿈터 활용 용도를 중심으로 논
26~27일) 의함
2차 현지조사 및  도시재생, 주거정비, 마을만들기 등 업무 경험이 있는 2인의 도
자문회의 시계획 분야 전문가가 참여함
(2024년 3월  현지조사 후 지속가능한 유휴공간 활용 방향을 중심으로 자문
22일~23일) 회의를 진행함
3차 현지조사 및  도시 및 인문지리학 분야 전문가 1인과 현지조사를 실시함
자문회의  하도리 지역개발 방향과 이와 연계한 새싹꿈터의 활용을 중심
(2024년 4월 22일) 으로 논의함
4차 현지조사 및
 유휴 공유재산을 활용한 공간 조성 및 운영 기획 업무 경험이
자문회의
있는 1인의 전문가와 현지조사를 실시함
(2024년 5월
 새로운 공간 조성 방향 및 운영 방식을 중심으로 논의함
26일~27일)

46
 Ⅳ. 새싹꿈터 활용 방안

<그림 Ⅳ-3> 현지조사

<하도리사무소>

<새싹꿈터 내부>

<별방진> <어촌체험마을>

47
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

3-2 전문가 의견

￭ 새싹꿈터의 활용 용도를 결정하기 전에 건축물의 활용 목적을 명확히 설정하고 명시할

필요가 있음
- 구좌읍 및 하도리 지역 차원에서는 오랫동안 방치된 건물 및 주변 부지로 인한 지역쇠
퇴를 방지하고 개선 및 활용하는 것이 필요할 것임
- 새싹꿈터의 준공 이후 제대로 활용되지 못했으며, 방치 기간 동안 지역주민 및 담당자
는 다양한 활용 방안에 대해 고려하였음
- 주민들은 지역소득 창출이라는 요구 외에도 주민복지를 언급하기도 하고, 아이템에 대
해서도 당근주스, 식음료, 해녀복지 등 여러 의견을 제시함
- 이에 활용방향을 명확하게 설정하고 활용의 당위성을 관철하여 예산 확보 등 절차를
진행하는 것이 필요함

￭ 지역자원과 연계한 공간 활용을 위해 지역자원을 통한 브랜드화가 필요한데, 하도리의

핵심 지역자원인 해녀의 삶과 문화를 바탕으로 지역 정체성을 공간에 녹여낼 수 있음
- 지역의 고유성을 핵심자원으로 성장하는 자치성을 반영하는 사례였으면 함
- 제주 신화에서 ‘할망’은 여신을 의미하는데, ‘나이 든 여성’이 아닌 ‘해결 능력을 가진
지혜를 의미하는 여성’으로서 하도리 해녀의 삶과 지역의 정체성을 녹인 공간으로 조
성할 것을 제안함
- 마을소득 창출과 관련하여, 해녀가 채취한 해산물을 가지고 지역의 여성들이 만든 음
식을 판매하고 수익을 올리는 방향을 제안함. 해녀의 물질 비수기와 관광 성수기가 겹
치는데 해당 기간에 소득 창출의 기회가 될 수 있을 것임
- 철새도래지가 인근에 있는 만큼, 철새와 탐조 역시 컨텐츠로 함께 녹여내면 좋을 것임
- 공간 상 어촌체험마을, 철새도래지의 중간에 새싹꿈터가 위치하여 이를 잇는 관광 컨
시어지 역할을 수행하는 것도 좋을 것으로 판단됨

￭ 하도리 내 기존 자원 활용과 관련하여, 인적자원 등에 대한 추가 조사가 필요하며 이를

연계하는 방안도 고려할 수 있음
- 하도리에 거주하거나 활동하는 주체와 관련한 자원 발굴이 가능할 수 있으므로 다각적
인 조사를 바탕으로 연계 방안을 도출할 필요가 있음

￭ 새싹꿈터가 장기 방치된 상황에서 예산 투입 후에도 활용도가 낮다면 지역문제가 될 수

있으므로 단기적으로 시범 활용 후 장기 활용 방향을 마련할 수 있음
- 공간을 시범 활용 후 활용 목적을 설정한다면, 건축물의 방치 시간을 줄이면서 공간
기획을 위한 시간을 늘릴 수 있음

48
 Ⅳ. 새싹꿈터 활용 방안

- 장기적 공간 활용에 대해서는 상위계획과 지역자원을 연계하는 3~5개년의 공간활용계

획을 설정할 필요가 있음
- 하도리의 대표 관광자원인 어촌체험은 성수기인 여름 외에는 수행하기 어려운 활동인
것을 고려하면, 연중 동일한 용도가 아닌, 시즌별로 다른 용도로 활용하는 방안도 고
려할 수 있음

￭ 새싹꿈터를 새로운 공간으로 조성한 후에도 방치되지 않고 잘 운영될 수 있도록 지속가

능성을 고려해야 하며, 이를 위해 지역수요, 운영 주체 역량에 대한 확인이 필요함
- 마을회에서는 마을소득 창출을 위해 직접 운영을 원하지만, 장기적인 운영을 위한 역
량을 갖추고 있는지 확인할 필요가 있음
- 마을회 관련 주민 외에도, 인터뷰나 간단한 설문을 통해서라도 다양하게 주민수요를
파악하고 공식화가 필요함
- 마을회 등 주민대표 외에도 공간 인근에 서핑샵, 어촌체험마을 등이 있는데 운영자들
의 의견 수렴도 필요함

￭ 건축물 자체의 용도를 찾는 것에 한정하기보다는, 하도리의 지역개발과 연계하여 건축

물 활용 방안을 다각적으로 검토할 필요가 있음
- 건축물에 한정하기보다는, 더 넓은 시각으로 하도리 지역개발 방향과 연계한 활용 방
안을 고려할 필요가 있음
- 지역소득 창출 방안을 고려한다면, 방문객이 하도리를 찾아와서 지역에서 소비할 수
있도록 하는 매력물 또는 거점으로서 활용 방안을 찾는 것이 필요함

￭ 하도리의 고유성과 특수성을 바탕으로 지역을 브랜드화하고, 이와 맞게 건물 활용 방안

을 도출할 필요가 있음
- 용도지역과 건축물 용도가 특수하다는 점이 단점이 될 수 있지만 주변에 다른 건물이
들어올 수 없다는 점에서 장점이 될 수 있음
- 제주 내 외부 자본이 들어온 지역들은 개발되면서 서로 비슷한 경관으로 바뀌어 가고
있는데 지역의 고유성과 특수성을 살린다면 지속가능한 마을 발전이 가능할 것임

￭ 지역자원을 간접적으로 활용한 새로운 활용 방향 차원에서 하도리의 지역경관으로부터

‘힐링’을 주제로 ‘여성’을 대상으로 한 공간 조성하는 것을 제안함
- 하도리의 자연경관을 연계한 ‘힐링’, ‘느리고 건강한 삶’, 구매력이 높고 안전하게 여행
을 하기 원하는 ‘여성’을 대상으로 하도리를 브랜드화하는 아이디어를 제안함
- ‘여성’이 건강하고 안전하게 여행하고, 조용하게 쉬며 스스로를 돌아볼 수 있는 공간으
로 하도리를 브랜드화하고, 이를 위한 공간 기획, 프로그램 등을 조성하는 아이디어를
제안함

49
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

- 여성의 입장에서는 여행은 도전적인 행위이며, 여성이 혼자 여행하는 것이 가능하다는

것은 그 지역이 안전하다는 것을 의미함
- 2030 여성들의 롤 모델이 되는 여성 작가 등을 초청하여 커리어, 삶에 대해 함께 나
눌 수 있는 강연 이벤트를 개최하여 지역에 대한 홍보와 인식을 환기할 수 있음
- 바다에서 즐기는 요가 클래스, 하도리 해녀의 이야기와 전시도 이와 관련된 프로그램
이며, 운영 과정에서 마을소득을 창출할 수 있도록 구조화할 수 있음
- 철새, 해녀 문화는 지역의 좋은 자원이나, 이것에 한정하지 말고 간접적으로 연결하여
컨텐츠에 녹이는 방안을 검토하면 확장성이 있음

￭ 새싹꿈터는 하도리 내 주요 관광지들의 중간지점에 위치하여 하도리의 랜드마크로 활용

하기 좋을 것으로 보임
- 새싹꿈터는 어촌체험마을, 별방진, 철새도래지의 중간지점에 위치하므로, 리모델링하여
관광객을 맞이하는 지역의 랜드마크로 활용하면 좋을 것임
- 현재 건축물 누수 등 기능적인 문제가 있으므로 공유재산 관리 차원에서 기본적인 관
리가 필요함
- 관광객을 유입하기 위해서는 건물 외관을 대수선하거나 증축하는 방식으로 리모델링하
는 것을 고려했으면 함

￭ 마을에서 소득을 창출할 수 있는 수익모델과 범위는 다양한데, 실제 가능한 업무 범위,

가능성을 고려해서 결정해야 함
- 마을회에서 운영권을 갖고 사업을 하게 되면 사업 기획, 운영, 관리, 세무 등 다양한
업무를 처리해야 하는데, 어르신이 대부분인 상황에서 직접 운영이 가능한지 검토할
필요가 있음
- 마을 수익모델은 공유재산의 이용 방식과 관련이 있는데, 주민역량 정도에 따라 관리
위탁, 사용수익허가, 매각 등 단계별 로드맵을 고려할 수 있음

50
 Ⅳ. 새싹꿈터 활용 방안

3-3 검토 결과

3-3-1 새싹꿈터 활용 목적의 구체화 및 명시 필요

￭ 제주시 및 구좌읍의 담당자의 경우, 공간 활용 관련한 제한사항을 안내 후 주민 의견 조

정에 대한 여지를 확인하고, 가능한 선택지를 제시할 필요가 있음
- 도시계획, 건축물 용도 등 규제 사항 등 제한사항과 그 안에서 가능한 선택지를 주민
들에게 안내하여 인지시킬 필요가 있음
- 주민의견의 조정 여지를 확인할 필요가 있음. 마을회 이장은 구좌읍의 대표 농산물인
당근을 활용한 주스 판매 등을 고려한다고 언급하였으나, 이는 창업 아이템 중 일상에
서 쉽게 접근 가능한 것이 식음료 판매이므로 단편적으로 제안한 것일 수 있음

￭ 현재의 제한적인 상황에서 고려할 수 있는 선택지와 외부 여건 변화에 따라 고려할 수

있는 선택지를 제시하고 공식화할 필요가 있음
- 현재의 제한적인 상황에서 고려할 수 있는 선택지와 향후 조례 제·개정, 예산 확보 등
외부 여건 변화 상황에서 가능한 선택지를 제시할 필요가 있음
- 이에 대해서는 워크숍, 공청회, 문서화 등을 통해 공식화하는 작업이 필요함

￭ 현재 상황에서 내·외부적 환경 변화, 주민 의견 등을 고려하여 로드맵 구축이 필요함

3-3-2 하도리의 지역자원과의 연계한 공간 활용 방안 검토

￭ 하도리 내 철새도래지에서의 탐조 활동, 해녀 체험 과정에서 필요하나 현재는 부재한 기

능들을 투입하여 공간 활용 방안을 도출할 수 있음
- 지역 내 생태자원(철새도래지) 및 인적자원(해녀 및 해녀체험)이 있으므로 이와 관
련해 부족한 기능 및 시설에 대한 보완 기능을 현재 공간에 마련할 수 있음
- 해녀 체험 프로그램이 있으나 인근에 기념품 판매시설 부재하며, 철새도래지이지
만 탐조 장비 대여 시설이 부재함

51
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

3-3-3 하도리의 인적자원 연계

￭ 철새, 해녀 등의 지역자원 외에도, 하도리 내 각종 인적자원에 대해 조사하고 새싹꿈터

활용과 연계하는 방안을 고려할 수 있음
- 하도리 내 유명인, 문화예술 분야 등 분야 전문가, 민간 단체 등을 조사하고 공간 활
용 방향 기획, 공간 운영 등에 참여할 수 있는 인적자원에 대해 추가적으로 조사함

￭ 한국 경찰 역사상 최초의 강력계 여성 형사, 여성 강력반장으로 재직하여 언론의 관심을

받고 화제가 된 박미옥 씨가 하도리에 거주함
- 박미옥 씨는 한국 경찰 최초의 강력계 여성 형사, 여성 강력반장 등의 이력으로 화제
가 된 인물로, 저서 <형사 박미옥>의 저자이기도 함
- 30여년간 경찰로 재직 후 명예퇴직하였으며, 제주 이주 후 하도리에 집은 짓고 거주하
며 주거 내 책방 겸 서재를 마련함
- 박미옥 씨는 제주도 내외 책방 등에서 북토크와 북콘서트에 참여하기도 함

<그림 Ⅳ-4> 하도리의 인적자원 사례(형사 박미옥)

자료: 한겨레21(2023.5.12.)

52
 Ⅳ. 새싹꿈터 활용 방안

￭ 언러닝스페이스(unlearning space)는 하도리에 위치한 문화·예술 공간으로, 2022년

부터 ‘물, 여성, 제주’를 주제로 예술, 교육 등 프로그램을 진행중임
- 언러닝스페이스는 2022년부터 제주를 기반으로 활동하고 있으며, 실험적 예술 연구,
교육, 레지던시 프로그램을 진행중임
- 하도리에 위치한 예술 공간에서 제주, 여성 등을 주제로 전시, 퍼포먼스, 워크숍, 토크
프로그램 등 다양한 프로그램이 개최됨

<그림 Ⅳ-5> 하도리 기반 문화예술활동 사례(언러닝스페이스)

자료: 언러닝스페이스 홈페이지(https://www.unlearningspace.com/) 및 인스타그램

53
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

3-3-4 공간의 시범 활용

￭ 전문가 의견으로 새싹꿈터에서 문화 공연이나 팝업스토어 등 단기적으로 시범 활용하여

공간에 대한 주민들의 인식을 환기하고, 장기적인 공간 활용 방안을 마련하는 방식을 제
안함

￭ 공간을 시범 활용 등 단기적 활용은 건축물의 방치 시간을 줄이는 동시에 공간 기획을

위한 시간을 확보할 수 있음
- 공간 운영 관련, 시즌제로 일정 기간 팝업 형태로 공간과 프로그램을 시범적으로 운영
하면서 테스트하고 운영 기간과 빈도를 늘려나갈 수 있음
- 공간의 존재에 대한 지역 내 인식 환기 등 목적으로 운영하여 공간 활용에 대한 의견
을 다양한 주체의 참여를 통해 유도할 수 있음
- 예술활동 기획, 야외 공연, 예술가 레지던스 등을 통해 공간에 대한 인식을 환기
할 수 있음

￭ 공간의 단기 활용 관련, 공간기획 해커톤 이벤트를 진행한다면 유휴공간에 대한 인식 환

기와 동시에 향후 공간에 대한 활용 방향 또한 찾을 수 있을 것임
- 이와 관련하여 군산에서 진행된 DIT(Do It, together) 프로젝트를 참고할 필요가
있는데, 공간 운영자, 건축물 DIY에 관심있는 이들이 참가하여 공사 실무를 익히
고 참여 주체들간의 네트워킹이 이루어짐

<그림 Ⅳ-6> 공간의 단기 활용을 위한 해커톤 사례(군산 DIT 프로젝트 사례)

자료: 서울경제(2020.5.7.)

54
 Ⅳ. 새싹꿈터 활용 방안

￭ 다만, 도내 읍면지역을 중심으로 유휴 공유재산이 장기간 미활용되거나 단기적 활용에만

그치는 사례들이 있어 장기적 활용 방안도 함께 고려해야 함

￭ 하도리 마을회에서는 푸드트럭을 운영중으로, 관광 성수기에 새싹꿈터의 야외공간을 활

용하고 있으나 일시적으로만 이용되고 대부분의 기간에는 방치중임
- 새싹꿈터 앞의 하도해수욕장 이용객을 대상으로 여름 성수기에 푸드트럭을 운영함

<그림 Ⅳ-7> 새싹꿈터의 야외공간 활용(2022년 7월)

자료: 네이버 지도 로드뷰(https://map.naver.com)

55
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

3-3-5 마을소득 창출 방향

￭ 전문가 의견에 따르면, 주민 역량을 고려하여 마을소득 창출 모델을 설정할 수 있으며,

이는 공유재산의 이용 방식과도 관련이 있음

￭ 마을사업 기획 및 관리에 전문성을 가진 주체들이 참여하여 사회적협동조합 등 조직을

구성하여 운영하되, 주민들을 결합하여 소득을 창출하는 것이 안전하고 이상적이나, 조
직을 운영하고 사업을 관리할 역량을 지닌 주체 또는 인력이 필요함
- 사회적협동조합을 조직하여 마을사업을 기획하여 운영하고, 주민들이 결합하는 방식으로
소득을 창출하며, 이를 위한 거점공간으로 새싹꿈터를 활용할 수 있음
- 주민들을 마을 투어, 철새 등 지역자원 교육을 위한 강사로 육성하여 투입하면 주민들의
소득 창출과 역량 증진, 자기계발에도 긍정적인 효과가 있음

￭ 주민역량에 따라 국비사업 공모 및 선정 후 공유재산에 대한 관리위탁, 사업이 지속가능

성이 있다고 판단될 경우 사용 수익 허가, 보다 역량이 강화되면 마을에 건축물을 매각
하는 단계별 로드맵을 고려할 수 있음

￭ 하도리의 경우, 지원사업에 선정된 후 공유재산 관리위탁 형태로 마을회에서 활용하거나,

건축물의 주요 기능을 지역에 필요한 기능으로 조성하고 일부 공간을 마을수익 창출을
위한 시설로 활용하면 좋을 것임
- 유휴 공유재산 리모델링 및 운영 관련 국비사업 등 지원사업에 지원하여 선정 후 마을
회에서 관리위탁 형태로 운영할 수 있고, 전대하는 방식도 고려할 수 있음
- 새싹꿈터의 주요 기능이 비수익시설이더라도 지역에 실제 필요한 공간으로 조성한 후,
공간의 일부를 카페, 편의점 등으로 조성하여 마을소득을 창출하도록 활용할 수 있음

56
 Ⅳ. 새싹꿈터 활용 방안

4. 활용 방안

4-1 새싹꿈터 공간 기획 및 활용 방향

￭ 새싹꿈터의 공간 기획 및 활용 방향을 다음의 4가지로 설정하고 앞서 진행한 현지조사,

주민 및 관계자 인터뷰, 전문가 의견을 종합하여 활용 방안을 제시함
- ‘주민수요 반영’은 건축물 활용에 대한 주민들의 의견을 반영하고, 주민들이 지역에서
필요로 하는 기능으로 조성할 수 있도록 하는 것임
- ‘지역 활성화’는 새싹꿈터의 활용 방향 고려 시 건축물의 활용에 한정하는 것이 아닌,
소재 지역인 하도리 마을 차원에서 지역 활성화를 고려해서 활용 방향을 설정해야 함
- ‘지역자원의 활용’은 지역이 보유한 각종 자연경관, 인적자원 등 매력 포인트를 발굴하
여 활용하는 것을 의미함
- ‘공간의 지속가능성’은 새로운 용도로의 공간 조성 후, 지속적인 공간 활용이 가능하도
록 이용객의 수요를 고려해야 함을 의미함

￭ 새싹꿈터의 활용가능 공간은 1층 필로티 하부 공간과 야외공간, 2층 공간, 옥상 등임

￭ 1층 야외 공간의 경우, 비교적 규모가 넓은 편이므로 주차 외에도 다양하게 이용될 수

있으며, 계절 등 시기별 다른 용도로 활용할 수 있음
- 외부 공간을 이벤트 공간으로 활용할 수 있으나, 연중 지속적 활용이 어려우므로 시즌
별로 다른 용도로 활용할 수 있도록 하는 방안을 고려해야 함
- 봄, 가을 등 야외 활동이 용이한 시기에는 바다 조망, 음악 공연, 요가 클래스 등 활
동이 가능하며, 해수욕장 방문객이 많은 여름에는 푸드트럭, 물놀이용품 판매, 글램핑
등으로 활용할 수 있음
- 더 구체적으로는 새싹꿈터의 주요 활용 용도 결정 후 이에 맞게 컨텐츠 개발이 필요함

￭ 1층 필로티 하부 공간의 경우, 소규모 무인 편의점이나 카페를 조성하여 방문객들이 이

용할 수 있는 간단한 먹거리와 음료를 판매할 수 있음
- 이용객을 위한 먹거리, 음료, 물놀이용품 등을 비롯하여, 커피 무인 판매 기기를 설치
할 수 있음

￭ 2층 공간은 핵심 기능을 수행하는 주요 공간으로, 공간 조성 및 운영 방향을 두 가지로

제시함

57
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

4-2 1안: 하도힐링센터

￭ 힐링(치유)을 주제로 새싹꿈터를 서재, 휴식 공간, 프로그램 진행 공간으로 활용할 수 있

도록 조성하고, 워케이션과 연계할 수 있는 프로그램 운영을 제안함
- 제주를 방문하는 많은 관광객들은 아름다운 자연, 힐링에 대한 경험을 추구함
- 하도리의 아름다운 자연경관, 조용한 마을 안에서 느리고 건강한 생활을 경험할 수 있
는 힐링센터를 조성함

￭ 서울시 강남구는 도시민의 힐링을 위해 코엑스 및 개포에 2개소의 강남힐링센터를 운영

중으로 해당 공간을 사례로 검토할 필요가 있음
- 강남힐링센터(개포)는 명상, 요가, 인문학 등 프로그램 공간, 도서를 구비한 서재, 신체
정보를 측정하는 디지털 테라피 공간, 조용한 휴식 공간, 카페 공간을 보유함

<그림 Ⅳ-8> 강남힐링센터(개포)

<프로그램 공간> <북 테라피>

<디지털 테라피> <릴랙스룸>

자료: 강남 통합예약사이트(https://life.gangnam.go.kr/fmcs/262)

58
 Ⅳ. 새싹꿈터 활용 방안

￭ 새싹꿈터를 하도힐링센터로 조성하여 힐링을 주제로 야외 요가, 건강한 식사, 인문학 강연

및 북토크 등의 프로그램을 운영할 수 있음
- 원데이 클래스나 지역 숙박과 연계한 2박 3일 프로그램을 운영할 수 있음
- 아침 또는 해질녘에 새싹꿈터 야외공간에서 ‘치유요가’ 프로그램을 진행함
- 해변을 걷는 ‘치유 걷기’ 프로그램을 통해 맨발 걷기, 노르딕워킹 등 교육을 진행함
- ‘해녀의 건강한 밥상’은 하도 해녀가 수확한 해산물로 만든 식사를 제공하며, 하도어촌
체험마을의 해녀 물질 체험과의 연계, 쿠킹클래스를 겸하여 운영할 수 있음
- 치유를 주제로 인문학 강연, 북토크 등 ‘치유의 인문학’ 프로그램을 진행할 수 있음
- 사전 예약을 통한 개인 또는 집단 전문 상담 프로그램을 운영함
- 2040 여성으로 대상을 특정해서 운영하기에도 좋은 컨셉이며, 식사, 해녀 물질 체험,
쿠킹클래스, 숙박 등은 마을회와 연계하여 주민소득을 창출할 수 있음

<그림 Ⅳ-9> 힐링 프로그램 운영 예시

<치유 요가> <치유 걷기: 노르딕 워킹>

<해녀의 건강한 밥상: 제주 포케> <치유의 인문학 강연>

자료: 뉴스N제주(2022.6.9.) 마이리얼트립(https://www.myrealtrip.com/),
JIBS제주방송 블로그(https://m.blog.naver.com/jibs_blog)

59
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

￭ ChatGPT 4o를 활용하여 나타낸 가상의 하도힐링센터 모습은 다음과 같음

- 하도리 해안가에 위치한 가상의 하도힐링센터 모습을 나타냄
- 2층 내부 공간은 해안 경관이 잘 보이도록 통창을 설치하고, 내부에서 편히 쉬며 활동
할 수 있도록 아늑한 분위기로 구성할 수 있음

<그림 Ⅳ-10> ChatGPT를 활용하여 작성한 하도힐링센터 내·외부 모습

<하도힐링센터 조감도>

<하도힐링센터 내부 공간>

60
 Ⅳ. 새싹꿈터 활용 방안

4-3 2안: 하도생태학교

￭ 하도리의 자연경관, 생태자원을 활용하여 새싹꿈터를 아동 및 청소년 대상의 생태교육,

전시 등을 위한 공간으로 조성하는 방안을 제안함
- 하도리 철새도래지에는 탐조활동을 위한 데크 등 공간이 조성되어 있으나, 망원경 등
도구와 안내판 등이 제대로 설치되어 있지 않은 상황임
- 하도리가 제주 대표 철새도래지로 알려져 있으나, 인근에서 철새에 대한 정보를 접하
기 어려움

￭ 경상남도교육청은 우포생태교육원을 설립하여 환경교육과 습지교육을 진행하고 있음

- 아동과 청소년을 대상으로 한 생태환경교육, 체험학습 등을 진행하고 있으며, 교사 대
상의 환경교육 연수도 진행하고 있음

<그림 Ⅳ-11> 우포생태교육원 시설

자료: 경상남도교육청 과학교육원 우포생태교육원(https://gnse.gne.go.kr/upo)

61
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

￭ 도내외 교육청 및 초중등학교와 연계하여 생태교육 및 체험 프로그램을 운영함

- 연중 1일 견학 프로그램으로 도내외 교육청 및 학교와 연계하여 철새 등 생태교육, 기
후위기 교육, 해녀옷 및 테왁 만들기, 탐조활동 등을 진행할 수 있음
- 가족단위 방문객 대상으로 생태체험캠프를 운영할 수 있으며, 새싹꿈터 야외공간을 활
용하거나 지역 숙박을 연계하고, 가족친화프로그램, 새벽길 걷기, 별자리 체험 등의 프
로그램을 겸할 수 있음
- 생태교육을 중심으로 체험활동, 기념품 판매, 하도 해산물을 활용한 식사 제공 등 마을
소득 활동과 연계할 수 있음

<그림 Ⅳ-12> 체험 프로그램 운영 예시

<탐조활동> <해녀물질체험>

<테왁 만들기> <해녀 옷 체험>

자료: 제주일보(2019.9.1.), 하도리마을(http://www.hadori.kr/), 미야즈클로젯 인스타그램

62
 Ⅳ. 새싹꿈터 활용 방안

￭ ChatGPT 4o를 활용하여 나타낸 가상의 하도생태학교 모습은 다음과 같음

- 하도리 해안가에 위치한 가상의 하도생태학교 모습을 나타냄
- 2층 내부 공간은 청소년들의 호기심을 불러일으키고, 다양한 교육 및 체험활동을 할
수 있도록 구성할 수 있음

<그림 Ⅳ-13> ChatGPT를 활용하여 작성한 하도생태학교 내·외부 모습

<하도생태학교 조감도>

<하도생태학교 내부 공간>

63
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

4-4 지속가능한 공간 운영을 위한 전략

￭ 지속가능한 공간 운영을 위해서는 사업추진 역량 확보를 위해 전문성을 가진 주체들과

마을주민들이 결합하여 소득을 창출하는 것이 이상적임
- 마을회에서 마을사업 추진 시, 주민은 각자의 생업과 사업장을 운영하면서 사업을 해야
하는 상황으로 전업불가, 전문성 결여 등으로 인한 수익 창출에 한계가 있음
- 마을조합(사회적협동조합 등)을 통한 주민참여, 마을사업 추진을 위한 주민역량 강화를
통해 마을소득을 창출할 수 있음

￭ 새싹꿈터의 지속가능한 공간 운영을 위해 다음과 같은 단계별 전략을 수립하고 운영해

나갈 필요가 있음

<표 Ⅳ-5> 지속가능한 공간 운영을 위한 단계별 전략

단계 전략
(1단계) - 운영주체 형성 및 역량강화
마을공동체 운영을 - 공간의 장소성 확보
위한 토대 마련 ☞ 국비사업 선정 시 경상비 활용 또는 민간위탁을 통한 예산지원
- 사업모델 확립
(2단계) - 운영예산 50%이상 자체 조달
마을공동체 자립 - 지역공동체의 재정적 참여
운영 시작 - 수익에 대한 지역 선순환 시작
☞ 관리위탁 또는 무상사용허가
- 안정적 수익모델 구축
(3단계) - 마을공동체의 재정적 참여
사업모델 고도화 - 마을기금 조성 등 잉여금에 대한 마을 선순환 구조 마련
☞ 무상사용허가 또는 지역자산화(매입)

￭ 공간 기획 및 운영에 대한 전문성이 필요하므로 여러 가지 대안을 모색할 필요가 있으며,

수익 시설과 비수익 시설을 구분하여 운영 방식을 결정할 수도 있음
- 공간 활용 용도에 따라 운영 방식이 달라질 수 있음
- 방법 1은 하도리 관리위탁 또는 지역 내 전문성을 지닌 기업과 컨소시엄(분담이행방
식)으로 운영할 수 있음
- 방법 2는 행정직영 방식으로, 행정직영과 위탁방식의 혼합, 직영(기간제근로자 고용)
등의 방식도 고려할 수 있으며, 방법 3은 전문성을 지닌 기관에 민간위탁하는 방식임
- 방법 2·3은 일부 공간을 마을수익 창출 공간으로 조성하여 마을회에 사용수익허가를
줄 수 있으며, 직영과 민간위탁은 행정에서의 재정 부담이 지속되는 방식임

64
 Ⅴ. 결론

V. 결론

1. 주요 결과

1-1 연구요약

￭ 장기간 미활용되어 방치된 유휴공간은 지역사회의 발전을 저해하는 요소로, 제주 내 다

수의 유휴공간들이 장기간 방치되어 그 가치와 잠재력을 발휘하지 못한 채 남아있음

￭ 이 연구에서는 구좌읍 하도리의 새싹꿈터를 사례로, 소재지의 지역 여건과 주민수요를

고려하여 건축물의 활용도를 제고하고 지역 활성화에 기여할 수 있는 최적의 건축물 활
용 방안을 모색하였음

￭ 새싹꿈터는 조용한 해안가 마을인 구좌읍 하도리에 위치하며, 특화경관지구에 건립된

교육연구시설 용도의 건축물임
- 새싹꿈터는 2015년 9월 제주시 구좌읍 하도리 해안가에 지상 2층 규모로 준공됨
- 당초 취약계층 아동 및 청소년의 경제·금융교육 용도로 건설되었으며, 건축물 용도는
교육연구시설(교육원)임
- 용도지역은 계획관리지역, 용도지구는 특화경관지구로 가능한 건축행위가 제한적임
- 하도리는 조용한 해안가 마을이나 분위기 좋은 카페와 식당, 펜션 등 숙박업소가 마을
곳곳에 운영중임
- 주요 관광자원으로 철새도래지, 해녀문화자원(해녀박물관, 해녀체험프로그램 등), 하도
어촌체험마을 등이 있음

￭ 새싹꿈터는 하도리의 관광 거점들의 중간지점에 위치하므로, 향후 하도리를 대표하는

랜드마크로서 방문객을 맞이하는 공간으로 활용할 것을 제안함
- 현지조사, 주민 및 관계자 인터뷰, 전문가 자문회의를 종합하여 새싹꿈터의 주요 공간
활용 방안을 두 가지로 제시함
- 새싹꿈터의 활용가능 공간은 1층 필로티 하부 공간과 야외공간, 2층 공간, 옥상 등임

65
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

- 1층 야외 공간의 경우, 비교적 규모가 넓은 편이므로 주차 외에도 다양하게 이용될 수

있으며, 계절 등 시기별 다른 용도로 활용할 수 있음
- 1층 필로티 하부 공간은 소규모 무인 편의점이나 카페를 조성하여 방문객들이 이용할
수 있는 간단한 먹거리와 음료를 판매할 수 있음
- 2층 공간은 핵심 기능을 수행하는 주요 공간으로, 공간 조성 및 운영 방향을 두 가지
로 제시함

￭ 활용방안 1안은 하도리의 자연에서 즐기는 힐링을 주제로 ‘하도힐링센터’로 조성할 것을

제안함
- 해변에서 즐기는 요가, 걷기, 하도 해녀가 수확한 해산물로 만든 식사, 힐링을 주제로
한 인문학 강연과 북토크 등을 진행함
- 원데이 클래스나 지역 숙박과 연계한 2박 3일 프로그램을 운영할 수 있음
- 2040 여성으로 대상을 특정해서 운영하기에도 좋은 컨셉이며, 식사, 해녀 물질 체험,
쿠킹클래스, 숙박 등은 마을회와 연계하여 주민소득을 창출할 수 있음

￭ 활용방안 2안은 하도리의 생태자원을 활용하여 아동 및 청소년 대상의 생태교육 공간인

‘하도생태학교’를 조성할 것을 제안함
- 하도리 철새도래지에는 탐조활동을 위한 데크가 조성되어 있으나, 망원경 등 도구와
안내판 등이 제대로 설치되어 있지 않고, 철새 및 탐조 관련 정보를 얻기 어려움
- 도내·외 교육청 및 초중등학교와 연계하여 생태교육 및 각종 체험 프로그램을 운영함
- 아동 및 청소년 대상의 생태교육을 중심으로, 체험활동, 기념품 판매, 하도 해산물로
만든 식사 등 마을소득 활동과 연계할 수 있음

￭ 건축물 리모델링의 경우, 향후 건물 전체를 대수선하거나 건물 규모를 검토하여 증축하는

방식도 고려할 수 있으나, 공간 기능 및 운영계획과 함께 사전검토 되어야 할 것임

￭ 지속가능한 공간 운영을 위한 로드맵을 수립하고, 주민역량 증진, 사업모델 구축 정도에

따라 단계별 전략을 전개해 나갈 수 있음
- 마을공동체 운영을 위한 토대 마련, 마을공동체 자립 운영 시작, 사업모델 고도화 등
세 단계에 걸친 전략을 추진할 수 있음

66
 Ⅴ. 결론

1-2 정책 제언

1-2-1 유휴 공유재산 활용 방향 설정을 위한 가이드라인 마련

￭ 유휴 공유재산의 활용 방향을 설정하기 위해서는 건축물 및 토지 현황, 도시계획 등 각종

규제 사항, 주민수요, 예산 조달, 운영 방식 등을 종합적으로 검토해야 하며 이는 복잡한
과정임
- 이 연구에서 새싹꿈터의 활용 방향을 도출하기 위해 지역자원 및 건축물 파악, 각종
법령 및 규정 검토, 지역주민을 비롯한 관계자 의견 수렴 등 여러 과정을 거침

￭ 유휴 공유재산을 활용한 공간 조성 및 운영 기본 가이드라인을 마련하여 배포한다면 관

계자들이 지속가능한 공간 기획 및 운영 방향을 설정하는 데 도움이 될 것임
- 가이드라인에는 공간기획 단계에서 필요한 과정, 검토가 필요한 규정, 자료 등을 포함
할 수 있음
- 지역 특성과 수요를 고려하면서도 장기적으로 공간 운영이 가능하도록 청사진을 그리
는 데 도움이 될 수 있음

<그림 Ⅴ-1> 로컬브랜딩 거점공간 조성 과정 예시

자료: 행정안전부·충청남도·충남사회혁신센터(2023)

67
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

1-2-2 제주도 유휴 공유재산 공간정보플랫폼 구축

￭ 도내 유휴 공유재산 활용도 제고를 위해 재산관리관에 상관없이 도민들이 유휴 공유재

산의 위치와 상세 정보를 간편하게 접할 수 있는 플랫폼을 구축할 필요가 있음
- 제주특별자치도 공간포털을 통해 공유재산에 대해 각각의 레이어(일반재산, 행정재산,
대부 중 재산)를 선택해서 위치와 면적을 대략적으로 파악할 수 있으나 구체적인 정보
를 파악하기 어려움
- 현재 제주시 및 서귀포시에서는 시민들이 공유재산 정보를 열람할 수 있도록 각 행정
시 홈페이지에 공유재산 현황을 엑셀 파일로 게재하여 공개함
- 각 행정시에서 유휴 공유재산의 주소, 지목, 면적, 재산 구분(행정재산, 일반재산 여
부), 재산관리관, 사용용도, 사용허가 및 대부가능여부를 공개하고 있으나, 정보를 가시
적으로 파악하기에는 한계가 있음
- 재산관리관별로 공유재산 정보가 개별적으로 공개되어 한 번에 파악하기가 어려움

￭ 기획재정부에서는 e나라재산 국유재산포털을 구축하고, 공간정보와 결합한 지도서비스를

통해 국민들이 국유재산의 위치, 상세 정보, 3D 등을 손쉽게 확인할 수 있도록 함

<그림 Ⅴ-2> 국유재산포털 지도서비스

자료: e나라재산 국유재산포털(https://www.k-pis.go.kr/)

￭ 유휴 공유재산 공간정보 플랫폼 구축을 통해 공유재산 관리를 효율화하고, 대부 및 매각

촉진으로 재정수입 기반 확대에 기여할 수 있음

68
 Ⅴ. 결론

1-2-3 지역균형발전을 위한 공유재산 특례 확대 검토

￭ 국토연구원(2020) 보고서에 따르면, 축소도시와 같이 개발사업에 수익성을 크게 기대하

기 어려운 곳에 토지비용을 절감하는 것이 큰 인센티브로 작용할 수 있고, 사용·대부료
감면은 유휴 문제 해결에 도움이 될 것이라 언급함
- 정부는 정책 기조 변화에 따라 무상양여, 수의계약, 사용·대부료 감면 등 특례 적용
대상을 지속적으로 확대함
- 「공유재산 및 물품 관리법 시행령」에서는 지역경제 활성화를 위해 산업위기대응특별
지역, 고용재난지역 등에 지역경제활성화를 위한 관련 특례를 적용한 바 있음
- 국토연구원(2020)의 연구에서는 유휴 문제 해결을 위해 행정안전부가 지정한 인구감소
지역에 대해서 사용 대부료 감면 등의 특례 적용을 검토할 필요가 있다고 언급함

￭ 지역균형발전을 위해 유휴 공유재산을 활용한 지역 활성화를 위한 사업 필요 시 추진이

원활하도록 사용·대부료 감면 특례 확대를 검토할 필요가 있음
- 현재 제주특별자치도 공유재산 관리 조례에 따르면, 시장·시장활성화구역, 혁신도시,
과학기술단지, 투자진흥지구, 지역경제 활성화(<표 Ⅲ-3>) 등 특정 사용 희망자, 특정
용도로의 활용을 위한 사용·대부료 감면 특례를 적용하고 있음
- 동 지역에 비해 읍면지역의 경우, 사용·대부료 대비 수익성을 기대하기 어려워 유휴
공유재산 활용이 어려운 측면이 있음
- 향후 지역균형발전과 유휴 공유재산의 지속가능한 활용을 도모하는 측면에서, 사용·
대부료 감면 특례 확대를 검토할 필요가 있음
- 다만, 이를 적용할 경우에는 지역낙후도, 지역 활성화 필요성, 유휴 공유재산 활용의
지속가능성 등 기준을 마련하고 신중하게 결정해야 함

69
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

2. 정책적 시사점

￭ 이 연구는 새싹꿈터를 사례로 지속가능한 유휴 공유재산 활용 방향을 도출하고자 하였

으며, 이를 통해 향후 기타 읍면지역 내 유휴 공유재산 활용도를 제고할 수 있음
- 주민 및 관계자 의견 수렴, 각종 법률 및 규정 검토 등을 종합적으로 검토하여 유휴
공유재산의 지속가능한 활용 방안을 도출하고자 함
- 새싹꿈터 공간 기획 및 활용 방향으로 주민수요 반영, 지역 활성화, 지역자원의 활용,
공간의 지속가능성이라는 네 가지 방향을 제시하고 반영하고자 하였음
- 이 연구에서 새싹꿈터의 활용 방안 도출 과정은 다른 지역에도 적용할 수 있을 것임
- 이를 통해 도내 읍면지역 내 유휴 공유재산 활용하여 마을소득 창출 방안을 찾고자 하
는 사례의 참고자료가 될 수 있음

￭ 이 연구는 지역발전의 큰 틀에서 구좌읍 하도리 새싹꿈터를 사례로 유휴 공유재산 활용

방향을 도출하였으며, 더 나아가 향후 마을소득의 창출, 지역 활성화로 보다 활력있는
읍면지역을 만들어 가는 데 기여할 수 있음
- 이 연구는 공간 조성 후 지속가능한 운영, 주민소득 창출, 지역 활성화를 종합적으로
고려하여 새싹꿈터의 활용 방향을 모색하여 제시함
- 이를 통해 하도리의 지역 활성화에 기여할 수 있으며, 더 나아가 도내 유사 사례에 적
용하여 인구감소위기에 처한 읍면지역을 활력있게 만들어가기 위한 전략을 수립하는
데 참고자료가 될 수 있음

70
 Ⅴ. 결론

참고문헌(Reference)

국내문헌

국토연구원(2020) 축소도시 유휴 국·공유재산 실태와 관리·활용방안 연구

민현정(2023) 지역 발전을 위한 장소로 거듭나고 있는 일본의 폐교(2023.1.30.), KOTRA 해외시장 뉴스

임재훈·강찬영·전혜란(2023). 섬 지역 유휴시설 실태분석 및 관리 방안 연구. GRI 연구논총, 25(4),

171-194.

행정안전부, 2022년 공유재산 업무편람

행정안전부·충청남도·충남사회혁신센터(2023) 로컬브랜딩 거점시설 조성 및 운영을 위한 가이드라인

구좌읍 내부자료

법률

건축법 시행령

제주특별자치도 공유재산 관리 조례

제주특별자치도 도시계획조례

제주특별자치도 어촌지역개발사업 시설물 운영 및 관리 조례

보도자료

제주시 보도자료(2024.3.20.) 제주시가 관리하는 유휴 공유재산 활용하세요 - 제주시 누리집(홈페이지)에 유

휴 공유재산 토지 1,943필지, 건물 2동 게재 -

해양수산부 보도자료(2022.9.30.) 당신이 꿈꾸는 어촌의 모습, 무엇이든 해드림(海Dream)! - 해수부, 2023
년 어촌유휴시설 활용 해드림사업 대상지 3개소 선정·발표-

행정안전부 보도자료(2023.10.15.) ‘지역특성살리기 사업’ 최종 27개 지자체 선정 - 지역 특성을 활용한 비

교우위 전략으로 지역 경제 활성화의 거점 마련

공고

제주특별자치도 읍면동 지역균형발전지원사업(인구유치분야) 모집 공고(안)

해양수산부 2024년 어촌 유휴시설활용 海드림사업 공모 계획(안)

기사

뉴스N제주, 2022.6.9. 원종섭 제주대 교수,'치유의 바다: 해양시를 통한 힐링 치유' 강연

일다, 2022.10.17.“일본 노년 여성들이 만든 ‘다세대 공생형 커뮤니티’”

제주일보, 2019.9.1. “내가 만든 테왁”,

한겨레21, 2023.5.12. 인터뷰 1463호 서혜미 기자 "형사 박미옥 “수사란 결국 인간을 사랑하는 일”“

71
유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

홈페이지

경상남도교육청 과학교육원 우포생태교육원(https://gnse.gne.go.kr/upo)

나스 마을만들기 주식회사(那須まちづくり株式会社) 홈페이지(https://nasuhiroba.com)

마이리얼트립(https://www.myrealtrip.com)

언러닝스페이스 홈페이지(https://www.unlearningspace.com)

일본 문부과학성 홈페이지(https://www.mext.go.jp)

제주특별자치도 공간포털(https://gis.jeju.go.kr)

하도리마을(http://www.hadori.kr)

e나라재산 국유재산포털(https://www.k-pis.go.kr)

통계자료

제주특별자치도 주민등록인구통계

72
 Ⅴ. 결론

Abstract

A Study on the Utilization of Idle Public Facilities

: The Case of Saessakkumteo in Gujwa-eup, Jeju

Lee, Minju

Keywords : Idle Public facilities, Regional development, Rural area, Jeju

This study aims to suggest optimal utilization plans for "Saesakkumteo,"

considering local conditions and resident demands to enhance the building's usability
and contribute to regional revitalization. Saesakkumteo, initially established in
September 2015 for programs targeting underprivileged children, has been left unused
since these programs were discontinued. Located in Hado-ri, Gujwa-eup, Jeju City,
this two-story building was intended for economic and financial education for
disadvantaged children and adolescents. The area is designated as a specialized
landscape district, which restricts permissible building types. Hado-ri, situated in the
northeastern part of Jeju Island, boasts various tourism resources such as migratory
bird habitats, Haenyeo cultural assets, and the Fishing Village Experience.

Through regional status and resource surveys, interviews with residents and related
parties, and expert opinions, I present two utilization plans linked to regional
development as follows. First, the Hado Healing Center: Utilizing the natural
surroundings for wellness programs such as beach yoga, healthy meals, and lectures
with potential for one-day classes or extended stay programs. Second, the Hado
Ecological School: Leveraging local ecological resources for environmental education
and exhibitions, in collaboration with educational institutions, providing eco-education
and various experiential activities for children. Based on the results, I suggest a
sustainable space operations strategy and policy implications for improving the usage
of idle public facilities.

The study's findings can enhance the utilization of Saesakkumteo as well as other
idle public properties in rural areas, contributing to local income generation and
community revitalization.

73
 연구진

연구책임 이 민 주 제주연구원 부연구위원

정책연구 2024-02

유휴 공유재산 활용방안 연구: 구좌읍 새싹꿈터를 대상으로

발행인 ∥ 양 덕 순
발행일 ∥ 2024년 7월
발행처 ∥ 제주연구원
63147 제주시 아연로 253
TEL. (064)729-0500 FAX. (064)751-2168
www.jri.re.kr
인쇄처 ∥ 온누리디앤피
ISBN 979-11-93025-38-3 93320

이 보고서의 내용은 연구진의 견해로서, 제주특별자치도의 정책적 입장과는

다를 수 있습니다. 또한 이 보고서는 출처를 밝히는 한 자유로이 인용할
수 있으나 무단전재나 복제는 금합니다.