Caserma ruffo

Caserma Ruffo
LABORATORIO ROMA
ROMA CAPITALE
INARCH/LAZIO
ACER
Recupero e trasformazione delle aree militari
Amministrazione, impresa e progetto per la rigenerazione urbana

LABORATORIO ROMA
amministrazione impresa e progetto per la rigenerazione urbana
CASERMA RUFFO. Recupero e trasformazione delle aree militari
Studio di fattibilità ambientale, economica e sociale
Assessorato alla Trasformazione Urbana
Assessore: prof. Arch. Giovanni Caudo
Comunicazione e organizzazione: arch. Lorenza Bolelli
Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica
Direttore: Dott.ssa Annamaria Graziano
Direzione Trasformazione urbana
Direttore: Ing. Antonello Fatello
U.O. Riqualificazione di ambito urbano e riuso del patrimonio pubblico
Dirigente: arch. Maurizio Geusa
U.O. Qualità urbana e certificazione energetica/ambientale
Dirigente: arch. Rossella Caputo
Centro Studi ACER
Centro Studi ISVEUR
In/Arch Lazio
Coordinamento generale: Marialuisa Palumbo
Progetto: studio IAN+
Arch. Carmelo Baglivo Arch. Luca Garofalo Ing. Stefania Manna
Design Leaders: Arch. Michela Basile
Collaboratori: Arch. Rossana Gangale
Arch. Alessia Buda
Consulenti:
Aspetti normativi e procedurali Arch. Alessandra Montenero
Efficienza energetica Arch. Franco Cipriani e Dott. Andrrea Marcucci
Mobilità Arch. Massimo Ciuffini
Gestione delle acque Arch. Pietro Paolo Anella
Certificazione energetica Arch. Francesca Margiotta e Arch. Massimo Campari
Si ringraziano gli studenti del III Master In/arch Progettista esperto in tecnologie emergenti per il lavoro di analisi e sperimentazione:
Eugenio Aglietti, Luca Beltrame, Giuseppe Garofalo, Dimitri Liakatas, Nicolas Ombres, Francesco Schiavariello,Jessica Tiberi, Giorgia Trenta, Ida Zingariello

Caserma Ruffo
Recupero e trasformazione delle aree militari

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UNA ESPERIENZA DI PROGETTAZIONE CONDIVISA TRA
INARCH, ACER E COMUNE DI ROMA
Marialuisa Palumbo
Perché un laboratorio?
“La Roma che vogliamo è semplice: rigenerare tutto quello che è
costruito, fare meglio dove è stato già fatto, dove la città ha consumato
il suolo e rivedere tutti gli interventi che ripropongono l’espansione
fisica della città. Affermeremo in tutti i nostri interventi che se la città
non è pubblica semplicemente non è.” Questa frase, tratta dalla
presentazione dell'Assessorato alla Trasformazione Urbana guidato
da Giovanni Caudo, riassume in poche righe la radicale novità di
politica urbana che il Sindaco Marino e l'Assessore hanno condiviso
a partire dalla stesura del programma elettorale.
Rigenerare, costruire nel costruito, rilanciare la dimensione pubblica
della città. Tre obiettivi per un programma che appare tanto più
rivoluzionario se lo si confronta con la storia recente di una città che
tra il 1993 e il 2008, in soli 15 anni, ha urbanizzato una superficie
pari a quasi 3 volte il tessuto della città storica compresa tra le Mura
Aureliane.1
Una espansione, per altro, che non ha coinciso con un
aumento della capacità di accoglienza della città, considerando
come negli stessi anni la popolazione di Roma diminuiva per
poi crescere di poco (del 2,4% tra il 2001 e 2011 secondo i dati
Cresme) cedendo sostanzialmente abitanti alla crescita impetuosa
della provincia (crescita che nei comuni di prima cintura è arrivata al
30%). Un fenomeno sintomo di un disagio, e di una divaricazione tra
l'offerta e la domanda abitativa (permessa dai meccanismi finanziari
che sostenevano l'edilizia), che testimonia chiaramente come la
crescita del costruito, in mancanza di politiche per la casa, non sia
in sé una risposta al problema abitativo.
In questo quadro, la proposta di una politica urbana basata su
una inversione di tendenza, sulla rigenerazione dell'esistente
attraverso operazioni attente tanto alle grandi questioni ambientali
(dalla riduzione del consumo di suolo allo sviluppo di pratiche di
sostenibilità e resilienza) quanto alle esigenze sociali (alla reale
composizione della domanda abitativa), ha trovato nell'INARCH
Lazio un interlocutore interessato non solo a sostenere la diffusione
e discussione di questi temi, ma pronto a lavorare insieme
all'amministrazione ed agli imprenditori per renderli concreti.
Nasce così l'idea di un laboratorio di progettazione che, sulla
base di una collaborazione operativa con l'Acer, e in dialogo con
l'Assessorato, elabori progetti pilota sulle principali tipologie
di “rigenerazione”, per verificarne scenari di sostenibilità
architettonica, sociale ed ambientale, nonché di fattibilità
economica e procedurale. Esiste infatti un enorme patrimonio, di
aree ed immobili pubblici, che potrebbero essere subito rimessi in
gioco per rispondere tanto all'emergenza abitativa, quanto al bisogno
di servizi ed infrastrutture di vecchio e di nuovo tipo, dalla viabilità
a nuove infrastrutture per l'energia e la resilienza. Il punto è capire
come far collaborare pubblico e privato per sviluppare un disegno
della città coerente, in cui le energie e capacità imprenditoriali si
sviluppino all'interno di un quadro collettivo, diventando un motore
per il bene comune della città.
Obiettivo di fondo dunque del Laboratorio, è quello di generare
esperienze progettuali condivise che aprano la strada ad una
nuova convergenza di forze e di interessi: perché intervenire sui
15.000 ettari di città da ristrutturare vorrebbe dire far ripartire
l'economia di Roma, rilanciando l'immagine di una capitale in linea
con le grandi città europee, da Barcellona a Londra, da Marsiglia ad
Amburgo, Copenhagen e Stoccolma (e molte altre se ne potrebbero
citare). Città che hanno saputo ri-costruire le proprie zone d'ombra
(quartieri periferici ed aree industriali abbandonate) attraendo
capitali, risorse, intelligenze e turismo da tutto il mondo, nel segno
della bellezza e della qualità ambientale.
I progetti-pilota: edilizia sociale e qualità ambientale
A partire dalla sfida radicale di dar forma ad una urbanizzazione
senza espansione, sono tre le tipologie di intervento che il Laboratorio
si è proposto di indagare: la riqualificazione dei grandi quartieri della
città pubblica (i quartieri frutto della 167), la rigenerazione urbana
attraverso la riattivazione del patrimonio edilizio dismesso (o in via
di dismissione) come caserme o depositi Atac, e la concentrazione
di funzioni (residenze e servizi) in corrispondenza degli snodi del
trasporto pubblico su ferro. Questi tre temi sono atterrati su tre casi
studio specifici: la riqualificazione del Piano di Zona di Tor Sapienza,
la trasformazione della Caserma Ruffo su via Tiburtina, la soluzione
del Nodo di Scambio Marconi.
Si tratta naturalmente di tre temi molto diversi ma che condividono
un approccio comune: quello di pensare allo sviluppo futuro della
città (e dell’attività edificatoria) a partire dai bisogni concreti delle
persone e del territorio. In questo senso due “bisogni” fondamentali
sono stati al centro del lavoro del laboratorio: il bisogno della casa
e quello di un ambiente sano, un ambiente capace di sostenere
la vita.
Partiamo dalla casa. Cosa si intende oggi per alloggi sociali?
In accordo con il DL 112/2008 che ha definito l’alloggio sociale
come “l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione
permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella
salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo
di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado
di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato”, alle
categoria tradizionali di edilizia residenziale sovvenzionata (o
edilizia residenziale pubblica), agevolata e convenzionata, si è
aggiunta nella legislazione italiana una edilizia a canone moderato
(housing sociale), realizzata con il concorso di promotori privati, con
contributi pubblici anche in natura come premialità urbanistiche e/o
aree gratuite, e sviluppata attraverso interventi integrati sia sul piano
dell’utenza che delle funzioni, ed attraverso strumenti finanziari
basati su fondi immobiliari con partecipazione dello Stato attraverso
la Cassa DDPP.
Obiettivo di questo nuovo tipo di intervento è l’aumento dello stock
di case in affitto per rispondere alla domanda del ceto medio (in
aumento) che non riesce più ad accedere al mercato, nel quadro per
altro di un paese che è agli ultimi posti delle classifiche europee per
percentuale di alloggi sociali calcolati sul totale dello stock in affitto
(l’Italia è infatti sotto il 5% insieme a Spagna, Portogallo e Grecia
contro una media europea intorno al 25%2
).
Per quanto riguarda invece la definizione di qualità ambientale esiste
ormai un quadro di riferimento complesso ma molto preciso rispetto
a cui comprenderla e valutarla: è il quadro dei cambiamenti climatici
e delle azioni utili ad attenuarli e ad adattarvisi.
Se infatti a livello locale e considerando i bisogni delle persone, la
crisi economica ha comportato in Italia, e a Roma in particolare, il
ritorno della centralità del problema della casa, dal punto di vista
globale dello stato del Pianeta, l’emergenza ambientale è la vera
novità che sfida la progettazione urbana.
La sfida è ormai molto chiara e presente nel dibattito della Comunità
Europea che ha incluso il tema dell’adattamento ai cambiamenti

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climatici praticamente in tutti i propri programmi di finanziamento
per il 2014-2020. I fondi strutturali e di investimento europei, e
istituzioni come la Banca Europea per gli Investimenti e la Banca
Europea per la Ricostruzione e lo Sviluppo, forniranno inoltre un
sostegno significativo agli Stati membri, alle regioni e alle città che
investiranno nei programmi e nei progetti legati all’adattamento.
Ma cosa si intende dunque per azioni di “mitigazione e adattamento”
e in che misura esse riguardano il progetto urbano?
Il presupposto che è importante ricordare è che il primo e più noto
cambiamento climatico, l’innalzamento della temperatura, interessa
particolarmente l’Europa con una crescita media delle temperature
nell’ultimo decennio di 1,3 °C rispetto alle temperature del periodo
pre-industriale, un aumento superiore rispetto alla media
globale (di 0,8 °C)3
. Insieme alla temperatura sono in aumento i
fenomeni meteorologici estremi, le precipitazioni, le ondate di calore
e la siccità.
Tenendo conto che tre quarti della popolazione europea vive in zone
urbane, particolarmente esposte tanto ai rischi di ondate di calore,
di alluvioni ed innalzamento dei livelli del mare, l’Europa stima un
costo crescente legato alla crescita delle catastrofi con gravi perdite
economiche e umane.4
Dunque le azioni utili ad attenuare i cambiamenti e ad adattarvisi
sono chiare: riduzione dei consumi di risorse (in primo luogo suolo,
acqua ed energia), riduzione delle emissioni di gas serra, produzione
locale e distribuita di energia rinnovabile, gestione sostenibile
delle acque (con accurata raccolta e riuso dell’acqua piovana ed
alleggerimento del sistema fognario), attento disegno degli spazi
aperti (permeabilità, vegetazione, sistemi di ombreggiamento) e
riduzione dell’effetto isola di calore.
Molte di queste azioni possono essere raccolte in un approccio
basato sulla capacità di risposta propria degli ecosistemi naturali.
Si parla di “infrastrutture verdi”, l’insieme di elementi come parchi,
wetland, orti, viali alberati, tetti e pareti verdi, superfici permeabili e
aiuole drenanti, ovvero sistemi diffusi di infiltrazione e trattamento
locale dell’acqua (rain garden e swale), fornisce infatti un rimedio
a basso costo per fornire raffrescamento, miglioramento della
qualità dell’aria, ridurre il pericolo di allagamenti e costituire riserve
d’acqua. Il tutto contrastando la perdita di biodiversità ed il degrado
degli ecosistemi.
Tenendo conto del fatto che se tutti i paesi europei sono esposti ai
cambiamenticlimaticialcuneregioni,comeilbacinodelMediterraneo,
sono considerate ad alto rischio, l’attenzione dell’Italia alla tematica
dell’adattamento dovrebbe essere davvero grande.
In questo senso, alla sfida di una urbanizzazione senza espansione,
si aggiunge la sfida di una urbanizzazione capace di sostenere la
vita in un contesto di disequilibri crescenti: una sviluppo della città
dunque, non solo alternativo al consumo di suolo, ma capace di
proporre modelli di insediamento a ridotte emissioni di Co2
e a
maggiore resilienza.
Operativamente ciò ha significato in particolare (in accordo con
la Strategia Europea di Adattamento ai Cambiamenti Climatici5
)
integrare alla normale progettazione urbana un livello ulteriore di
progettazione energetica, una sorta di masterplan delle energie
volto al contenimento dei consumi e alla proposta di sistemi di
generazione locale e rinnovabile, ed un ulteriore approfondimento
della progettazione del sistema della acque, un masterplan delle
acque volto alla raccolta, riciclo e integrazione nel disegno dello
spazio urbano dell’acqua piovana.
La struttura operativa
Per sviluppare dunque i tre progetti-pilota secondo gli obiettivi
appena descritti, il laboratorio si è strutturato in un gruppo di
progettazione reso possibile inizialmente dalla collaborazione con
i Master dell’Inarch, con i tre studi professionali che li animavano
(2A+P/A, IaN+, 2Tr, poi responsabili rispettivamente dei progetti
su Tor Sapienza, Caserma Ruffo e Nodo Marconi), con un gruppo
di consulenti attivi sugli aspetti ambientali di tutti e tre i progetti
(bioclimatica, energie, mobilità, acque, certificazituone ambientale)
e con alcuni giovani progettisti formatisi nel master dell’Inarch in
Architetture Sostenibili. Un ulteriore supporto è arrivato dalla
consulenza sugli aspetti procedurali e normativi dell’architetto
Alessandra Montenero.
Questo gruppo allargato di progettazione, si è via via confrontato
in modalità differenti con esponenti ed esperti di Acer ed Isveur,
per discutere le impostazioni dei progetti e poi in particolare per
valutarne un modello di sostenibilità economica. Da questo punto
di vista è importante chiarire che la difficoltà di sviluppare in tempi
stretti una progettazione integrata alle tematiche ambientali non ci ha
permesso di portare avanti una valutazione economica specifica di
questi aspetti. Ma tenendo conto di recenti esperienze di realizzazioni
ad alta efficienza, realizzate a Roma a costi contenuti (meno di 1000
euro/mq)6
, si è ritenuto che i costi proposti nelle tabelle di valutazione
possano contenere le misure ambientali proposte.
Tornando alla dinamica operativa del laboratorio, gli incontri tra i
progettisti e i rappresentanti dell’Acer, e tra progettisti e consulenti
ambientali, sono stati a loro volta integrati da altri incontri con
l’Assessore e i dirigenti delle Unità Operative su Riqualificazione
di Ambito Urbano e Riuso del Patrimonio Pubblico e sulla Qualità
Urbana, con l’obiettivo di tenere insieme le ragioni di ciascuna delle
parti integrandole in un disegno comune.
Da questo punto di vista il Laboratorio ha rappresentato una
esperienza davvero innovativa e che in un certo senso ha appena
cominciato a mostrare la direzione verso cui bisognerebbe andare:
una progettazione urbana che veda allo stesso tavolo il soggetto
pubblico e l’imprenditore privato per ragionare insieme su come
costruire una città migliore, guardando tanto ai vincoli e agli obiettivi
urbanistici (in senso tradizionale) quanto all’esigenza di ripensare
le forme di gestione della mobilità, delle energie, dei rifiuti e delle
acque intese come parte dell’infrastruttura degli ecosistemi naturali.
Ha “appena cominciato” a mostrare una strada perché soltanto
adesso, al momento della chiusura di questa fase, ci ritroviamo
davanti a tre masterplan completi sotto tutti questi aspetti ed è
dunque adesso che possiamo valutarne in pieno la complessità e
l’interesse, pubblico e privato: per la collettività e per i potenziali
futuri abitanti.
Ancora, è adesso che dovrebbe cominciare un nuovo e più ampio
lavoro di condivisione, con altri uffici e altri soggetti, in particolare
con coloro che si occupano di ambiente, mobilità, acque, rifiuti ed
energia. Perché il cuore della sfida di una progettazione urbana
di nuovo tipo sta proprio nel non ‘esternalizzare’ più i propri rifiuti
(emissioni, calore, scarti, acque sporche) ma trovare piuttosto
forme di equilibrio locale: fabbisogni energetici ridotti al minimo e
produzione locale da fonti rinnovabili del poco che serve (e così via).
Altre città hanno già dato l’esempio, hanno progettato e realizzato
quartieri modello o hanno cambiato gli equilibri di intere strutture
urbane rinunciando per esempio alla mobilità privata a favore delle
bici e dei mezzi pubblici. Roma non ha più tempo, deve cambiare
adesso. Abbiamo la capacità progettuale ma anche la voglia
imprenditoriale di scrivere una storia diversa, di tornare ad essere
un luogo vivo, di elaborazione e costruzione del futuro.
In questo senso, ancora, speriamo che questa conclusione non
sia che un inizio, che ci permetta di portare avanti questi e molti
altri progetti secondo quella che è la ragion d’essere dell’INARCH:
uno strumento di convergenza tra le Pubbliche Amministrazioni e le
culture d’impresa e di progetto.
1. Dati “Ambiente Italia 2011, il consumo di suolo in Italia”, annuario di Legambiente a
cura di Duccio Bianchi e Edoardo Zanchini.
2. Dati di Federcasa, atti del convegno “Una Casa per Tutti”, Roma novembre 2011.
3. Relazione SEE n. 12/2012, Climate change, impacts and vulnerability in Europe
2012.
4. Si stima che il costo minimo del mancato adattamento ai cambiamenti climatici per
tutta l’UE parta da 100 miliardi di EUR nel 2020 per raggiungere 250 miliardi di EUR nel
2050. Tra il 1980 e il 2011 le perdite economiche dirette nell’UE in seguito ad alluvioni
hanno superato i 90 miliardi di EUR. Secondo le previsioni il dato è in crescita: il costo
annuo dei danni da alluvione fluviale dovrebbe raggiungere 20 miliardi di EUR nel
decennio 2020-2030 e 46 miliardi di EUR entro il decennio 2050-2060. Anche il costo
sociale dei cambiamenti climatici può essere considerevole.
Le alluvioni nell’UE hanno causato oltre 2.500 decessi e hanno toccato oltre 5,5
milioni di persone nel periodo 1980-2011. Se non verranno prese ulteriori misure
di adattamento si stimano 26.000 possibili decessi all’anno dovuti al caldo entro il
decennio 2020-2030 e 89.000 entro il decennio 2050-2060. Dati relazione SEE n.
12/2012.
5. http://ec.europa.eu/clima/policies/adaptation/index_en.htm
6. In particolare facciamo riferimento all’intervento di edilizia residenziale pubblica a
Monterotondo, realizzato a Roma tra il 2008 e il 2009 su progetto di Cortesini,
Battisti, Tucci, con un progetto degli impianti di Cipriani e Guglielmini. Impresa: A.T.I.
Capogruppo Gral Costruzioni Unipersonale srl, Mandante Impresa Culicelli Santino.

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INTRODUZIONE
Marialuisa Palumbo e Alessandra Montenero
Il settore Tiburtino della città presenta al suo interno elementi fra loro
fortemente disgregati e non adeguati a garantire una vera struttura
urbana ad eccezione dell’asse viario della stessa Tiburtina. La
volontà dell’amministrazione capitolina, espressa con le previsioni
del P.R.G. del 1965 di attribuire a questa parte di città una forte
connotazione artigianale e industriale unitamente alla previsione
dei piani di zona da vincolare ai sensi della legge 167/’62 per
insediamenti di edilizia economica e commerciale, non è riuscita con
i numerosi piani attuativi succedutisi nel tempo a garantire l’avvio di
una struttura urbana chiara e integrata.
Da questo punto di vista la riapertura alla città degli spazi della
Caserma Ruffo e del Forte Tiburtino potrebbe rappresentare una
risposta positiva al bisogno di nuovi spazi urbani, intervenendo
su una pluralità di funzioni (residenziali, verde pubblico, servizi
pubblici e privati), mettendo in gioco carichi urbanistici non rilevanti
e riattivando una emergenza significativa quale potrebbe essere
quella del Forte con una nuova funzione pubblica.
A partire da queste considerazioni il progetto ha elaborato uno
scenario di dismissione della caserma, basato sulla composizione
degli obiettivi specifici della Difesa (in quanto proprietario), del
Demanio (destinatario delle aree al momento della loro dismissione
da parte delle Forze Armate), del Comune di Roma e anche
degli imprenditori privati, quali possibili motori economici della
trasformazione.
Tenendo conto infatti della volontà di Roma Capitale di soddisfare la
crescente domanda di alloggi sociali (a canone calmierato) su suoli
prevalentemente urbanizzati e da rigenerare, e considerando anche
le esigenze abitative delle Forze Armate (salite a dismisura a seguito
della trasformazione dell’esercito di leva in esercito volontario),
il progetto propone la realizzazione di un sistema integrato di
residenze, attività commerciali, servizi ed uffici da destinare al
Demanio.
L’assetto urbano proposto si basa sul recupero della Palazzina
del Comando come elemento di testata e memoria storica su via
Tiburtina, e la demolizione della Palazzina Dormitori, della Mensa e
di vari capannoni per realizzare una stecca di nuove residenze su
via del Forte Tiburtino, liberando l’area centrale per la realizzazione
di un parco in continuità con il Forte. Un edificio a torre, collocato tra
il Forte e la Palazzina del Comando completa il sistema.
Per il recupero e la riapertura al pubblico del Forte (attualmente
in stato di completo abbandono) il progetto prevede una sua
utilizzazionecomeareaperattivitàsportivedaaffidareinconcessione
ad un operatore che recuperi i costi di intervento con l’incasso di
canoni di affitto e tesseramento. Nell’ipotesi di destinare parte delle
nuove residenze alle Forze Armate, l’uso del Forte potrebbe essere
suddiviso in fasce orarie o giornaliere per un uso pubblico ed un uso
riservato ai militari.
Per quanto riguarda gli aspetti ambientali della trasformazione si è
programmaticamente deciso di “quantificarne” la qualità attraverso
la griglia valutativa del Protocollo Leed Quartieri, ovvero, uno
strumento di misura di sostenibilità nato per la specificità del contesto
italiano ma con alle spalle un ruolo consolidato e in crescita in ambito
internazionale (LEED for Neighborhood Development).
Aspetti cardine del protocollo sono gli obiettivi di connessione e
commistionefunzionaleeconseguenteindipendenzadall’automobile,
la qualità degli spazi pubblici, l’efficienza degli edifici, la riduzione
delle emissioni inquinanti, la gestione sostenibile della risorsa idrica,
le misure per contrastare l’effetto isola di calore.
Complessivamente, attraverso le misure per l’efficienza energetica
(descritte estensivamente nella relazione e nelle tavole del Sistema
delle Energie) e considerando solamente i fabbisogni energetici
relativi all’abitare e al terziario (senza cioè considerare il settore
dei trasporti e dell’illuminazione pubblica), il fabbisogno di energia
termica ed elettrica può essere ridotto da un minimo del 75%
(applicando soltanto alcune delle misure di efficienza proposte)
ad un massimo del 100% (rispetto ai fabbisogni a persona oggi a
norma) azzerando così, non i consumi, ma la richiesta di energia dai
sistemi di approvvigionamento energetico pubblici, fonti cioè esterne
all’area di intervento. Nel caso di una riduzione del fabbisogno del
75%, anche le emissioni di Co2 procapite verrebbero ridotte del
75%.
Dal punto di vista procedurale è importante ricordare il “Piano delle
alienazioni e valorizzazioni degli immobili militari della città di
Roma – adozione di variante al PRG approvato con D.C.C. n.18 del
12-2-2008”, nel quale sono state individuate le finalità di riuso dei
beni immobili non più strumentali all’esercizio delle funzioni della
Difesa tra i quali il Forte Tiburtino e la Caserma Ruffo.
Poiché questa delibera di variante dell’area non ha conseguito
la necessaria approvazione regionale, secondo il PRG vigente la
Caserma fa parte del sistema dei servizi pubblici di livello urbano. É
dunque auspicabile che, così come si sta formulando lo strumento
urbanistico attuativo per la Caserma di via Guido Reni, si formuli
una variante urbanistica secondo i principi informatori del presente
progetto.
Tenendo conto infatti del bisogno di funzioni capaci di apportare
qualità urbana al settore tiburtino e dimostrando come la presenza
di funzioni differenziate possa garantire la fattibilità economica
dell’intervento, il progetto è stato pensato come un supporto al
dialogo e all’accordo tra Ministero della Difesa e Amministrazione
Capitolina.
In questo senso, anche in assenza di una esatta valutazione dei
costi di liberazione dell’area e di bonifica del Forte (considerati
ipoteticamente in 2 milioni di euro) e per sollecitare l’avvio di un
processo, è apparso logico ipotizzare la realizzazione di edilizia
sociale anche in assenza di un immediato finanziamento pubblico,
attraverso l’azione diretta di operatori privati.
La prevalente destinazione degli alloggi all’affitto sociale appare
come il miglior risultato da conseguire per una diversa riqualificazione
dell’area oggi esclusivamente militare. Una eventuale residua parte
di alloggi in vendita servirebbe soltanto a coprire in parte i costi di
urbanizzazione primaria e secondaria dell’intera area di intervento.

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IL CASO DELLA CASERMA RUFFO
RECUPERO E TRASFORMAZIONE DELLE AREE MILITARI
studio IAN+
“Le aree dismesse sono divenute un importante dispositivo di
funzionamento del metabolismo urbano proprio in funzione della
loro capacità di accogliere attività marginali e popolazioni nascoste.”
Cristina Bianchetti
Aree che hanno un forte impatto visivo nella città, luoghi della non
appartenenza, semplicemente di nessuno; ex aree industriali o
caserme, luoghi abbandonati sottratti alla città e momentaneamente
fuori dalle logiche di crescita. Nel tessuto urbano diventano elementi
riconoscibili, punti di riferimento, il tessuto urbano vi si articola
intorno, li circonda e li osserva. Tra il momento dell’abbandono a
quello del loro recupero sono delle enclave da scoprire, dei recinti da
scavalcare e spesso, come dice Augé, dei luoghi da cui osservare la
città. Hanno un proprio rapporto con il tempo, non il tempo della storia
ma il tempo della natura, delle trasformazioni dettate dalla crescita
spontanea del verde e dal disfacimento naturale dei manufatti.
Improvvisamente queste aree si aprono alla città e diventano il
centro di processi di annessione al tessuto urbano, sono colonizzate,
conquistate. Citando ancora Augé: “Queste modificazioni sono
ovviamente in rapporto con l’organizzazione della circolazione, le
migrazioni e gli spostamenti di popolazione, confronto fra ricchezza
e povertà; ma si possono considerare, con una visione più larga,
come un’espansione della violenza bellica, politica e sociale. C’è
infatti la violenza all’origine delle ristrutturazioni urbane”. La città
si appropria di queste aree risucchiandole a delle logiche il più
delle volte speculative, cancellando le tracce. Dismissione non è
un fenomeno locale e puntuale, l’interruzione, la pausa, il riuso
sono sempre stati presenti nel metabolismo urbano: edifici militari,
civili, religiosi hanno cambiato ripetutamente usi e significati. Come
sottrarre il progetto del recupero di queste aree dalla logica del
consumo e dall’arroganza del presente, per riportarle in una logica
territoriale che mira a creare identità singole?
“Modificare secondo le proprie esigenze abitative, produttive,
commerciali o promozionali lo spazio ereditato produce una sorta
di metabolismo urbano, difficile da prevedere e governare, perché
legato ai flussi discontinui di questa nuova economia relazionale.”
Andrea Branzi
Come non cadere nel progetto di quello che Augé chiama il “troppo-
pieno”, cioè nel progetto di luoghi in cui regna il mondo della
ridondanza, dell’eccesso e dell’evidenza. È un errore pensare le
aree dismesse prive d’inerzia, di resistenza verso le trasformazioni.
Se l’area dismessa è un vuoto, allora il riuso si attua attraverso
progetti di sostituzioni, di riempimenti e di saturazioni che non
colgono le ragioni delle interruzioni d’uso. Si ritiene che il vuoto
possa facilmente riempirsi. Come riannodare una storia diversa? In
passato i cambiamenti non stupivano ora diventano il cosa metterci?
Il progetto di recupero di un’area e di edifici dismessi propone un
confronto inevitabile con un tempo sottratto al controllo dell’uomo, il
tempo trascorso tra l’abbandono e il progetto di recupero ha operato
in uno spazio di libertà, sottratto al controllo dell’uomo.
Più che progettare manufatti si devono progettare le trasformazioni e
le relazioni.Progettare la città significa lavorare con le trasformazioni
e con il tempo, significa progettare i vuoti, svuotare invece di riempire;
significa progettare i limiti, che sono il luoghi dello scambio e delle
relazioni. La città naturale è la città del riuso.

13
L’area compresa tra la via Tiburtina e il fiume Aniene è stata, fin
dall’antichità, un luogo di passaggio e di transumanza, tra le
montagne appenniniche e la costa tirrenica, e, in epoca romana,
è stata disseminata di ville rustiche, riconvertite nel Medioevo in
domuscultae e fortificazioni, come il resto dell’Agro Romano.
I primi insediamenti significativi risalgono agli anni ’30, caratterizzati
da edilizia a isolati regolari. In questi anni saranno inoltre realizzate le
borgate ufficiali (Santa Maria del Soccorso, Tiburtino III e Pietralata)
in cui trovò collocazione la fetta di popolazione più povera spostata
dal centro in seguito agli sventramenti necessari all’attuazione delle
politiche urbanistiche di epoca fascista.
L’insediamento Tiburtino III nasce come una delle borgate ufficiali
di Roma verso la metà degli anni ‘30. I confini erano via di Grotta
di Gregna, piazza Santa Maria del Soccorso, e via Tiburtina.
Attualmente l’area del Tiburtino III nasconde le tracce della borgata
ufficiale IACP costruita nel 1936 per dare alloggio a quota parte
degli abitanti del centro storico sfrattati durante l’operazione di
“risanamento” attuata tra il 1930 e il 1938 dal Governatorato di Roma.
Al Tiburtino III andarono in prevalenza gli abitanti della Ferratella
(zona San Giovanni - Porta Metronia), via delle Botteghe Oscure,
Borgo Pio.
La costruzione del quartiere proseguì nel secondo dopoguerra ad
opera del gruppo APAO, composto da giovani architetti organici
capitanati da Bruno Zevi: tra essi Ludovico Quaroni e Piero Maria
Lugli. La zona è stata oggetto di una drastica ristrutturazione
urbanistica avvenuta tra il 1974 e il 1990 fortemente voluta dalla
popolazione residente.
Anche Pietralata nasce come una delle 12 “borgate ufficiali”,
realizzate dal Governatorato di Roma per trasferirvi, tra il 1935 e il
1940, gli sfrattati delle zone intorno al Campidoglio, via del Teatro
di Marcello, Fori Imperiali, San Giovanni, Porta Metronia e di viale
Castrense. Attraversa varie fasi e, negli anni del fascismo, saranno
realizzate le cosiddette “casette da sette lire”, chiamate così per via
del loro costo, prive di bagni, cucine ed acqua corrente. Nel 1957,
vengono sostituite le vecchie casette con abitazioni più moderne.
Il Tiburtino è tra i principali quartieri del primo settennio di costruzioni
del programma per la piena occupazione (piano “Fanfani”, 1948) e
fin dalla sua costruzione è stato visto dalla critica come il manifesto
del neorealismo italiano in architettura.
Raccoglie gran parte delle ricerche sull’abitazione svolte da Mario
Ridolfi: composto di edifici formati da diversi tipi edilizi (a torre, a
schiera, in linea) collocati in modo da ricreare la contiguità spaziale
della città preindustriale, il quartiere accosta materiali e linguaggi
tratti dalla tradizione vernacolare italiana in una forma planimetrica
che, pur seguendo le indicazioni date dall’Ina-casa, mostra ancora
una certa incertezza nelle sua matrici culturali.
La via Tiburtina è stata oggetto di sperimentazione nei quartieri INA
– Casa, Gescal, IACP di edilizia popolare come il Quartiere Tiburtino
realizzato nel 1950-1954 dai progettisti M. Ridolfi, L. Quaroni.
Intorno alla Tiburtina, in particolare a Rebibbia, si è sviluppata la
città abusiva, luogo amato e abitato da Pier Paolo Pasolini.
La crescita urbanistica con l’aumento di densità risale
prevalentemente al secondo dopoguerra, con tipi edilizi da intensivo
come palazzi alti con pochissimo verde, tipici degli anni cinquanta
e sessanta (Casal Bertone, Portonaccio, Casal Bruciato). L’unica
eccezione sono le costruzioni dell’INA-Casa a Casal Bruciato
(lungo via Tiburtina) e Ponte Mammolo (tra via Tiburtina e l’Aniene),
con case in linea, a torre e a schiera dal disegno urbano originale
realizzate dagli architetti dell’epoca, tra cui Mario Ridolfi e Ludovico
Quaroni. Man mano che ci si allontana verso la periferia prevalgono
invece quartieri più estensivi con maggiore dotazione di verde
pubblico (Colli Aniene, Verderocca, Casal de’ Pazzi, Torraccia,
Casal Monastero,Casal Bianco).
Rimane comunque un’ampia estensione di territorio non edificato,
in parte legato all’ex SDO di Pietralata, (progetto dello Studio Asse
di Ludovico Quaroni, Mario Fiorentino e Bruno Zevi), che nel nuovo
Piano Regolatore Generale del comune è destinato a diventare
centralità metropolitana, insieme all’area intorno al nodo di scambio
di Ponte Mammolo.
I confini del territorio sono a nord la via Nomentana, a est il comune
di Guidonia Montecelio, a sud il fiume Aniene, l’autostrada A24 e la
ferrovia Roma-Pescara, a ovest la ferrovia Roma-Firenze.
Vi è insediata l’area industriale denominata “Tiburtina Valley”, che
rimane il maggiore polo manifatturiero romano, sia pure soggetto al
fenomeno della deindustrializzazione che sta sostituendo le vecchie
fabbriche con servizi e centri commerciali; per arginare tale dinamica,
è in corso di sviluppo il Polo Tecnologico o Tecnopolo Tiburtino.
Il Forte Tiburtino appartiene al sistema difensivo della città realizzato
a partire dal 1878 e composto da quindici forti, otto sulla destra del
Tevere e sette sulla sinistra.
L’edificio “forte” è costituito da un fronte rettilineo o spezzato
a saliente da due fianchi e da una gola rettilinea tenagliata o
bastionata. L’impianto distributivo prevede l’accesso da un androne
che immette, tramite un ponte (in parte fisso, in parte mobile)
posto sul fosso di gola, al piazzale da cui, con passaggi regolari, si
raggiungono i locali in muratura: casematte, ricoveri e magazzini,
protetti da fossati, scarpe e controscarpe.
Attualmente è all’interno della caserma Ruffo e la sua manutenzione
è affidata ai militari.
INQUADRAMENTO STORICO

14
municipio: IV (V)
superﬁcie: 49152 km2
popolazione: 178599 al 2010
densità: 3633.61 ab/km2
coordinate: 41°56’ N 12°35’ E
altitudine: 30m
tivoli

15
Ediﬁci esistenti
1. Palazzina Comando
2. Palazzina Compagnia e alloggi truppa
3. Corpo di Guardia
4. Mensa
5. Magazzino
6. Magazzino materiali
7. Magazzino trasmissioni
8. Ofﬁcina automezzi
9. Tettoia metallica
10. Forte Tiburtino
2
3
4
1
8
5
5
6
7
5 5
9
9
9
9
10

18
Pianta di Roma e dintorni (1868)
INDAGINE URBANISTICA

19
Piano regolatore 1931 Piano regolatore 1962
Già negli anni ‘30 l’area sulla via Tiburtina risulta caratterizzata da
edilizia di espansione a isolati regolari. In questi anni verranno inoltre
realizzate le borgate ufﬁciali (Santa Maria del Soccorso - Tiburtino
III e Pietralata), in cui trovò collocazione la fetta di popolazione più
povera, spostata dal centro in seguito agli sventramenti necessari
all’attuazione delle politiche urbanistiche di epoca fascista.
A partire dagli anni ’50 la via Tiburtina è stata oggetto di
sperimentazione nei quartieri INA – Casa, Gescal, IACP di edilizia
popolare come il Quartiere Tiburtino realizzato nel 1950-1954 dai
progettisti M. Ridolﬁ, L. Quaroni .
In questo PRG risultano, inoltre, perimetrati gli insediamenti abusivi
di Ponte Mammolo e Rebibbia.

20
Piano regolatore 2008 Variante Piano regolatore 2009
tessuti di espansione novecente-
sca a tipologia edilizia definita e a
media densità insediativa - T1
sca a tipologia edilizia definita e ad
alta densità insediativa - T2
sca a tipologia edilizia libera - T3
verde privato
a pianificazione definita
da pianificare
tessuti prevalentemente residen-
ziali
tessuti prevalentemente per attivi-
tà
spazi pubblici da riqualificare
aree agricole
parchi istituiti
servizi pubblici di livello
urbano
servizi privati
verde pubblico e servizi
pubblici di livello locale
Il Ministero della Difesa, di intesa con il Comune di Roma, promuove
la costituzione di un Fondo comune di investimento immobiliare allo
scopo di reperire le risorse necessarie per le esigenze infrastrutturali
e alloggiative delle Forze Armate. Gli immobili militari risultano
prevalentemente assoggettati alla disciplina prevista dal Codice
dei Beni Culturali e del Paesaggio di cui al D. Lgs. 22.1.2004, n.
42, pertanto, sarà necessario verificare con la Direzione Regionale
ai BB.AA.CC. e le competenti Soprintendenze che gli scenari di
trasformazione e valorizzazione risultino pienamente coerenti con
le esigenze di salvaguardia dei beni oggetto di tutela.
La progettazione attuativa si concluderà in coincidenza con
l’approvazione definitiva della variante in modo da poter essere
approvata in sede di Conferenza di Servizi in conformità al PRG.
Al Comune di Roma, una volta valorizzati gli immobili, sarà
riconosciuta una quota del ricavato tra il 10 e il 20 per cento.
Le Norme Tecniche di Attuazione del PRG indicano per tale zona
un mix funzionale:
- Abitative: minimo 30% SUL
- Commerciali, Servizi, Turistico-ricettive e produttive: minimo 30%
SUL
- Quota flessibile: 30% SUL - SUL pubblica minimo 10 % massimo
20%
- Destinazioni escluse: “commercio all’ingrosso”, “depositi e
magazzini”.
- Categorie d’intervento ammesse: MO, MS, RC, RE, DR, RU, NE.
Piano delle alienazioni e valorizzazioni dei beni immobili militari.
Obiettivi
a) Restauro conservativo del Forte con inserimento di nuove funzioni
compatibili con i caratteri tipo-morfologici;
b) Completare il tessuto residenziale esistente in modo coerente
sotto il profilo tipo-mofologico;
c) Migliorare la dotazione di verde e servizi pubblici di livello locale.
Dati generali:
- superficie dell’ambito: 14,53 ha
- volumetria esistente indicativa: 59.520a mc
Prescrizioni specifiche:
- confermare gli incentivi per il rinnovo urbano di cui all’art. 21 fino
alla maggiorazione del 30% della SUL in caso di ristrutturazione
urbanistica.
Città consolidata Progetti ristrutturanti
Città da ristrutturare
Sistema ambientale

21
Piano territoriale paesaggistico regionale 2007 Piano di azione ambientale 2011
Il Piano Territoriale Paesaggistico Regionale prevede per l’area della
via Tiburtina diversi ambiti di tutela di cui i principali riguardano la
Riserva Naturale della Valle dell’Aniene e, nello specifico dell’area
di progetto, vincoli ricognitivi di legge.
Il Piano di Azione Ambientale è stato redatto coinvolgendo la
società civile attraverso le assemblee del Forum Agenda 21
locale (PROCESSO PARTECIPATIVO), mediante la ricerca del
Dipartimento di Ingeneria Civile Edile e Ambientale dell’Università
Sapienza di Roma, inserita nel progetto VIVERE L’ANIENE.
È un programma di interventi pensati nell’ottica di uno sviluppo
sostenibile del territorio articolato in tre ambiti: Spazi Aperti, Risorse
Naturali, Mobilità Sostenibile.
Nel PAA è inserito un piano di recupero delle caserme in dismissione,
Gandin e Ruffo, al fine di un riuso che preveda la realizzazione di un
mix funzionale di servizi al cittadino, attività commerciali, ricreative e
culturali, di laboratori e residenze universitarie, preservando le aree
verdi di pertinenza delle caserme.
spazi aperti risorse naturali mobilità sostenibile
1. Accordo Carcere Rebibbia
2. Convenzioni Privati Gestione
Verde
3. Contratto di Fiume
4. Il Coltivaorto
5. Olimpiadi Sportive Municipali
6. Bandi Promozione Condomini
Verdi
7. Parcheggi al Verde
8. Parco Cave di Tufo Salone
Case Rosse
9. Aniene Greenway
10. Recupero Caserme
11. Eco Orti
12. Produzione Solare
13. Sportello Comunicazione
Energetico
14. Illuminazione Pubblica
15. Risparmio Energetico Edifici
16. Premio Azienda Virtuosa
17. Rete di Percorsi Ciclabili ex
area SDO
18. Mobilità ciclabile urbana
Rebibbia - Tiburtina
19. Mobilità Car sharing
20. Mobilità Elettrica
21. Isola Ambientale Redais
22. Percorso protetto ciclabile
23.StatigeneralidelVMunicipio
n n n

23
Carta della qualità 2008 Forti romani

26
autostrada
gra
principale
locale
ferrovia
metropolitana
1
2
3
4
1. circonvallazione Salaria
2. via Nomentana
3. via Tiburtina
4. via Prenestina
Mobilità principale del municipio
MOBILITA’

27
3
4
1
2
autostrada S.M. del Soccorso
Classiﬁcazione delle strade Parcheggi di scambio
interquartiere Ponte Mammolo 1
quartiere Ponte Mammolo 2
interzonale Palmiro Togliatti
zonale
1. viale Palmiro Togliatti
2. via Tiburtina
3. via di Pietralata
4. via dei Durantini
5. via dei Monti Tiburtini
6. via Alberto Bergamini
7. via Igino Giordani
8. A24
9. via Filippo Fiorentini
10. via Grotte di Gregna
1
2
3
4
3
4
5
2
9
1
10
8
7
6
Mobilità principale di quartiere

28
1
3
2
4
Mobilità pubblica del quartiere
Linee autobus Linea metropolitana B
via tiburtina
Monti Tiburtini
Pietralata
S.M. del Soccorso
Ponte Mammolo
040 041 043 111F 120F 163 211 443 450 C5 N2
viale palmiro togliatti
449 451 508 N23
via dei monti tiburtini
61 440 449 542 544 N2
via ﬁlippo ﬁorentini
61 542 544 C5
via di pietralata
111 211 441 450
via dei durantini
111 440 449
via grotte di gregna
442 450
via alberto bergamini-via igino giordani
61 309 449 N23
3
4
2
1

30
verde pubblico
verde privato
1
2
3
1. Parco regionale urbano di Aguzzano
2. Riserva naturale della valle dell’Aniene
3. Tenuta del Coazzo
VERDE

31
Occupa una superficie di circa 650 ettari.
All’interno del suo territorio si possono
individuare tre aree di grande importanza
naturalistica: l’area umida della Cervelletta,
l’area ripariale Fluviale e il Parco delle Valli.
Vi troviamo anche grandi aree agricole.
Essenze: molto diffusi il papiro, l’iris, il
sambuco e alghe o piante appartenenti
all’ecosistema di zone paludose.
Presenta parti attrezzate e percorsi pedonali.
Occupa una superficie di circa 60 ettari.
Testimone della vocazione argricola del
posto poiché conserva aspetti caratteristici
del tradizionale paesaggio dell’agro romano.
Essenze: platani, pioppi bianchi e neri,
cipressi, noci, mandorli, fichi, olivi.
Presenta parti attrezzate e strutture (casali
restaurati) dedicate ad attività strettamente
connesse all’ecologia.
Giardino publbico nel quartiere di San Basilio,
in cui è possibile ammirare i ruderi della
cosiddetta “Torre del Coazzo”. Si tratta di un
casale-torre costruito nel XII secolo sui resti di
una villa romana che sorgeva in questa zona.
Le mura, realizzate nel medioevo, erano
con ogni probabilità le pareti di un grande
ingresso, che fa pensare ad una costruzione
importante, un piccolo castello oppure un
complesso rurale adiacente al casale di San
Basilio, che sorge poco lontano.
Parco regionale urbano di Aguzzano Riserva naturale della valle dell’Aniene Tenuta del Coazzo

32
1
2
4
3
5
6
7
8
9
10
11
Ingressi
1. via Liebniz
2. via Conca d’Oro
3. via Shopenhauer
4. viale Kant
5. via San Nazzaro
6. via Conca d’Oro
7. ponte Salario
8. via Nomentana
9. via Cingolani
10. via di Tor Cervara
11. via Cicogna
Riserva naturale della valle dell’Aniene

33
11
2
3
4
5
1. Riserva naturale della valle dell’Aniene
2. Parco Filippo Meda
3. Parco Tiburtino III
4. Giardino Aldo Tozzetti
5. Parco Baden Powell
verde pubblico
verde privato
verde di risulta

35
Tipologie costruttive
area di progetto
edifici specialistici
edifici a torre
edifici 3-8 piani
bassa-media intensità
aree industriali

36
1
2
3 4
5
6
7
8
9
10 11
12
13
14
15
16 17
18
19
20
Servizi
1. Ospedale Sandro Pertini
2. Scuola media Pasquale Villari
3. Scuola materna Vittorio Veneto
4. Istituo professionale Sibilla Aleramo
5. Chiesa Santa Maria del Soccorso
6. Supermercato Panorama
7. Istituto d’arte-Liceo artistico Roma 2
8. Impianto natatorio Rari Nantes Tibur
9. Scuola media di via Ferdinando Santi
10. Scuola primaria Fabio Filzi
11. Centro anziani Tiburtino III
12. Centro direzionale
13. Parrocchia Sant’Igino Papa
14. Mercato rionale Colli Aniene
15. Associazione Sportiva Verderocca
16. Istituto professionale Sibilla Aleramo
17. Scuola media Angelica Balanabov
18. Parrocchia Gesù di Nazareth
19. Scuola materna Verderocca
20. Scuola media pubblica

37
Quartieri storici
1. Pietralata (1935-1940)
2. Tiburtino III (1931)
3. Tiburtino INA-Casa (1950-1954)
1
2
3

38
1924-1937
Borgata di Pietralata
2014
Conﬁgurazione attuale

39
edifici in linea
edifici a C
edifici a stecca

40
1924-1937 1937 2014
Borgata Santa Maria del Soccorso Piano di zona Tiburtino III Conﬁgurazione attuale
Giuseppe Nicolisi, Roberto Nicolini Luigi Biscolgi, Guido Gigli,
Amedeo Moraggi, Gian Ludovico
Rolli, Claudio Tiberi, Giorgio Zama

41
edifici in linea
edifici a C
edifici a stecca
edifici a schiera

42
1950-1954
Impianto planimetrico
M.Ridolﬁ, L.Quaroni (capigruppo),
C.Aymonino, C,Chiarii, M.Fiorentino, F.Gorio,
M.Lanza, S.Lenci, P.M.Lugli, C.Melograni,
G.Menichetti, C.Rinaldi, M.Valori
2014
Conﬁgurazione attuale

43
edifici in linea
edifici a schiera
edifici a torre
edifici non residenziali

46
ANALISI CLIMATICA
3 m
35 m
12 m
trasmission losses
ventilatione losses
usable solar gain
usable internal gains
heat energy demand
cooling demand
44,2 kWh/mqa
25,5 kWh/mqa
46,6 kWh(mqa
2,4 kWh/mqa
20,7 kWh/mqa
0,3 kWh/mqa
Indicazione del fabbisogno energetico sulla base dell’orientamento

47
NORTH
15°
30°
45°
60°
75°
EAST
105°
120°
135°
150°
165°
SOUTH
195°
210°
225°
240°
255°
WEST
285°
300°
315°
330°
345°
10 km/h
20 km/h
30 km/h
40 km/h
50 km/h
hrs
39+
35
39+
31
27
23
19
15
11
7
<3
NORTH
15°
30°
45°
60°
75°
EAST
105°
120°
135°
150°
165°
SOUTH
195°
210°
225°
240°
255°
WEST
285°
300°
315°
330°
345°
10 km/h
20 km/h
30 km/h
40 km/h
50 km/h
°C
45+
40
35
30
25
20
15
10
5
<0
NORTH
15°
30°
45°
60°
75°
EAST
105°
120°
135°
150°
165°
SOUTH
195°
210°
225°
240°
255°
WEST
285°
300°
315°
330°
345°
10 km/h
20 km/h
30 km/h
40 km/h
50 km/h
hrs
42+
37
33
29
25
21
16
12
8
<4
NORTH
15°
30°
45°
60°
75°
EAST
105°
120°
135°
150°
165°
SOUTH
195°
210°
225°
240°
255°
WEST
285°
300°
315°
330°
345°
10 km/h
20 km/h
30 km/h
40 km/h
50 km/h
°C
45+
40
35
30
25
20
15
10
5
<0
NORTH
15°
30°
45°
60°
75°
EAST
105°
120°
135°
150°
165°
SOUTH
195°
210°
225°
240°
255°
WEST
285°
300°
315°
330°
345°
10 km/h
20 km/h
30 km/h
40 km/h
50 km/h
hrs
30+
26
24
20
18
15
12
9
6
<3
NORTH
15°
30°
45°
60°
75°
EAST
105°
120°
135°
150°
165°
SOUTH
195°
210°
225°
240°
255°
WEST
285°
300°
315°
330°
345°
10 km/h
20 km/h
30 km/h
40 km/h
50 km/h
°C
45+
40
35
30
25
20
15
10
5
<0
NORTH
15°
30°
45°
60°
75°
EAST
105°
120°
135°
150°
165°
SOUTH
195°
210°
225°
240°
255°
WEST
285°
300°
315°
330°
345°
10 km/h
20 km/h
30 km/h
40 km/h
50 km/h
hrs
28+
25
22
19
16
14
11
8
5
<2
NORTH
15°
30°
45°
60°
75°
EAST
105°
120°
135°
150°
165°
SOUTH
195°
210°
225°
240°
255°
WEST
285°
300°
315°
330°
345°
10 km/h
20 km/h
30 km/h
40 km/h
50 km/h °C
45+
40
35
30
25
20
15
10
5
<0
°C
45+
40
35
30
25
20
15
10
5
<0
Studio dei venti prevalenti estivi (mattina e notte) Studio dei venti prevalenti invernale (mattina e notte)

51
La caserma Ruffo è composta da una serie di edifici dislocati
prevalentemente a Nord nei pressi della via Tiburtina. Infatti, sulla
via si affaccia la palazzina del comando e perpendicolarmente a
essa e su via del forte tiburtino è collocata la palazzina degli alloggi
truppa. Questi due edifici sono i più significativi a livello architettonico
e dimensionale e delimitano la piazza dell’alza bandiera. Andando
verso sud troviamo edifici alti un piano, dove sono collocati la mensa
e i magazzini. Di fronte al forte a circa metà dell’area sono allocate
delle tettoie a protezione dei mezzi. All’interno dell’area, nella parte
centrale, c’è il forte.
Il progetto prevede la demolizione di tutti gli edifici della caserma
Ruffo, con esclusione della palazzina di comando inoltre, prevede il
recupero e la trasformazione del Forte Tiburtino.
Il nuovo insediamento parte dall’idea di ridefinire i limiti dell’area;
limiti molto diversi tra loro sia per densità urbana sia per permeabilità
e soprattutto tutti in relazione al punto focale rappresentato dal Forte
Tiburtino.
Il primo limite è sulla via Tiburtina, caotica e altamente infrastrutturata.
Qui si è deciso di mantenere l’edificio del comando come memoria
della caserma Ruffo e, per le caratteristiche interne dell’edificio, di
adibirlo a spazi uffici e pubblici.
La testata verso la via Tiburtina si caratterizza da attività urbane
non residenziali. Questo è l’accesso principale all’area soprattutto
per chi viene dalle fermate della metropolitana di Pietralata e Monti
Tiburtini, è da qui che parte un viale che attraversa longitudinalmente
tutta l’area e collega la piazza di accesso a Nord con la piazza a Sud
limitrofa alla nuova scuola per l’infanzia di progetto.
L’ex edificio del comando è ristrutturato con un’aggiunta di un nuovo
corpo di fabbrica sul fianco corto a Est.
Continuando in senso antiorario troviamo il secondo limite su via del
Forte Tiburtino, una strada senza particolare qualità, tipico retro di
queste zone caratterizzato unicamente dalla recinzione del forte e
da un edificio per uffici. Lungo la via, il progetto prevede una serie
di edifici in linea, inoltre da questo limite si accede trasversalmente
all’area del parco e al Forte Tiburtino; ha uno spessore molto
permeabile formato da una serie di elementi: il parcheggio a raso,
gli edifici, il viale e gli orti. Il viale è composto di percorsi pedonali
e ciclabili con aree di sosta e gioco protette dal sistema del verde.
Possiamo definire questa striscia la parte attrezzata del parco del
forte. Tra il viale e il parco corre la linea degli orti urbani.
Gli edifici in linea si sviluppano al massimo su 4 livelli, e sono orientati
NE-SO.
In linea di massima tutti gli appartamenti sono disposti in modo tale
che ognuno abbia il soggiorno e le stanze da letto rivolte a SO, quindi
ben illuminati dalla luce naturale; mentre sul lato NE sono localizzati
tutti i servizi degli alloggi. Le aree living hanno tutte il doppio affaccio.
Gli alloggi al piano terra hanno giardini negli spazi esterni mentre,
quelli ai livelli superiori, hanno un terrazzo che corre lungo tutto il
fronte dell’alloggio. Due corpi scala distribuiscono l’edificio.
Le varie tipologie di alloggio tentano di avere quella flessibilità tale
da adeguarsi ai cambiamenti della composizione dei nuclei familiari
e delle loro esigenze. Per questa ragione l’impianto planimetrico è
composto di tre fasce.
La prima fascia, con esposizione a NO, come abbiamo già
detto, ospita i servizi (cucine, bagni, ripostigli, corpi scala, vani
ascensore…); la seconda fascia, vero e proprio spazio abitabile, è
così libero di assumere diverse connotazioni compatibilmente con la
tipologia di utenti che la abita. L’alloggio può essere dunque un loft o,
può avere una stanza matrimoniale a cui in seguito aggiungere una
nuova stanza singola oppure, si può avere uno spazio small office.
La terza fascia sono le linee dei terrazzi che, protetti da tende, sono
delle stanze all’aperto.
Nel progetto abbiamo deciso di dare spazio alle attività della
comunità insediata, sperimentando l’inserimento su ogni piano di
spazi comuni, che appartengono agli inquilini e da loro saranno
gestiti, nel corso del tempo.
Sperimentare l’uso e la condivisione di aree comuni, è importante
per creare all’interno dell’edificio luoghi in cui condividere attività
che non trovano spazio all’interno dell’alloggio. Le aree comuni
potranno essere utilizzati come aree gioco per bambini, zone lavoro,
aree relax, o come extra stanze da affittare dai proprietari che le
vogliano usare come estensione dei propri alloggi (i soldi ricavati
provvederanno a coprire le spese mensili del condominio). Lo spazio
della condivisione è un esperimento importante che serve a creare
un’identità di vicinato importante per la vita di un quartiere.
Le dimensioni degli alloggi variano dai 45 mq fino ai 130 mq circa.
A sud della linea il progetto prevede una piazza di accesso al viale e il
collegamento del limite Sud, dove è progettato un edificio scolastico
di forma circolare.
A Ovest si trova il Forte Tiburtino che per la sua mole è il centro
ideale e fisico dell’intervento anzi, i limiti fin qui descritti possono
essere considerati come espansione del perimetro esterno del forte.
Il Forte, attualmente, è un’oasi naturale ricca di vegetazione e
di specie animali, l’atmosfera che si respira e quella del rudere
abbandonato ricoperto dal verde dove la presenza dell’uomo è solo
un ricordo.
Intervenire sull’edificio è complesso e sicuramente un atto violento.
Per questo motivo il progetto prevede la trasformazione e il riuso
del forte nel tentativo di avere funzioni poco impattanti e compatibili
con l’edificio storico. L’idea è di trasformarlo in un centro sportivo
utilizzando principalmente le aree esterne delle corti interne.
L’ultimo limite è segnato da un edificio a torre, alto undici piani,
che rimarca la caratteristica metropolitana di dell’area e, come
un Landmark, la collega alla Tiburtina, via su cui svettano edifici
residenziali alti intorno ai 10 piani.
Il vuoto centrale così definito diventa il luogo privilegiato di
osservazione, il centro di tutto. Il progetto dei limiti è la definizione
del vuoto e il suo mantenimento. Da luogo recintato della caserma
diventa parco delimitato, da scoprire e attraversare. Questo parco
dovrà rappresentare la cultura agricola e storica della campagna
romana, dove l’unica concessione all’idea di verde disegnato è il
viale attrezzato.
IL NUOVO LIMITE
studio IAN+

52
9
10
Ponte Mammolovia Nomentana
stazione Tiburtina
via P.Togliatti
circonvallazione
Salaria
via Prenestina
autostrada
1. Connessioni a livello urbano: l’area della Caserma Ruffo come
nodo di relazione tra i quartieri del Tiburtino
2. Progettare il limite
3. Connettere il quartiere
4. Recuperare il Forte Tiburtino
5. La città puntiforme
6. Il parco lineare
7. Gli orti urbani
8. Il parco urbano
9. ediﬁci da recuperare
10. Ediﬁci da demolire
2
3
5
1
6
8
4
7

56
B’
A
Prospetto da via del Forte Tiburtino
Planivolumetrico
Prospetto dal Parco

58
SUL a disposizione
SUL densificata
residenziale
non residenziale
Servizi da collocare
Demanio-uffici
Palazzina Comando
Blocco aggiunto
Roma Capitale HS
Residenziale speciale
Roma Capitale HS-in diritto di superficie
Asilo
15.500 mq
16.500 mq
15.000 mq
1.500 mq
4.643 mq
2800 mq
843 mq
1.000 mq
1.500 mq
Residenze da collocare
Roma Capitale HS
residenze
Roma Capitale HS-in diritto di superficie
convenzionato da cedere a privati
22.850 mq
10.850 mq
15.000 mq
QUANTITA’

59
Sistemazioni esterne
Aree verdi
Aree pavimentate
Parcheggi esterni
Parcheggi interrati
Area Forte
Aree verdi
Area coperta
Piano terra
Piano Casematte
Percorso estermo
Area interna scoperta
71.000 mq
41.600 mq
11.000 mq
3.150 mq
15.360 mq
46.230 mq
22.170 mq
18.760 mq
13.100 mq
5.660mq
1000 m
5.300 mq

60
Residenze
Residenze speciali
Residenze co-housing
Servizi
Ufﬁci
Commerciale
FUNZIONI

62
Residenze
Residenze speciali
Residenze co-housing
Servizi
Ufﬁci
Commerciale

64
In linea generale la strategia d’intervento nel campo della mobilità
sostenibile si articola su tre linee d’azione integrate tra loro:
• ridurre il fabbisogno di mobilità (Avoid/reduce)
• favorire l’utilizzo delle modalità di trasporto più sostenibili (Shift )
• migliorare senza sosta i mezzi di trasporto perché siano sempre
più efficienti (Improve)
Nel caso della progettazione di un nuovo insediamento urbano ad
entrare in gioco sono fondamentalmente le due linee di azione Avoid/
Reduce e Shift. La linea di intervento Avoid/Reduce è finalizzata alla
riduzione della domanda di trasporto e molte delle misure in questo
ambito ricadono nella categoria della pianificazione territoriale ed
urbanistica. In questo campo i fattori chiave per ridurre la domanda di
trasporto sono: la densità territoriale, la compattezza dell’edificato, la
struttura insediativa, la posizione baricentrica delle principali funzioni
urbane, la distribuzione delle funzioni di prossimità, la progettazione
degli spazi pubblici e la progettazione delle infrastrutture. La linea
di intervento Shift si propone invece di ridurre gli impatti della
mobilità, promuovendo l’utilizzo di mezzi di trasporto con minori
impatti specifici. Per questo è necessario che quando si progetta un
nuovo quartiere sia prevista un’offerta di trasporto multimodale che
comporti l’esistenza di adeguati servizi di trasporto pubblico, una
rete ciclistica e pedonale ma anche il restringimento in alcuni ambiti
dell’uso dell’auto, per esempio realizzando zone pedonali o zone
MOBILITA’ SOSTENIBILE
Massimo Ciuffini
strada
marciapiede
marciapiede
parcheggio
passeggiata
residenza
parcolineare
parcoforte
dove il traffico sia moderato o limitato.
Complessivamente e in varia misura, tutti gli interventi affrontati
dal laboratorio hanno le caratteristiche fondamentali per essere
considerati sostenibili dal punto di vista della mobilità visto come
siano tutti localizzati nella cosiddetta città consolidata, a ridosso
di alcuni dei più importanti corridoi di trasporto collettivo della città
ed in adiacenza ad altri quartieri esistenti in modo da innalzarne la
densità funzionale, edilizia ed abitativa.
L’elemento della localizzazione intelligente è, nel caso dell’intervento
nella Caserma Russo, ancora più marcato. L’area è di fronte ad una
dellestazionidellalineaBdellametropolitana:lastazionediPietralata.
La disposizione planimetrica dell’edificato ha potuto svincolarsi dalla
necessità di doversi avvicinare quanto più possibile alla stazione
privilegiando altri aspetti progettuali, proprio in ragione di questa
felice localizzazione. L’ottima accessibilità su ferro, sia in origine che
in destinazione, è la condizione ideale per inserire funzione sia in
grado di generare che attrarre flussi di traffico orientati all’utilizzo del
trasporto pubblico. L’intervento è l’occasione per creare dei percorsi
pedonali e ciclistici di accesso alla stazione Pietralata in grado di
connettere anche le aree immediatamente adiacenti all’intervento
e favorire dunque un progressivo innalzamento dell’accessibilità al
trasporto pubblico dell’area.

66
RN Aniene e via Togliatti Mobilità di progetto
Piano particolareggiato di Pietralata PAA. Rebibbia-Tiburtina
PAA. Rebibbia-Tiburtina Boulevar dei bambini
Boulevard dei bambini Linea metro B
Mobilità di progetto Massima distanza dalla fermata metro (800m)
Percorsi ciclabili
2
1

67
Percorsi ciclo-pedonali
Percorsi pedonali
Strada carrabile
Parcheggi
Ingresso
Ingresso parcheggi interrati
Mobilità interna

69
Piano terra (22.480 mq) Piano casematte (12.010 mq)
Piano copertura (17.170 mq) Ingressi principali
Pista corsa-bici
Sale attività sportive
Palestra
Piazzale
Caffetteria-Club House
Accoglienza-Spogliatoi

70
Pianta piano terra
Prospetto sud-ovest
Appartamento 3 persone (75 mq)
Spazio comune
Commerciale
RESIDENZE

71
Pianta piano primo
Prospetto nord-est
Spazio comune

72
Pianta piano secondo
Sezione sugli appartamenti
Spazio comune

73
Pianta piano terzo
Sezione sul vano scala
Co-housing (75 mq)
Appartamento 2 persone+studio (55 mq+9 mq)

77
STRATEGIE DI EFFICIENTAMENTO IPOTIZZATE
Condotte interrate
Sonde geotermiche
Ventilazione trasversale
Parete ventilata
Raccolta acque piovane
Raccolta acque piovane

80
Lo scopo che ci si è posti in questa parte del lavoro dedicata agli
aspetti energetici e nei limiti delle risorse disponibili per svolgerlo
è quello di delineare un modus operandi, tracciandone una chiara
sistema-tizzazione e ponendo degli obiettivi dei quali si è verificata
la tendenziale raggiungibilità. Una valutazione più accurata sarà
possibile solamente in una fase più avanzata della progettazione,
procedendo edificio per edificio e area per area. Non è un caso,
d’altro canto, che anche nel protocollo LEED Quartieri la parte
energetica ha un peso relativo, mentre diviene preponderante (i
crediti ad essa riconducibili sono circa il 60%) a livello di edificio.
Una rilevanza fondamentale nell’ambito della sostenibilità ha
l’aspetto legato all’energia nelle sue varie forme. Una sua particolare
forma è quella costituita dall’acqua che nel presente lavoro viene
trattata a parte, sebbene sia interrelata alle altre forme come viene
esemplificato nello schema apposito.
In questa specifica parte del lavoro le forme di energia analizzate
sono le seguenti:
- Energia termica (caldo)
- Energia termica (freddo)
- Energia elettrica.
Tuttavia all’analisi del sistema delle energie è necessario premettere
l’aspetto che costituisce la base necessaria e irrinunciabile per
qualsiasi ragionamento successivo e cioè il confort. Il benessere degli
utenti, specie in un ambito di sostenibilità, è e deve essere tanto il
requisitodipartenza,quantoilrisultatofinaledell’insiemedioperazioni
che partendo dall’ideazione e passando dalla progettazione, arriva
alla realizzazione degli interventi di configurazione degli ambienti di
vita artificiali.
Il concetto di confort ha connotazioni estremamente varie, ma quelle
di interesse nello specifico campo di analisi di questa parte di lavoro
sono essenzialmente legate a quattro aspetti:
- Il benessere termoigrometrico
- Il benessere acustico
- Il benessere visivo
- Il benessere elettromagnetico.
Sebbene questi campi riguardino tanto gli ambienti confinati, quanto
quelli aperti, si riporta successivamente qualche breve nota circa
obiettivi e alcune possibili soluzioni inerenti solamente gli ambienti
aperti, lasciando gli ambienti confinati ai protocolli di certificazione
della sostenibilità (tipicamente moltissimo attenti a questo
argomento). Uno schema di principio è contenuto nella prima tavola.
Un aspetto rilevante è che, con una eccezione, non ci sono quantità
di energia direttamente associate al confort degli ambienti esterni e
pertanto il risultato non è economicamente valutabile in tale maniera.
Si può ipotizzare un qualche ritorno economico di natura sociale
legato alla maggiore salubrità delle aree interessate, ma certamente
ciò è lontano dalle nostre competenze e capacità.
Il confort degli ambienti aperti
Aspetti termoigrometrici. Il controllo dei parametri termoigrometrici
negli ambienti esterni è ovviamente relativo al controllo parziale
di alcuni fenomeni naturali quali il sole, i venti e l’umidità. Non
è possibile fissare obiettivi precisi e quantificabili, tuttavia il
ricorso alla vegetazione a foglie caduche (che consente di fruire
dell’irraggiamento solare nella stagione fredda, ombreggiando
invece in quella calda) può costituire una possibile soluzione senza
ricorrere ad elementi artificiali.
IL SISTEMA DELLE ENERGIE
Franco Cipriani e Andrea Marcucci
Aspetti acustici. Dal punto di vista acustico il parametro da controllare
è quello definibile come “clima acustico”. Da questo punto di vista
il Comune di Roma ha predisposto, da anni, una suddivisione del
territorio comunale in zone conformi alla normativa vigenti (D.P.C.M.
14 novembre 1997 - Determinazione dei valori limite delle sorgenti
sonore). Un obiettivo proponibile pertanto potrebbe essere costituito
dalla creazione di aree “protette” destinate al relax e allo svago nelle
quali il clima acustico (definito dalla classe di destinazione d’uso del
territorio tramite i valori limite di immissione) è di almeno 2 classi
migliore di quello generalmente presente nell’area, ciò che in altri
termini è esprimibile come una diminuzione di 10 dB(A) dei livelli
di riferimento nei periodi diurno e notturno. La soluzione che più
facilmente può essere adottata si basa sull’opportuna disposizione
di schermi acustici, che potrebbero essere costituiti dagli stessi
edifici da progettare.
Aspettivisivi.Questoambito,adifferenzadeiprecedenti,nonconcerne
il controllo di parametri fisico-tecnici presenti nell’ambiente. La luce
naturale c’è finché il sole la produce, dopodiché deve intervenire un
sistema artificiale. In questo senso si ritengono senz’altro adeguati
i livelli di illuminamento indicati nelle norme tecniche vigenti e le
soluzioni correlate sono quelle basate sull’inserimento di apparecchi
di illuminazione adatti alle varie situazioni. Tuttavia, poiché questo è
l’unico aspetto che si basa sull’impiego diretto di energia (elettrica),
è possibile indicare alcune soluzioni che riducano tale impiego, quali
ad esempio:
• l’impiego di sensori di illuminazione
• l’impiego di sensori di presenza
• l’impiego di temporizzatori
• l’impiego di attenuatori.
L’obiettivo proposto è la riduzione di almeno il 25% dell’impiego di
energia correlata agli impianti di illumi-nazione pubblica e comuni.
Aspetti elettromagnetici. Si tratta dell’ambito più complesso,
in quanto esiste una domanda sociale di connessione (radio e
televisione, telefoni cellulari, WI-FI, ecc.) basata sull’impiego di
antenne e ripetitori, tipicamente assai inquinanti. L’unica soluzione
che si è immaginata è la localizzazione studiata di tali dispositivi
in punti dell’area di intervento nei quali non sia prevista, entro un
certo raggio di distanza, la presenza di persone per periodi di tempo
prolungati.
Si rileva che in massima parte le misure proposte sono a costo nullo,
richiedono solamente una adeguata preparazione e attenzione da
parte dei progettisti. Di fatto solamente l’utilizzo di sorgenti luminose
ad alta efficienza e dei connessi sistemi di controllo può comportare
(anche se non necessariamente) dei limitati sovracosti.
I fabbisogni
Il primo elemento di analisi è relativo ai fabbisogni energetici. Tali
fabbisogni saranno espressi in un indice parametrico espresso in
kWh/persona•anno. Una prima base di valutazione può essere
costituita da indici medi nazionali il cui calcolo è esplicitato nella
tabella sotto riportata.

81
Come si può dedurre dalla tabella tale indice è pari, mediamente
per ogni residente in Italia, a circa 2.261,5 kWh/anno, a cui vanno
aggiunti altri 5.508,8 kWh/anno impiegati sotto forma di gas.
Il valore degli indici sopra riportati è relativo all’insieme dei consumi
dei settori terziario e domestico, i settori di attività umana tipicamente
presenti nelle aree di intervento, per questo motivo essi risultano
superiori ai dati normalmente reperibili dei consumi per famiglia.
Tuttavia per quanto riguarda il sistema delle energie il Laboratorio
Roma ritiene più ragionevole assumere come consumi di riferimento
relativi alla climatizzazione degli edifici e alla produzione di acqua
calda ad uso sanitario da assegnarsi alle nuove costruzioni quelli
risultanti dai limiti superiori definiti dalle normative in vigore. Per
quanto riguarda una stima dei consumi elettrici, per i quali le
normative non esistono, si assumeranno valori statistici basati
sull’ipotesi di utilizzo di dispositivi elettrici mediamente efficienti.
Fabbisogno di energia termica (caldo)
L’energia termica intesa come calore serve fondamentalmente al
riscaldamento degli ambienti nella stagione fredda e alla produzione
di acqua calda sanitaria, oltre che alla cottura dei cibi. Tali funzioni
sono alla base del consumo di gas.
Considerando che la funzione cottura richiede circa 300 kWh/
persona∙anno (uso domestico), si può stimare che circa 5.200 kWh/
persona∙anno (corrispondenti a circa 492 m3
/persona∙anno) sono
legati al riscaldamento e alla produzione di ACS, oltre che ad altre
funzioni del settore terziario.
Va anche considerato che una parte non trascurabile di energia
termicacaldavieneprodottatramitemacchinefunzionantiadelettricità
(pompe di calore, scaldabagni elettrici, stufe e termoventilatori).
Complessivamente considerando una nuova abitazione, a Roma,
con rapporto di forma S/V=0,55m-1
, costruita a norma di legge1
, si
dovrebbe ottenere un indice di fabbisogno minore di 1.125 kWht
/
personavanno per il riscaldamento degli ambienti. Un analogo
edificio costruito per il terziario, con rapporto di forma S/V = 0,55
m-1
, dovrebbe fornire un indice di fabbisogno minore di 877,5kWht
/
persona∙anno. A tali dati si deve aggiungere per le abitazioni un
indice di fabbisogno pari a circa 682,5kWht
/persona∙anno per la
preparazione dell’acqua calda ad uso sanitario2
.
Fabbisogno di energia termica (freddo)
L’energiatermicasottoformadi“freddo”vieneutilizzataprincipalmente
per due funzioni costituite da conservazione di derrate alimentari e
raffrescamento degli ambienti nella stagione calda.
La produzione di energia termica fredda avviene quasi totalmente
impiegando energia elettrica (solo una piccolissima parte viene
prodotta per mezzo di macchine ad assorbimento che richiedono
anche energia termica calda).
Tuttavia complessivamente una nuova abitazione, a Roma, costruita
a norma di legge , dovrebbe avere un indice di fabbisogno minore di
750 kWhf
/persona∙anno per il raffrescamento degli ambienti, mentre
una analoga struttura costruita per il terziario dovrebbe avere un
indice di fabbisogno minore di 1.000 kWhf
/persona∙anno.
Fabbisogno energia elettrica
L’energia elettrica viene impiegata per una grande varietà di funzioni
che comprendono l’illuminazione, il funzionamento di macchinari
e dispositivi (di uso comune tanto nel settore domestico, quanto
in quello terziario), comprendendo tra essi le macchine per la
produzione dell’energia termica calda/fredda.
Per quanto riguarda una stima dei consumi elettrici, per i quali le
normative non esistono, assumiamo che all’interno dei nuovi spazi
costruiti verranno utilizzati dispositivi elettrici mediamente efficienti.
Facendo riferimento a quanto pubblicato dall’Autorità per l’energia
elettrica e il gas la famiglia media italia-na utilizza 2.700 kWhe
/anno.
Escludendo l’uso dell’elettricità per cucinare, per climatizzare gli
ambienti e per preparare l’acqua calda ad uso sanitario e utilizzando
elettrodomestici a consumo mediamente basso possiamo valutare
un indice di fabbisogno pari a circa 450 kWhe
/persona∙anno per la
nuova abitazione di cui sopra costruita ad uso residenziale. Per
quanto riguarda gli spazi ad uso non residenziale saranno necessari
studi specifici essendo caratterizzati da una grande variabilità, basti
considerare la differenza tra impianti sportivi, uffici e negozi di vario
genere. Tuttavia ai fini del presente lavoro si adotta un valore pari
a 675 kWhe
/persona∙anno determinato sulla base del rapporto tra
consumi domestici e del terziario dedotto dalla tab.1.
Quadro riepilogativo dei fabbisogni
Nella tabella si riportano i valori degli indici di fabbisogno determinati
come sopra descritto, espressi in kWh/persona∙anno.
Gli obiettivi
Vengono qui definiti i valori minimi complessivi di riduzione del
fabbisogno energetico e delle emissioni da ottenere. La metodologia
di intervento prevede l’adozione delle misure progettuali, oggetto del
successivo capitolo, per le quali verranno indicati obiettivi specifici
che nel loro insieme garantiscono il raggiungimento e il superamento
di quelli complessivi qui determinati.
Riduzione del fabbisogno di energia
I valori stimati di energia richiesta per raggiungere il comfort
all’interno dei nuovi volumi costruiti sono da interpretarsi quindi come
il massimo consumo raggiungibile anche se tuttora la maggior parte
delle nuove edificazioni consuma ben al di sopra dei valori indicati
come dimostrano i dati relativi ai consumi. Di fatto è possibile ridurre
significativamente tali consumi energetici intervenendo con soluzioni
mirate sia per quanto riguarda il fabbisogno termico invernale
che quello estivo da introdursi in fase progettuale. In generale la
soluzione adottata è quella di creare un sistema delle energie (uno
schema del quale è contenuto nella tavola allegata a questo testo)
nel quale i flussi energetici di produzione e di consumo tendono ad
un bilancio nullo.
Un quadro delle soluzioni possibili nelle specifiche aree di
intervento è delineato sia nelle tabelle finali (più dettagliate anche
se non totalmente esaustive e più indirizzate a chi si occuperà della
progettazione nelle successive fasi), sia negli schemi (semplificati,
ma più leggibili e facilmente interpretabili).
Di fatto la metodologia di analisi, ma anche progettuale, prevede:
1. una serie di soluzioni sul sistema degli involucri integrati da misure
passive
2. una serie di soluzioni basate sull’incremento di efficienza dei vari
sistemi impiantistici
3. una serie di soluzioni relative all’installazione delle fonti rinnovabili.
L’adozione integrata delle soluzioni sopra indicate consente di porsi
l’obiettivo minimo di ridurre l’indice di fabbisogno energetico (con
energia fornita da fonti esterne) nelle nuove edificazioni ponendo
un limite massimo pari a circa il 25-26% dei valori indicati nella
precedente tab.2, così come riportato nella tab.3 seguente (valori in
kWh/persona∙anno).
TAB. 1 CONSUMI DI ENERGIA ELETTRICA E GAS NATURALE – MEDIA NAZIONALE PER PERSONA
Anno
Popolazione
Elettricità Gas naturale
Terziario Domestico Consumo pro capite Terz. + Dom. Consumo pro capite
(n° pers.) (GWh) (GWh) (kWh/pers. anno) (m3
x 106
) (m3
/pers. anno)
2012 59.685.227 101.038 69.457 2.856,570 33.880 567,64
2011 59.394.207 97.705 70.140 2.825,949 30.823 518,95
2010 60.626.442 96.284 69.550 2.735,341 33.907 559,28
2009 60.340.328 94.284 68.924 2.704,791 31.597 523,64
2008 60.045.068 93.612 68.389 2.697,990 30.178 502,59
2007 59.619.290 90.269 67.220 2.641,578 28.179 472,65
2006 59.131.287 88.277 67.603 2.636,168 30.166 510,15
2005 58.751.711 83.793 66.933 2.565,474 32.151 547,24
2004 58.462.375 79.557 66.592 2.499,881 29.663 507,38
2003 57.888.245 76.890 65.016 2.451,379 28.697 495,73
Consumo pro capite medio 2.661,512 520,53
Elettricità: Elaborazione su dati TERNA e ISTAT
Gas: Elaborazione su dati Min. Sviluppo Economico e ISTAT
Unità di misura gas: m3
= Standard m3
a 38,1 MJ/m3
TAB. 2 – FABBISOGNI BASE Abitazioni Terziario
Energia termica (caldo) 1.125,0 877,5
Energia termica (freddo) 750,0 1.000,0
Energia elettrica 450,0 675,0
TAB. 3 – FABBISOGNI RIDOTTI Abitazioni Terziario
Energia termica (caldo) 285,0 220,0
Energia termica (freddo) 187,5 250,0

82
Tale riduzione comporta tre conseguenze positive principali:
- riduzione del fabbisogno di energie da fonti non rinnovabili e fossili
- risparmio economico nella gestione degli immobili
- riduzione delle emissioni (di cui si tratta nel paragrafo seguente).
Riduzione delle emissioni
Per valutare le emissioni si sono considerate le seguenti ipotesi:
• per laproduzione di energia termica calda: impiego di gas con
caldaie a condensazione e scaldacqua a gas per la produzione di
acqua calda sanitaria
• per la produzione di energia termica fredda: gruppi frigoriferi
(efﬁcienza media stagionale pari a 2,5), ma le relative emissioni
sono comprese nel dato dell’energia elettrica, in quanto essa è
il combustibile della stragrande maggioranza delle macchine che
producono energia termica fredda.
• per la produzione di energia elettrica: sistema nazionale di
produzione dell’energia.
I fattori di conversione utilizzati sono i seguenti:
• emissioni per combustione del gas naturale: 184g/kWht
(dato 2013,
fonte Carbon Trust)
• 373,6 g di CO2
/kWh (dato 2013, fonte SINA net )
Pertanto le emissioni risultanti dai fabbisogni indicati in tab.2 sono
riassunti nella seguente tab.4 espressi in kg di CO2
/persona∙anno.
TAB. 4 – EMISSIONI BASE Abitazioni Terziario
TAB. 5 – EMISSIONI RIDOTTE Abitazioni Terziario
SCHEMI DI PRINCIPIO
SISTEMA DEL CONFORT SISTEMA DELL’ENERGIA
- VENTO, SOLE E ACQUA - CONFORT TERMOIGROMETRICO
- RUMORI - CONFORT ACUSTICO
- LUCE - CONFORT VISIVO
- ELETTROMAGNETISMO - CONFORT ELETTROMAGNETICO
1
1
2
3
4
4
Schermo naturale
Possibile localizzazione
E
Illuminazione pubblica
Strada carrabile
Vegetazione
sempreverde:
ALBERI
ARBUSTI
Vegetazione
a foglie caduche
per ombreggiamento
N
2
3
3
SIEPI
- RISCALDAMENTO - ENERGIA TERMICA (CALDO)
- ACQUA CALDA SANITARIA
- CONDIZIONAMENTO - ENERGIA TERMICA (FREDDO)
- ELETTRICITA’ - ENERGIA ELETTRICA
A
B
C
D
E ntamento
SOLARE TERMICO PANNELLI
FOTOVOLTAICI
BIODIGESTORE
+ COGENERATORE
GEOSCAMBIO +
POMPE DI CALORE
A
B
C
D
EARTH PIPE
DD
DD
u
uu
u
L’obiettivo minimo che si ritiene si debba raggiungere, considerando
i valori dell’indice di fabbisogno indicati in tab.3, è costituito dai valori
di emissione riportati nella seguente tab.5 espressi in kg di CO2
/
persona∙anno.

83
SCHEDA SOLUZIONI BIOCLIMATICHE
INVOLUCRIORIENTAMENTO E FATTORE DI FORMA - CAPACITA’ TECNICHE
DC
H
TIPOLOGIA PROPOSTATIPOLOGIA STANDARD RISPARMIO ENERGETICO %
Orientamento casuale
B
A
- 10%
FE
Isolamento maggiorato
U=0,2 W/m °K
Isolamento standard
U=0,3 W/m °K
E
F
- 15%
- 30%
Capacità termica massima
Capacità termica standard
D
- 20%
C
G
Finestre a Sud al 40%
Finestre a Sud al 10%
H
G
- NUOVI EDIFICI
- EDIFICI ESISTENTI
A
2
1
1
B
Orientamento
Capacità termica e sfasamento
Coibentazione
vetrate
Incremento coibentazione
massimo al 65% del valore di norma
pari al massimo al 65% del valore di norma
pari al massimo al 65% del valore di norma
Vetri bassoemissivi
Misure passive
N
S N
DD
DD
se non irraggiate
- 25 +25
?
Bu er spaces
DD
Sud
Sud Sud
S N
Serre solari Muri di Trombe
DD
S N
A B
SCHEDA FONTI RINNOVABILI E SOLUZIONI PER L’EFFICIENZA DEGLI IMPIANTI
FONTI RINNOVABILI EFFICIENZA IMPIANTI
BA
DC
FE
HG
TIPOLOGIA IMPIANTI
PROPOSTA
TIPOLOGIA IMPIANTI
CONVENZIONALE
RISPARMIO ENERGETICO %
Caldaia a condensazione
Caldaia pressurizzata
Pompe di calore
Caldaie e gruppi frigo
B
A
D
- 30%
Cogeneratore
Produzione separata
H
Pompe di calore
con geoscambio
Caldaie e gruppi frigo
F
E
- 15%
- 50%
- 30%
C
Estate
Inverno
G
MACCHINE DI RIFERIMENTORISORSE
RADIAZIONI
SOLARI
TUBI INTERRATI
10 ml
90 m /h
DEIEZIONI UMANE:
0,2 KG/pp
CAPACITA’ TERMICA
DEL TERRENO
RIFIUTI ORGANICI (RSU):
0,6 KG/pp
SCARTI AGRICOLI:
T/anno/ha
PRODUZIONI
BIOMASSA
EARTH - PIPE
DD
S N
S N
65
25
1650
kWh
30 m X 20 pp 9000 kWh/anno
1250
kWh
1700
kWh
1900
kWh
S N
S N
800
650
850
S N
S N
65S N
kWh /anno
kWh /anno
kWh /anno
kWh
t
t
t
1000S N
S N
25S N
e
kWh
750
e
kWh
1200
e
1 m
1 kW
pannello policristallino
Fotovoltaico
FV
Solare termico
ST
BIODIGESTORE
120
e t
t
frigo
3000
kWh
6000
kWh
550 kWh
165 kWh

84
Le soluzioni progettuali proposte
A nostro avviso è inutile proporre soluzioni relative all’uso di fonti
rinnovabili o di impianti di particolare efficienza se non si realizzano
edifici armonizzati con le variabili climatiche. Così come è inutile
pensare di produrre energia da fonte rinnovabile per alimentare una
costruzione senza mettere a sistema il contesto nel quale andrà ad
inserirsi, in particolare tenendo nel dovuto conto sia l’uso razionale
delle risorse idriche, sia il flusso dei materiali che attraversa il
territorio.
La logica seguita nella progettazione degli aspetti energetici delle
nuove costruzioni passa quindi prima attraverso l’adozione di
criteri bioclimatici e di attenzione al risparmio energetico nella
progettazione degli edifici, per arrivare alla definizione di impianti
efficienti alimentati da fonti energetiche rinnovabili.
Ciò è quanto viene sinteticamente trattato nei paragrafi seguenti con
specifico riferimento all’intervento in esame ed alle soluzioni che si
ritengono di maggior interesse.
Tuttavia, in considerazione del fatto che la progettazione a questo
livello è solo indicativa e andrà sviluppata in fasi successive, si è
ritenuto utile aggiungere un quadro più dettagliato (ma non esaustivo)
circa le potenziali soluzioni adottabili. Ciò anche in ragione del fatto
che è possibile immaginare soluzioni integrate che combinino in
vario modo alcune di quelle indicate, così come comprenderne
altre che non si è ritenuto di citare. Tale quadro espresso in forma
tabellare (tab.6) è riportato qui sotto.
Il sistema degli involucri
Nel concetto di “sistema degli involucri” si intende far rientrare tutti gli
aspetti (e le soluzioni e tecnologie correlate) inerenti il rapporto tra
edificio e ambiente esterno, comprendendovi anche lo sfruttamento
passivo delle risorse presenti nell’ambiente esterno medesimo. La
finalità che si persegue è di ridurre i fabbisogni energetici iniziali, di
base delle nuove edificazioni. I consumi energetici residui saranno
poi soddisfacibili attraverso l’uso di impianti efficienti alimentati ad
energie rinnovabili.
In ogni caso si dovrà prestare attenzione ad alcuni elementi di base
quali (si veda anche la tavola correlata):
- Il corretto orientamento dell’edificio
- Un valore estremamente ridotto della trasmittanza delle frontiere
opache
- Le caratteristiche termiche dinamiche (attenuazione e sfasamento)
delle frontiere opache
Tali elementi si considerano, per l’appunto, di base e quindi non
verranno ripresi negli elaborati grafici specifici, ma sono illustrati
solamente nella scheda generale apposita.
Nel caso specifico, invece, le principali soluzioni individuate
riguardano:
• L’uso di frontiere ventilate
• L’uso di serre solari e/o muri di Trombe
• L’uso di doppi vetri con gas
• L’uso di coibentazione maggiorata o cappotto.
Le frontere ventilate
Le frontiere opache, anche quando sono molto coibentate,
presentano una problematica rispetto ai carichi termici estivi, in
quanto l’irraggiamento incidente su di esse provoca un innalzamento
notevole della temperatura superficiale che, in funzione del colore,
può anche arrivare a superare gli 80°C. La ventilazione di tali
frontiere (pareti e solai) consente di ridurre drasticamente questo
valore. In genere una parete ventilata correttamente arriva a fare
in modo che la temperatura di scambio (quella cioè che si verifica
sulla superficie delimitante l’intercapedine verso l’interno) sia molto
prossima a quella dell’aria, cioè di 30-45°C inferiore a quella che si
avrebbe sulla parete non ventilata. Tale funzionamento non incide
invece in maniera significativa nel caso invernale, nel quale pure
ha un effetto negativo. Inoltre nel caso si realizzasse un sistema
di chiusura dell’intercapedine per la stagione fredda, si otterrebbe
una ulteriore resistenza termica con un incremento delle prestazioni
della frontiera.
In considerazione di ciò riteniamo che tutti gli edifici di nuova
realizzazione debbano essere muniti di questa soluzione, intendendo
con ciò anche che lo strato coibente normalmente previsto abbia uno
spessore tale da consentire il raggiungimento di valori di trasmittanza
nettamente minori rispetto a quelli indicati dalla normativa vigente.
Il risparmio determinato da questa soluzione può essere stimato
percentualmente (e prudenzialmente) nella misura del 20% sul
fabbisogno di energia termica fredda di base, dato che viene posto
come prestazione minima da ottenere e del 7,5% sul fabbisogno di
energia termica calda di base.
Le serre solari e i muri di Trombe
Si tratta di classici sistemi passivi che stanno trovando una nuova vita
soprattutto nell’applicazione nei nuovi edifici per la loro capacità di
ridurre le dispersioni attraverso una parte delle superfici trasparenti,
consentendo in più il recupero di una quantità di calore, che viene
trasferita agli ambienti interni per mezzo di moti convettivi dell’aria.
Anche in questo caso il risparmio può solamente essere stimato e il
dato che si pone come prestazione minima da ottenere è quello di
una riduzione del fabbisogno base di energia termica calda pari al
10% sulla parte relativa al riscaldamento degli ambienti.
Le superfici vetrate
Il rispetto della normativa a Roma impone già di per sè l’adozione di un
doppio vetro con trattamento bassoemissivo. Nell’ottica del presente
lavoro si ritiene di poter proporre, per le superfici trasparenti non
facenti parte di un sistema quale quelli indicati al punto precedente,
l’adozione di vetri camera bassoemissivi con l’intercapedine riempita
di gas inerte anziché di aria. Questo accorgimento migliora di circa
il 10-15% la trasmittanza della superficie trasparente, riducendo
conseguentemente le dispersioni.
Il dato posto a limite minimo di risparmio ottenibile dall’adozione
di questa soluzione è limitato al 2,5%, in considerazione di altri
fattori in gioco (come ad esempio materiale e tecnologia dell’infisso)
che potrebbero essere determinati da elementi al momento non
valutabili (scelte architettoniche, scelte circa materiali sostenibili,
scelte di natura economica, ecc.) e che a questo proposito sono
assai rilevanti. Va però rilevato che il dato indicato si applica al
fabbisogno di energia termica tanto calda quanto fredda.
Aumento dell’isolamento termico
Questa soluzione si intende applicata agli edifici esistenti, laddove
essi, come nel caso in esame, non possano essere dotati di frontiere
ventilate. A seguito di una progettazione esecutiva si dovrà decidere
TAB. 6 QUADRO RIASSUNTIVO DI ALCUNE DELLE POTENZIALI SOLUZIONI.
SOLUZIONE CASERMA RUFFO
Confort ambientale
Confort termoigrometrico controllo venti
Confort termoigrometrico controllo irraggiamento
Confort termoigrometrico controllo umidità
Confort acustico – schermi naturali
Confort acustico – schermi artificiali
Confort visivo – illuminazione artificiale
Confort elettromagnetico – posizione antenne e ripetitori
Soluzioni involucro
Coibentazione maggiorata
Cappotto
Parete ventilata
Sistemi di schermature dall’irraggiamento
Doppio vetro bassoemissivo
Doppio vetro bassoemissivo con gas
Soluzioni passive e ibride
Orientamento
Serre solari
Muri di Trombe
Vasche d’acqua
Atri bioclimatici
Camini solari
Condotti interrati e simili
Soluzioni efficienza impianti
Sorgenti luminose ad alta efficienza
Caldaie a condensazione
Pompe di calore
Pompe di calore con geoscambio
Recuperatori di calori
Accumuli termici (per il freddo)
Cogeneratori
Geoscambiatori di quartiere
Solar PST (ACS)
Regolazione, gestione e controllo
Soluzioni fonti rinnovabili
Biodigestori
Fotovoltaico
Solare termico
Soluzione possibile
Soluzione probabile
Soluzione quasi certa
Soluzione da valutare

85
se si possa adottare la soluzione cappotto, che sarebbe preferibile,
o se si debba ricorrere ad altra soluzione, tipicamente l’aggiunta di
uno strato coibente dall’interno, scelta che presenta spesso degli
aspetti negativi.
Per tale aleatorietà non pare ragionevole definire valori-limite per
questa soluzione.
Fonti energetiche rinnovabili
Negli edifici pubblici e privati di nuova costruzione, a Roma4
, dal
2008, deve essere assicurata la copertura del 30% del fabbisogno
energetico complessivo dell’edificio con fonti di energia rinnovabile
(compresi sistemi passivi). Per gli interventi privati che siano inseriti
nei Programmi di recupero urbano, nei Programmi Integrati, nei
Progetti Urbani e negli Accordi di Programma o che siano oggetto
di permessi di costruire in deroga, il limite minimo del 30% del
fabbisogno energetico complessivo dell’edificio è aumentato
fino al 50%. Tale limite vale anche per tutti gli interventi per la
realizzazione di edifici pubblici o di uso pubblico, fermo restando il
limite del 50% per il fabbisogno di energia primaria per acqua calda
sanitaria. Sebbene la delibera comunale sia uno dei tanti esempi di
legge scarsamente applicata si è ritenuto utile considerarla come
primo riferimento-quadro all’interno del quale proporre le soluzioni
impiantistiche relative agli aspetti energetici.
Nello specifico intervento le soluzioni più adatte, secondo la
valutazione effettuata dal team progettuale, sono costituite dalle
seguenti:
• uso dei condotti interrati
• uso del solare termico
• uso del fotovoltaico
• produzione di biogas
Condotti interrati
Anche noti con la denominazione inglese earthpipes, si tratta di un
sistema di ventilazione passivo o ibrido che sfrutta la tendenziale
stabilità termica del terreno per pretrattare l’aria esterna prima di
immetterla negli ambienti controllati, attraverso lo scambio termico
con la massa del terreno nel quale i condotti sono immersi. È stata
effettuata una simulazione sulla base di un volume pari a 90 m3
/
persona i cui risultati sono esposti nella figura 1 e che fornisce i
seguenti indici di energia recuperata:
- energia termica calda = 400 kWh/persona∙anno
- energia termica fredda = 125 kWh/persona∙anno
Fig. 1. – Dati riassuntivi dello scambia
tore e andamento delle temperature
esterna e all’uscita dal condotto.
Fig.1 - Dati riassuntivi dello scambiatore e andamento della temperatura esterna e
all’uscita dal condotto
Inoltre, nello specifico progetto, è stato adottato un particolare
modello di scambiatore che si sviluppa verticalmente e impiega un
tubo coassiale appositamente progettato.
In ogni caso, poiché i condotti interrati possono essere variamente
progettati e dimensionati, anche in rapporto all’area di progetto e
alle caratteristiche del terreno, si ritiene che la prestazione minima
da ottenere è una riduzione del fabbisogno base di energia termica
sia calda (sulla parte relativa al riscaldamento degli ambienti), sia
fredda pari al 25% per il settore domestico e del 15% per il settore
terziario.
Solare termico
La tecnologia relativa all’impiego dei collettori solari per il
riscaldamento dell’acqua (soprattutto a fini sanitari) è nota e usata
da tempo.
Nell’ipotesi su cui sono basate le nostre stime si è fatto ricorso a
normali collettori piani vetrati di qualità medio-buona. La simulazione
condotta ha fornito un recupero di energia termica calda superiore
a 310 kWh/persona∙anno. La relativa riduzione del consumo di
energia non rinnovabile (gas) è pari a circa 35 m3
.
sia possibile. Presenta però un problema notevole relativo ai costi
ingenti di realizzazione del geoscambiatore, problema che tuttavia
è inversamente proporzionale alla dimensione dello scambiatore. In
altri termini il costo che nel caso di una perforazione singola si aggira
intorno ai 120 €/m, per scambiatori della dimensione qui ipotizzata
possono arrivare a costare anche meno di 40 €/m.
L’investimento necessario rimane importante (in questo caso
potrebbe aggirarsi intorno a 0,5 M€ per ciascuno scambiatore), ma
si possono immaginare dei meccanismi economici, sull’esempio di
quanto si fa nel Nord America, che ne consentano la realizzazione
e la gestione con produzione di reddito.
Pompe di calore
Il componente tecnologico che consente il risparmio energetico
derivante dallo scambio con il terreno è la pompa di calore. La pompa
di calore è già considerata dalla normativa vigente un generatore
termico ad alta efficienza, poiché in effetti il tipo condensato ad
aria di uso frequente è rapportabile alle caldaie a condensazione
in termini di consumo di energia primaria. L’impiego in connessione
con un geoscambiatore riduce il fabbisogno energetico fino quasi a
dimezzarlo (e talora si va anche oltre). Inoltre lo stesso componente
è in grado di produrre energia termica sia calda, sia fredda,
semplicemente invertendo il ciclo termodinamico di funzionamento,
ciò che consente di condizionare gli ambienti serviti.
In ragione di quanto detto il risparmio determinato da questa
soluzione può essere stimato percentualmente (e prudenzialmente)
nella misura del 35% sul fabbisogno di energia elettrica di base che
la pompa di calore impiega per produrre l’energia termica calda e
fredda, dato che viene posto come prestazione minima da ottenere.
Ciò corrisponde, con proporzionale prudenza, ad una riduzione del
30% del fabbisogno di base di energia termica calda e del 40% di
quella fredda, riduzioni che vanno applicate sulla parte dei fabbisogni
relativi al condizionamento e alla produzione di acqua calda sanitaria
(sebbene quest’ultimo elemento dipenda dalle soluzioni progettuali
messe in atto dal progettista degli impianti).
Recuperatori di calore
L’impiegodiscambiatoritermiciconfunzionedirecuperodelcaloreda
fluidi “di scarto” è abbastanza consolidato tra i progettisti di impianti,
anche perché imposto in determinate condizioni dalla normativa
vigente. La ragione per cui è inserito in questa parte del presente
lavoro è dovuta alla precisa intenzione di incrementarne l’impiego
estendendolo a tutte le occasioni possibili. Un recuperatore aria-aria
ha un’efficienza di almeno il 50% ed è una soluzione che si integra
a perfezione in molte combinazioni impiantistiche che prevedano
ventilazione forzata o passiva, così come è possibile immaginare
soluzioni di recupero di calore da altri fluidi.
Poiché si tratta di una misura che richiede un livello di progettazione
di maggior dettaglio, non si ritiene di poter stimare il beneficio
complessivamente ottenibile dalla sua adozione a tappeto. Tuttavia
pare ragionevole porre un obiettivo minimo di riduzione del
fabbisogno base di energia tanto calda quanto fredda pari al 2,5%.
Pannelli solari termodinamici
Si tratta di una tecnologia specificamente dedicata alla produzione
di acqua calda per mezzo di un componente denominato “modulo
termodinamico” (sostanzialmente una pompa di calore funzionante
solamente in caldo). Tale macchina ha una sua parte posizionata
all’esterno, appositamente progettata in modo da sfruttare tutte le
fonti di calore a bassa e bassissima entalpia presenti (sole, pioggia,
vento, ecc.). Ciò consente di raggiungere efficienze paragonabili
alle pompe di calore con geoscambio.
È una soluzione che si ipotizza di impiegare in applicazioni specifiche
ove ci sia un significativo fabbisogno di acqua calda (centri fitness,
piscine, alcuni laboratori).
Sebbene le utenze da servire non siano tutte definite il risparmio
correlato dovrà essere uguale a quello ottenibile con le pompe di
calore accoppiate al geoscambiatore e perciò del 30% sul fabbisogno
di energia termica calda di base.
Sorgenti luminose
Ci si riferisce alle sorgenti per l’illuminazione pubblica, che già ora
sono normalmente ad alta efficienza (la sorgente più diffusa è la
lampada ai vapori di sodio ad alta pressione). Tuttavia lo sviluppo
tecnologico in corso sia per quanto riguarda le lampade a scarica,
sia per i LED, permette di immaginare degli incrementi di efficienza
rispetto ai valori attuali.
In questo senso, specialmente insieme a dei semplici sistemi di

86
Come si è fatto in generale, anche in questo caso l’obiettivo che ci si
propone di raggiungere è estremamente prudenziale rispetto a quello
possibile. In questo senso la riduzione dell’indice del fabbisogno
di base di energia termica calda (limitatamente alla produzione di
ACS) che si pone come obiettivo minimo è pari al 50%, come da
delibera comunale.
Fotovoltaico
Al pari del solare termico il fotovoltaico è noto da tempo ed
attualmente anche più diffuso in ragione degli incentivi al suo uso
degli ultimi anni.
Nelle nostre valutazioni si è ipotizzato di installare per le abitazioni
circa 260 Wp
/persona e circa 400 Wp
/persona per il terziario. Questa
quantità di pannelli, se correttamente esposti, consentirebbe
di produrre circa 370 kWh/persona∙anno cioè più dell’80% del
fabbisogno di base di energia elettrica per uso domestico e 560
kWh/persona∙anno cioè più dell’80% del fabbisogno per il terziario.
Si ritiene pertanto perseguibile l’obiettivo di produrre almeno il 65%
dell’energia elettrica necessaria con questa soluzione.
Biomasse e cogenerazione
L’area di intervento è sostanzialmente un intero quartiere con
presenza di grandi aree verdi. La disponibilità di biomassa
proveniente dalle produzioni agricole o dalla manutenzione del verde,
quella proveniente dalla parte organica dei RSU o dalle deiezioni
degli abitanti dell’area e infine gli scarti alimentari del mercato ci
hanno indotto a considerare la realizzazione di piccoli biodigestori.
Il biogas prodotto può essere usato in un impianto di cogenerazione.
La garanzia della sostenibilità dell’operazione arriva invece da una
stima di massima della biomassa locale (dell’area oggetto di studio)
disponibile che si dimostra una risorsa abbondante per gli obiettivi
energetici che ci si pone.
Ogni abitante delle costruzioni che afferiscono al sistema dei
biodigestori dai suoi scarti organici è in grado di produrre, attraverso
il cogeneratore, circa 150 kWhe
e 300 kWht
per il proprio consumo.
In teoria pertanto, con tale soluzione è possibile coprire praticamente
l’intero fabbisogno di energia termica calda e di energia elettrica
dell’area di intervento, tuttavia, in considerazione della compresenza
di altre fonti rinnovabili e anche delle problematiche connesse alla
gestione del digestato, si è ritenuto di prevedere un contributo
derivante da questa fonte limitato al 35%, da considerare in questo
caso come obiettivo da conseguire con esattezza, senza cioè
derogare né in più, né in meno, e distribuito in parti uguali tra settore
residenziale e settore terziario.
I sistemi impiantistici
L’insieme dei sistemi impiantistici è assai articolato e vario e le
soluzioni proponibili sono in effetti una molteplicità non facilmente
circoscrivibile e/o categorizzabile. In effetti le soluzioni impiantistiche
derivano da scelte integrate effettuabili solamente in fasi progettuali
assai più avanzate della presente tenendo conto della parallela
definizione di tutti gli altri aspetti progettuali (architettonici, strutturali,
dei materiali, delle funzioni dei vari ambienti e spazi, ecc.).
Lesoluzioniquiindicate,pertanto,vannointesecomeunorientamento
“filosofico” dell’operato dei progettisti delle fasi successive. Non per
questo si deve tuttavia pensare che si tratti di indicazioni superficiali o
generiche, delle quali si può non tenere conto. Le scelte sono definite
e nette, ancorché nell’ambito delle possibilità offerte dal presente
lavoro, e le possibilità lasciate ai progettisti pur rimanendo ampie
sono tuttavia indirizzate in modo chiaro. Ciò che andrà definito, in
linea di principio, è quanto ricorrere ad una determinata tecnologia
e quanto ad un’altra, così come le articolazioni di dettaglio (ad
esempio: fan coil o pannelli radianti? quanto geoscambio e quanta
cogenerazione? come integrare ventilazione naturale e impianto
termico? quanto centralizzare e quanto parcellizzare? e così via).
Nell’area in esame le principali soluzioni individuate riguardano:
• la realizzazione di due geoscambiatori di quartiere
• l’uso di pompe di calore accoppiate a tali geoscambiatori
• l’uso di un cogeneratore alimentato da biogas
• l’uso di recuperatori di calore
• l’uso di sorgenti luminose ad alta efficienza
• l’uso esteso di sistemi di regolazione, controllo e gestione
Geoscambiatori di quartiere
Il geoscambio è la tecnologia più efficiente attualmente disponibile
per il condizionamento degli ambienti confinati. Per questa
ragione si ritiene che debba essere utilizzata ogni volta che ciò
controllo (temporizzatori o sensori di illuminamento e attenuatori) si
ritiene che sarà possibile ottenere dei risparmi compresi tra il 15% e
il 25% rispetto ai consumi elettrici attuali.
Sistemi di regolazione e controllo
I sistemi di regolazione, controllo e gestione dei sistemi impiantistici
dovranno essere utilizzati ogni volta che sia possibile con le seguenti
finalità:
• ottimizzare il funzionamento dell’impianto dal punto di vista del
risparmio energetico
• consentire una facile interazione da parte degli utenti
• consentire il controllo remoto
• segnalare al personale preposto gli eventuali malfunzionamenti
e/o guasti.
Sebbene sia noto che un efficace sistema di regolazione in grado di
agire in modo integrato su più componenti di un sistema e di mettere i
sistemi in relazione tra loro consenta di realizzare ulteriori significativi
risparmi energetici, non si ritiene di porre qui un obiettivo specifico in
quanto le variabili progettuali sono troppe e pertanto non prevedibili
a questo livello di progettazione. Saranno quindi determinanti la
competenza tecnica e la sensibilità del o dei progettisti e la capacità
di coniugare tecnica ed economia.
Quadro riassuntivo
Nella seguente tab.7 sono riportati gli indici cumulativi (settore
residenziale più settore terziario) ottenibili con le misure sopra
indicate, raffrontati con i valori di riferimento definiti nel capitolo
Obiettivi.
È da sottolineare il fatto che il risultato ottenuto, già ottimo, non tiene
conto di alcune soluzioni non valutate, come spiegato nel capitolo
Soluzioni progettuali proposte, e può facilmente essere incrementato
ulteriormente adottando combinazioni ottimizzate delle soluzioni
indicate in tab.6 (con le precisazioni fornite nel testo che la precede).
Energia Emissioni di CO2
kWh/p a % kg/p a %
Valori di base > 4.877,5 100,0 788,8 100,0
Soluzioni sistema involucri
Frontiere ventilate 500,2 10,3 27,6 3,5
Serre solari e muri di Trombe 56,3 1,2 10,4 1,3
Superfici vetrate 93,8 1,9 9,2 1,2
Aumento dell'isolamento termico
Soluzioni fonti rinnovabili
Condotti interrati 543,9 11,2 38,0 4,8
Solare termico 356,5 7,3 65,6 8,3
Fotovoltaico 731,3 15,0 273,2 5,6
Fotovoltaico di quartiere
Biodigestori e cogenerazione
Soluzioni sistemi impiantistici
Pompe di calore con geoscambio 1.143,5 23,4 152,8 19,4
Cogeneratore a biogas 450,0 9,2 111,2 14,1
Recuperatori di calore 93,8 1,9 9,2 1,2
Sorgenti luminose
Sistemi di regolazione e controllo
Valori ridotti (obiettivo minimo) > 1.277,0 26,2 198,5 25,2
Valori ottenibili da soluzioni 908,3 18,6 91,5 11,6
1. Si intende secondo il D.Lgs. n. 192/05 e s.m.i.
2. Determinato secondo UNI TS 11300.
3. Si intende secondo il D.Lgs. n. 192/05 e s.m.i.
4. Delibera 48/2006 del consiglio Comunale di Roma

87
LABORATORIO ROMA_CASO STUDIO CASERMA RUFFO
SISTEMA INVOLUCRI
FRONTIERE
VENTILATE
SERRE SOLARI
/ MURI DI TROMBE
SUPERFICI VETRATE
DOPPIO VETRO
CON GAS
COIBENTAZIONE
MAGGIORATA
/ AUMENTO
DELL’ISOLAMENTO
TERMICO
1
2
3
4
kWh/p. anno % kg/p. anno %
kg/p. anno %kWh/p. anno %
- 500,2 - 10,3 - 27,6 - 3,5
- 56,3 - 1,2 - 10,4 - 1,3
- 93,8 - 1,9 - 9,2 - 1,2
Energia Emissioni di CO
RESIDENZIALE + COMMERCIALE E SPAZI COMUNI
UFFICI
RESIDENZE SPECIALI
SCUOLA MATERNA
FONTI RINNOVABILI
CONDOTTI
INTERRATI
SOLARE
TERMICO
FOTOVOLTAICO
BIODIGESTORE
E COGENERAZIONE
1
2
3
4
kWh/p. anno % kg/p. anno %
Energia Emissioni di CO
- 543,9 - 11,2 - 38,0 - 4,8
- 356,5 - 7,3 - 65,6 - 8,3
- 731,3 - 15,0 - 273,2 - 5,6
UFFICI
RESIDENZE SPECIALI
SCUOLA MATERNA

88
4
UFFICI
RESIDENZE SPECIALI
SCUOLA MATERNA
SISTEMI IMPIANTISTICI
GEOSCAMBIATORE
DI QUARTIERE
POMPE DI CALORE
CON GEOSCAMBIO
COGENERATORE
A BIOGAS
RECUPERATORI
DI CALORE
1
2
3
4
SORGENTI LUMINOSE
ALTA EFFICIENZA
5
SISTEMIDIREGOLAZIONE
EGESTIONE
6
Energia Emissioni di CO2
- 1.143,5 - 23,4 - 152,8 - 19,4
- 450,0 - 9,2 - 111,2 - 14,1
- 93,8 - 1,9 - 9,2 - 1,2
ovunque
su strade e percorsi pedonali

89
GESTIONE DELLE ACQUE
Pietro Paolo Anella, Claudia Peppicelli e Samanah Nickayin
Nelle N.T.A. del P.R.G. di Roma Capitale sono presenti due concetti
fondamentali, il primo, quello del mantenimento in loco delle acque
meteoriche, ha la funzione di ridurre la circolazione artificiale delle
acque piovane mentre il secondo ha la funzione del recupero e del
riutilizzo delle acque reflue e meteoriche. Questi sono concetti che
ritroviamo nel Protocollo LEED estesi a conservazione e ripristino
delle zone umide e dei corpi idrici per gli aspetti biologici, oltre che
affermare concetti di efficienza idrica degli edifici, recupero e riuso
delle acque reflue.
Le strategie messe in campo sono in funzione quasi esclusivamente
della raccolta e il riuso delle acque meteoriche, acque di buona
qualità che non richiedono trattamenti di depurazione spinti. Un altro
elemento che ha indirizzato le strategie d’intervento è la disponibilità
di aree per l’accumulo che può essere un laghetto (wetland), come
un bacino o un serbatoio.
Caserma Ruffo: per motivi morfologici e di disposizione planimetrica
si prevede di suddividere in 5 sistemi di raccolta e riuso tutta l’area.
Si è cercato in tal modo di evitare la formazione di bacini di eccessive
dimensioni. La raccolta (100%) delle acque meteoriche fornisce
17.610 mc. Questi sono utilizzati per l’irrigazione e pulizia piazzali
(13.561) e per i wc (15.180 mc). Le acque meteoriche saranno
accumulate in 5 bacini (fruibili) per una superficie complessiva di
circa 6000 mq. Per quanto riguarda i parcheggi, questi saranno
dotati di un sistema autonomo di trattamento e accumulo prima che
le acque meteoriche percolino nel terreno.

92
Parco di Prato Fiorito, comune di Roma. Recupero e riuso acque meteoriche e utilizzo
a ﬁni ludici e irrigui. (Arch.Pietro Paolo Anella)

93
SISTEMA ENERGETICO-AMBIENTALE
Massimo Campari e Francesca Margiotta
La complessità dei problemi energetico-ambientali vede, fra
gli interventi e le azioni da intraprendere per ridurre le emissioni
inquinanti e favorire le politiche di sostegno per un uso razionale
delle risorse energetiche, il tema della sostenibilità ambientale come
ruolo centrale e di interesse generale.
In tal senso le priorità della politica energetica nazionale risultano
essere:
a) garantire la sicurezza degli approvvigionamenti energetici
(security of supply);
b) limitare la dipendenza dalle importazioni di idrocarburi
(competitiveness);
c) coniugare le politiche energetiche al cambiamento climatico ed
ambientale (sustainability).
La visione integrata del distretto energetico permetterebbe di
ottimizzare la progettazione dell’intero sistema (eco-buildings,
impianti di generazione distribuita, etc.) agendo contestualmente
sulla minimizzazione dei consumi delle singole utenze, sulla
produzione locale ed economica dell’energia, sull’integrazione delle
fonti rinnovabili, sulla gestione ottimale del sistema.
Quindi, gestire l’ambiente in maniera sistematica consentirebbe
di analizzarne e valutarne le criticità, di migliorarne le prestazioni
attraverso processi sinergici e di ottimizzazione, diretti ad incentivare
attività finalizzate al miglioramento della qualità dell’ambiente e del
territorio.
Il patrimonio edilizio nazionale
Per il raggiungimento di tutti gli obiettivi di risparmio energetico e di
riduzione delle emissioni climalteranti, tra cui la stessa previsione
di un aumento del numero complessivo degli “edifici a energia
quasi zero”, bisognerebbe considerare anche il contributo che può
pervenire dalla riqualificazione energetica del parco immobiliare
esistente. Il contributo del settore edile è di importanza cruciale per
la trasformazione del sistema energetico della UE, con conseguenti
benefici effetti in termini di contenimento dei costi e quindi di
competitività economica, oltre naturalmente che di minore impatto
sull’ambiente e di contrasto ai cambiamenti climatici. In virtù di ciò, il
settore delle costruzioni è chiamato a una grande sfida: contribuire
al risparmio di energia e di risorse naturali della nostra economia.
I significativi consumi di energia primaria riconducibili al settore civile
in Europa necessitano di incisivi interventi di retrofit energetico per
conseguire gli ambiziosi obiettivi contenuti nella strategia del 20-20-
20 (Direttiva 2009/28/CE).
In particolare, l’analisi energetica del parco immobiliare italiano
evidenzia sprechi rilevanti e ampi margini per migliorare l’efficienza
di un settore responsabile di circa un terzo dei consumi energetici
nazionali 1
.
In un contesto del genere, una progettazione efficiente degli edifici
e degli impianti potrebbe costituire una leva fondamentale su cui
agire, visto che è risaputo che il settore civile ha un enorme impatto
sul consumo delle risorse energetiche ed ambientali.
A livello nazionale, secondo i dati divulgati dai maggiori istituti di
ricerca, l’edilizia utilizza circa il 40% dell’energia, il 40% delle risorse
naturali, (materie prime e materiali) e produce il 25% dei rifiuti, per
non parlare delle dispersioni termiche degli edifici causate dalla loro
cattiva coibentazione.In linea con gli obiettivi stabiliti dall’Unione
Europea, volti ad arginare il problema dell’inquinamento e a
ridurre drasticamente il consumo energetico, nel pieno rispetto dei
parametri prescritti dalla normativa, si possono stimare, in termini
percentuali, gli obiettivi raggiungibili relativamente al risparmio sui
consumi ordinari:
- edifici residenziali
- edifici per uffici
- edifici scolastici
- social housing
Dall’eco-sostenibilità degli edifici a quella delle aree urbane
Si stima che sul suolo nazionale esistano circa 2.000.000 di
abitazioni in precario stato di conservazione, che necessitano di
essere demolite e ricostruite o recuperate; ampie aree urbane in cui
insistono complessi di edifici che hanno ormai concluso il proprio
ciclo di vita e sono dunque destinate a sostanziale riqualificazione:
un processo di “riqualificazione integrata”.
Negli ultimi anni si è prodotto un forte cambiamento culturale rispetto
al passato, quando la dismissione immobiliare veniva affrontata
con una visione prevalentemente architettonica e gli interventi
erano perlopiù circoscritti a singole unità o al singolo edificio. Oggi,
l’impegno nell’attuare politiche di sviluppo sostenibile attraverso il
miglioramento della qualità del sistema energetico-ambientale e
la necessità di rilancio del settore edilizio, spingono ad allargare il
focus di intervento nel settore civile verso una scala di “quartiere” e
a trovare modalità efficaci per la risoluzione di tutte le problematiche
– ambientali, urbanistiche, economiche, sociali e occupazionali –
che caratterizzano tali contesti e che trovano nel “sistema integrato”
un applicativo molto efficace.
Per avviare tale processo è necessario promuovere misure per
incentivare un nuovo modello urbano (governance dei sistemi
territoriali) che assicuri un elevato comfort abitativo ed eccellenti
prestazioni energetico-ambientali, in cui gli obiettivi prestazionali
dovranno essere appropriati all’area di intervento, basati su principi
di compatibilità ed equilibrio delle azioni e dei processi e finalizzati
all’ottimizzazione delle risorse e delle potenzialità del territorio.
Analisi parametrica per flussi energetici ai fini della valutazione
dei progetti preliminari
LacertificazioneLEEDQuartieririserva29creditiallaparteenergetica
a scala edificio, ciò nonostante, il livello di dettaglio progettuale
non permetterebbe di poter valutare in modo concreto le scelte e
le strategie, perché ancora a scala di progetto preliminare. L’unica
possibilità sarebbe una valutazione ex-post, magari attendendo il
raggiungimento di una scala di dettaglio maggiore, cosa verosimile
in un processo dove la “certificazione” avviene, appunto, in coda
al lavoro e come verifica dello stesso. In questo caso, invece, si
è voluta integrare fin dall’inizio la procedura di certificazione per
farne uno strumento di controllo in-progress e di indirizzamento.
Per far si che la verifica LEED Quartieri sia un utile strumento di
supporto, anche in questa fase di progetto, e per poter integrarne
sia gli aspetti di controllo ambientale (a scala urbana, e dunque
gia maggiormente intellegibili) con quelli di efficienza energetica
(ancora non totalmente misurabili) si è voluta costruire una “griglia”
di variabilità che consentisse di sperimentare l’intero impianto del
metodo di valutazione, senza che eventuali discontinuità o differenti
livelli di precisione potessero ridurne l’importanza e falsarne i risultati.
Si è pertanto adottata una strategia valutativa che inquadra per
intero il protocollo, declinandone i contenuti secondo una doppia

94
possibilità:
Definire alcuni punti come “parametri prescrittivi”, ossia indicazioni
da tenere presenti nello sviluppo futuro dei progetti, affinchè il quadro
dell’efficienza energetica e della sostenibilità ambientale, soprattutto
nella logica di interazione tra sistemi, non rischino di essere alterate
da modalità o condizioni non previste a questo stato del lavoro.
Costruire un “modello parametrico” che permetta di valutare il
“peso” delle singole voci del protocollo, anche in presenza di dati
non completi. Il sistema parametrico permette di integrare i dati
disponibili con valori di ottimizzazione derivati da una serie di
simulazioni che definiscono un modello prestazionale generale; i
dati reali potranno in tal modo, e progressivamente, sostituire quelli
“prescrittivi” permettendo, però, di tenere sotto controllo la verifica
degli obiettivi prestazionali richiesti.
Lo schema parametrico definisce un meta-software basato su un
“modello base” definito sul principio dell’ordinarietà: adeguamento
normativo, regole costitutive, parametri di controllo. Su tale modello,
che determina i “valori standard di riferimento”, una serie di tabelle
e diagrammi permettono di valutare l’incidenza delle singole scelte
(o condizioni d’uso) in termini percentili (migliorativi o riduttivi) della
prestazione energetica ordinaria.
Il modello teorico
Il modello teorico è definito a partire da una superficie lorda di
100 metri quadrati con base quadrata affinchè risulti trasparente
all’orientamento Nord, Sud , Est, Ovest. L’altezza costruttiva è di
3,3 m (misurata sugli estradossi dei solai).
Rapporto superfici trasparenti su superfici opache
Considerando una serie di funzioni possibili per il modello teorico,
le zone in cui potrebbe essere suddiviso, l’aspetto normativo che
determina l’esigenza di un rapporto aeroilluminante di 1/8 della
superficie del locale, si determina la quantità minima di superficie
vetrata per ogni facciata, pari acirca 6,4 mq, per ogni 30 mq di
superficie opaca verticale, pari circa al 20% di rapporto tra superficie
vetrata e superficie opaca per ognuna delle quattro facce del modulo.
Questa quantità “minima” di vetrature definisce la prima regola del
modello “ordinario”.
Individuazione del volume complessivo dell’edificio “ordinario”
Da una serie di simulazioni su modelli con base 10x10 m e multipli,
con differenti caratteristiche, basate sull’incremento progressivo
del numero di piani (da 1 a 15) si rileva un punto di variazione
delle curve del fabbisogno energetico per riscaldare e raffrescare,
collocato intorno al piano 5°, funzione innanzitutto del rapporto S/V,
oltre il quale il miglioramento prestazionale tende a stabilizzarsi. Si
imposta nella quota massima di 16.5 m (pari a 5 piani con interasse
3,3 m) l’altezza dell’edificio ordinario.
id N° piani L P H S/V Hed Ced
D1 1 10 10 3,3 0,81 58,3 10
D2 2 10 10 6,6 0,5 41,1 12,9
D3 3 10 10 9,9 0,4 35,4 14,5
D4 4 10 10 13,2 0,35 32,6 15,7
D5 5 10 10 16,5 0,32 31 16
D6 6 10 10 19,8 0,3 29,9 16,4
D7 7 10 10 23,1 0,29 29,1 16,7
D8 8 10 10 26,4 0,28 28,5 17
D9 9 10 10 29,7 0,27 28 17,2
D10 10 10 10 33 0,26 27,7 17,3
D11 11 10 10 36,3 0,26 27,4 17,5
D12 12 10 10 39,6 0,25 27,1 17,6
D13 13 10 10 42,9 0,25 26,9 17,7
D14 14 10 10 46,2 0,24 26,7 17,7
D15 15 10 10 49,5 0,24 26,6 17,8
Hed e Ced in kWh/(m2
a)
Verifica ulteriore delle variabilità
Per verificare la compatibilità dell’assunto di cui al punto precedente
e per stabilire una eventuale parametricità tra superfici orientate
Nord-Sud ed lati Est-Ovest. Si indagano, i parametri “larghezza” e
“profondità” del modulo base, in un range progressivo dal valore
minimo di 6 m metri a quello massimo di 16.7 m, in entrambe le
direzionieconservandolasuperficedi100mq.Idiagrammiforniscono
un’ulteriore conferma della variazioni intorno al 5° piano e permettono
di costruire una scala di rapporti di incremento7decremento
percentuale delle prestazioni, rispetto a quanto determinato nel
modello ordinario 10x10x16.5 m.

95
Analisi e determinazione dei range parametrici del modello
Dal modello teorico, grazie alle simulazioni di cui ai precedenti
punti, ed estrapolando un brano di edificio (modulo) composto da
due lati esposti e due lati in adiacenza ad altri moduli, si definisce
il modello ordinario di calcolo del fabbisogno per riscaldamento
(Hed) e di quello per raffrescamento (Ced) detti valori definiscono la
base di calcolo percentuale e parametrico su 4 progressivi livelli di
ottimizzazione dell’efficienza prestazionale:
- Il rapporto tra Hed, Ced e superfici vetrate. Calcolate da un minimo
equivalente a nessuna finestratura, fino ad un massimo in cui le
parti vetrate definiscono il 99,9% delle superfici verticali.
Detto calcolo è effettuato con i valori di trasmittanza termica a norma
per la relativa zona climatica e con orientamento Nord-Sud perfetto.
Hed Ced
10x10x16,5; orient. N-S; trasm. A norma; peso medio; no 74,5 0,7
10x10x16,5; orient. N-S; trasm. A norma; peso medio; 10% estre 47,9 20,6
10x10x16,5; orient. N-S; trasm. A norma; peso medio; 75% estre 35,9 372
10x10x16,5; orient. N-S; trasm. A norma; peso medio; 100% stre 43 521,3
Hed Ced
stesso con tr ze: pare 1,5; te o 1,5; pavimento 1,5 180,4 4,4
10x10x16,5; orient. N-S; trasm. A norma; peso medio; no 74,5 0,7
stesso con tr ze: pare 0,30; te o 0,26; pavimento 0,30 69 0,6
- Sul modello senza alcuna finestratura, si procede alla verifica della
variazione prestazionale Hed e Ced per trasmittanze dell’involucro
variabili da un massimo (teorico) di 1,5 W/m2
K, passando per il
valore di confronto delle trasmittanze a norma, e poi per progressive
riduzioni delle stesse, con step del 2%, fino alla verifica su una
trasmittanza (teorica) di 0,1 W/m2
K.
- A partire dai valori Hed e Ced calcolati sul modulo ordinario base,
si verificano le variabilità di fabbisogno variando l’inerzia termica
dell’involucro e verificandola nelle diverse ipotesi: tutti i lati esposti,
tre lati esposti, due lati esposti. Le variazioni definiscono, oltre i range
percentuali di variazione del fabbisogno, i valori base del modello
“ordinario” costruttivo, inteso come modulo lineare composto da
due lati esposti e due lati adiacenti ad altri locali riscaldati. Detti
valori definiscono la base di calcolo dei valori effettivi Hed e Ced per
ogni altro modulo costruttivo, per ogni altezza di edificio, per ogni
variazione delle caratteristiche termo-fisiche, per ogni orientamento
S-N-E-W S-N-E S-N-W S-N S N
D5 heavy 74,5 65,8 65,8 57,2 48,5 48,5
Hed
D5 medium 74,5 65,8 65,8 57,2 48,5 48,5
D5 light 74,5 65,8 65,8 57,2 48,5 48,5
S-N-E-W S-N-E S-N-W S-N S N
D5 heavy 0,5 0,9 0,2 0,4 0,2 0,1
CedD5 medium 0,7 1 0,3 0,5 0,2 0,2
D5 light 1 1,3 0,4 0,6 0,3 0,2
S-N-E-W S-N
D5 heavy 35,3 30,3
D5
medium
37,1 31
BASE DI CALCOLO D5 light 39,7 31,7
31 Hed
16 Ced
S-N-E-W S-N-E
D5 heavy 53,4 15,5
D5
medium
55,7 16
D5 light 60,8 16,6
- Si verifica l’incidenza del modulo costruttivo base per i range di
esposizione Nord-Sud da 45°W fino a 45°E

96
La serie delle tabelle e dei valori parametrici sono integrati in un
unico foglio di calcolo composto da quadri compilativi e campi di
auto-calcolo. Il sistema definisce un meta-software che permette di
caricare le informazioni lette dai progetti, di integrarle con i quadri
prestazionali prescrittivi, e di procedere ad una definizione del
potenziale energetico insito nelle architetture di progetto.
La Certificazione Ambientale: GBC Quartieri
La sempre maggiore attenzione all’impatto delle attività antropiche
sull’ambiente ha spinto i sistemi normativi di molti Stati a realizzare
un complesso intreccio di prescrizioni per verificare che le attività
del territorio, gli impianti produttivi e le procedure di produzione
rispettino determinati standard in termini di emissioni nocive,
consumi e ricadute ambientali.
L’Italia si trova a dover fronteggiare numerose sfide legate alla crisi
economica, alla disoccupazione e al rilancio della competitività.
Contemporaneamente deve allinearsi alle direttive europee in
ambito di politiche ambientali per il raggiungimento degli obiettivi
dell’Europa nel 2020 e si trova a dover risanare città e territori dai
rischi ambientali e dal declino sociale, economico e culturale.
Il recupero di porzioni di città e la conversione di parti di territorio
in chiave sostenibile potrebbe rappresentare una risposta alle
sfide della crisi economica attuale e rilanciare l’economia verso
uno sviluppo sostenibile dei territori. E’ un dato di fatto che le
tematiche ambientali nel mondo dell’edilizia siano diventate un
aspetto fondamentale da considerare nello sviluppo degli edifici ed
è ormai buona pratica mettere in atto varie misure che permettano
di preservare l’ambiente e promuovere la sua sostenibilità.
L’applicazione di un protocollo come quello GBC Quartieri promuove
la creazione di quartieri salutari, sicuri e sostenibili, riqualificando o
realizzando un’area compatta e opportunamente connessa sia al
suo interno sia con la realtà circostante. In particolare, essendo il
protocollo GBC Quartieri uno strumento di “misura”, individua una
struttura di indicatori prestazionali componibili tra loro, ed esprime in
sè concetti e buone pratiche utili per il supporto alla pianificazione
sostenibile, per uno sviluppo e una riqualificazione territoriale
rispettosa dei caratteri ambientali e promotrice di indici migliorativi
per la qualità della vita e la salute, contribuendo, inoltre, a ridurre
i costi passivi che tutta la comunità è quotidianamente costretta a
subire. Gioca così un ruolo fondamentale in una visione integrata
di interventi parziali ma strategicamente connessi di ricucitura del
territorio.
GBC Quartieri: Ambito di applicazione
Il sistema di certificazione GBC Quartieri è uno strumento che si
applica sia a interventi di nuova costruzione che di rigenerazione
e riqualificazione urbana. Non prevede un ambito prescrittivo di
applicazione, né una specifica destinazione d’uso dell’area che si
intende certificare.
Per quanto concerne le dimensioni dell’area, queste possono
andare da un minimo di due edifici fino ad aree di dimensioni più
vaste (come per esempio i quartieri urbani). Il funzionamento del
sistema di certificazione è infatti garantito dal sistema di relazioni/
connessioni che devono nascere con l’esterno (nel caso di aree
piccole) o con l’interno (nel caso di superfici più estese) che il
protocollo implicitamente richiede per arrivare alla certificazione.
Il sistema di connessioni, di multifunzionalità e di compattazione
urbana risulta quindi applicabile sia per piccole che per grandi aree e
costituisce i contenuti di riferimento per l’acquisizione dei prerequisiti
e del posizionamento di certificazione.
GBC Quartieri: Obiettivi
Il protocollo GBC Quartieri, a differenza degli altri protocolli, non
focalizzando la sua attenzione sulle performance del singolo edificio
ma su progetti di intervento su aree territoriali, ha l’obiettivo di
fornire tutte le indicazioni per un corretto sviluppo o riqualificazione
territoriale, spingendo per uno sviluppo edilizio fortemente compatto
e connesso a tutte le infrastrutture, privilegiando la riqualificazione
di zone già urbanizzate e preservando aree verdi non ancora
sviluppate, in un’ottica di prevenzione del consumo di suolo. In
particolare attraverso specifiche attività, quali:
• preservazione di aree verdi e non ancora antropizzate;
• sviluppo di nuovi insediamenti “di completamento”;
• riqualificazione territoriale;
• rigenerazione urbana;
• valutazione del “COME” e “DOVE” si è deciso di costruire;
• forte connessione territoriale;
• aumento della densità;
• migliore integrazione fra sito, infrastrutture, mobilità e edifici;
• benessere e salute pubblica, migliore qualità della vita.
GBC Quartieri: Contenuti
Il sistema di certificazione GBC Quartieri è strutturato in maniera
analoga agli altri protocolli delle famiglie LEED e GBC; è organizzato
in prerequisiti (obbligatori che non danno punteggio) e crediti (che
identificano le prestazioni a cui corrisponde un punteggio).
Il protocollo si articola in 5 categorie:
• Localizzazione e Collegamenti del Sito (LCS)
• Organizzazione e Programmazione del Quartiere (OPQ)
• Infrastrutture ed Edifici Sostenibili (IES)
• Innovazione nella Progettazione (IP)
• Priorità Regionali (PR)
Quartieri: Localizzazione e Collegamenti del Sito (LCS)
Focus: DOVE
Le principali attenzioni sono rivolte a:
• selezionare il sito da sviluppare o riqualificare per minimizzare
l’impatto del costruito;
• preservare zone di interesse naturalistico, zone umide o di
particolare interesse;
• limitare il consumo di suolo vergine;

97
• contrastare lo sprawling urbano;
• promuovere l’uso di trasporti pubblici e mobilità sostenibile;
• collegare il sito a reti ciclo pedonali sicure, lunghe e continue;
• fornire accesso garantito ai servizi di base con pluralità di mezzi di
trasporto;
• incoraggiare l’attività fisica;
• riqualificare siti contaminati;
• gestione dei corpi idrici;
• limitare le emissioni di gas serra.
Panoramica
La categoria Localizzazione e Collegamento del Sito (LCS) si
focalizza sui criteri di selezione delle aree in modo da minimizzare
gli effetti negativi sull’ambiente e contrastare la dispersione degli
insediamenti e le conseguenze negative che essa comporta. La
dispersione degli insediamenti, vista anche come crescita urbana
disomogenea e disorganizzata (sprawling urbano) può essere infatti
causa di consumo di suolo, distruzione di habitat naturali locali e zone
umide, dell’aumento delle emissioni di gas serra e del deflusso delle
acque meteoriche, dell’incremento dell’utilizzo dell’automobile per
accedere ai servizi di base. La scelta di una corretta localizzazione
del sito può quindi costituire una differenza sostanziale in termini di
benefici ambientali e benefici per la salute umana. I crediti di questa
categoria valorizzano la riqualificazione e lo sviluppo in aree già
densamente antropizzate e collegate a numerosi servizi di base,
scoraggiando lo sprawling.
L’aumento degli spostamenti in automobile è una delle conseguenze
più nocive della crescita disorganizzata. Le persone che risiedono e
lavorano in aree non ben collegate tendono a guidare per distanze
maggiori, a spendere più tempo al volante, a possedere un numero
maggiore di auto. Inoltre le superfici di parcheggi ed infrastrutture
necessarie agli spostamenti veicolari consumano territorio e risorse
non rinnovabili, impediscono il deflusso naturale delle acque
meteoriche e accentuano l’effetto isola di calore delle aree urbane.
Per ridurre gli effetti della crescita disordinata e creare comunità più
vivibili occorre individuare le aree con il potenziale maggiore ossia
quelle inserite negli insediamenti preesistenti, con un adeguato
accesso al trasporto pubblico. La scelta di tali aree, che hanno spesso
già dotazione di servizi, strade ed altre infrastrutture disponibili, riduce
il consumo di suolo e la necessità di costruire nuove infrastrutture,
diminuendo l’espansione di superfici impermeabili che incrementano
la possibilità del verificarsi di eventi dannosi legati al regime delle
acque. I benefici possono essere molteplici ed importanti: scelte
convenienti di trasporto quali autobus, metropolitana leggera,
ferrovia, car e van pooling, piste ciclabili e marciapiedi, ad esempio,
sono generalmente maggiormente disponibili nei pressi di comunità
e insediamenti preesistenti. Vivere in un ambiente che presenta
mixité funzionale, con negozi e servizi a poca distanza, incoraggia
inoltre a passeggiare e ad utilizzare la biciletta e a svolgere attività
che migliorano la salute.
La frammentazione e la perdita di habitat naturali dovute ad una
espansione di consumo di suolo sono le minacce maggiori per
molte specie a rischio d’estinzione. La selezione di aree all’interno
o adiacenti allo sviluppo attuale può diminuire gli impatti negativi
ed aiutare a preservare zone per la rigenerazione. Le zone umide
forniscono un habitat molto importante per le specie selvatiche,
poichè tendono ad essere biologicamente ricche; se lasciate intatte,
queste aree naturali oltre a trattenere le acque piovane e le acque
alluvionali per rilasciarle lentamente nei sistemi fluviali e nelle falde
acquifere, proteggono laghi e corsi d’acqua bloccando i sedimenti.
Molti siti edificabili localizzati in aree urbane sono stati abbandonati
essendo terminata la funzionalità di precedenti attività industriali
o urbane. La riqualificazione e il recupero delle aree dismesse
abbattono il consumo dei suoli, le rendono più sicure per la comunità
e contribuiscono alla rivitalizzazione sociale ed economica di interi
quartieri a parti limitrofe di paesi e città.
GBC Quartieri: Organizzazione e Programmazione del Quartiere
(OPQ)
Focus: CONNESSIONE
Le principali valutazioni sono relative a:
• densità edilizia e sviluppo compatto;
• efficienza delle infrastrutture;
• accesso ai servizi di base;
• accesso a spazi verdi, pubblici e attività ricreative;
• connessione a reti di trasporto plurimodali nelle vicinanze;
• mix sociale, economico e funzionale;
• riduzione delle aree di parcheggio e promozione dei trasporti
collettivi
• accessibilità universale per portatori di diverse abilità;
• condivisione di spazi pubblici;
• valorizzazione dei prodotti locali;
•caratterizzazione dei fronti strada per la pedonabilità-strade alberate
e ombreggiate;
• acustica
Panoramica
La categoria Organizzazione e Programmazione del Quartiere
(OPQ) si focalizza sul corretto collegamento dell’area di progetto
alle comunità adiacenti, alle dotazioni di servizi e al sistema di
connessioni. In particolare vengono prese in considerazione
l’efficienza delle infrastrutture e della compattazione urbana, viene
promossa la mixité urbana con i servizi e gli spazi pubblici, fortemente
connessi da reti ciclabili e pedonali.
In particolare, poiché quartieri compatti utilizzano efficacemente
territorio ed infrastrutture, essi sono in grado di ridurre la
frammentazione degli habitat selvatici e la perdita di terreno
coltivabile dovuta allo sviluppo, offrendo l’opportunità di ridurre l’uso
dell’automobile e le relative emissioni, facendo risparmiare risorse
economiche ed aiutando a ridurre l’espansione urbana incontrollata
nel paesaggio (sprawling urbano).
Inoltre le caratteristiche associate ad un quartiere compatto
incoraggiano gli spostamenti a piedi e in bicicletta grazie alla
maggiore connettività, alle minori distanze, al traffico automobilistico
più lento, ed a un ambiente più invitante per i pedoni, con benefici
sia per l’ambiente sia per la salute umana. La ridotta velocità del
traffico propria degli sviluppi densificati può inoltre ridurre il numero
di incidenti.
Caratteristiche quali marciapiedi e tracciati, piantumazioni stradali,
viali alberati, facciate degli edifici (che agevolano la fruizione
pedonale e la sicurezza degli abitanti), aree di parcheggio minime
e provvedimenti attuati per rallentare le automobili, assieme ad
un densità maggiore nell’uso del suolo, incrementano le attività
realizzabili a piedi.
Spazi pubblici come parchi, piazze e orti urbani possono incoraggiare
le interazioni sociali e le attività ricreative e al tempo stesso aiutano
a controllare il deflusso delle acque piovane e riducono gli effetti
dell’isola di calore.
Comunità con tipologie edilizie diversificate permettono di accogliere
diversi profili di bisogni e la presenza integrata di servizi e luoghi di
lavoro aiutando la comunità a mantenere i residenti e permettendo
agli abitanti di coltivare relazioni di vicinato.

98
Il coinvolgimento della comunità nella progettazione e pianificazione
può aiutare il progetto ad integrarsi con i quartieri adiacenti, incontrare
le necessità dei residenti e dei lavoratori e coltivare un rapporto di
collaborazione tra gli attori coinvolti dalle trasformazioni.
GBC Quartieri: Infrastrutture ed Edifici Sostenibili (IES)
Focus: PRESTAZIONI
Le principali osservazioni sono relative a:
• minime performance energetiche idriche degli edifici;
• minime performance energetiche e idriche delle infrastrutture;
• corretto smaltimento dei rifiuti;
• corretta gestione del/i cantieri;
• gestione delle acque meteoriche;
• uso compatibile e sostenibile delle risorse toriche;
• riduzione dell’effetto isola di calore;
• orientamento solare degli edifici;
• energie rinnovabili, teleriscaldamento e raffrescamento;
• inquinamento luminoso.
Panoramica
La categoria Infrastrutture ed Edifici Sostenibili (IES) focalizza
l’attenzione dei requisiti sulla riduzione degli impatti ambientali che la
costruzione e la manutenzione di edifici e infrastrutture comportano.
La sostenibilità di un’area deriva sia dalla corretta gestione dello
sviluppo urbano che dalla corretta costruzione, riqualificazione
e gestione di edifici e infrastrutture altamente sostenibili. Questo
comprende prestazioni di sostenibilità degli edifici e delle
infrastrutture, i temi dei sistemi e dell’efficienza energetica, della
efficienza nella gestione delle acque, della gestione delle attività di
costruzione, delle strategie d’uso di materiali e ciclo dei rifiuti, della
preservazione degli habitat naturali.
Includere edifici sostenibili certificati in un progetto è un modo per
ridurre gli effetti negativi sull’ambiente.
L’efficienza energetica è una strategia essenziale per ridurre
l’inquinamento e l’emissione di gas serra legata agli edifici e alla
loro gestione. L’orientamento solare e i sistemi di teleriscaldamento
e teleraffrescamento possono aiutare rispettivamente a ridurre il
consumo di energia e incrementare il rendimento energetico, l’uso
di energia rinnovabile localizzata riducendo ulteriormente l’impatto
ambientale.
Le conseguenze ambientali della costruzione edilizia possono essere
attenuate riducendo gli scarti del processo attraverso una gestione
sostenibile dei rifiuti delle attività di costruzione, permettendo di
reimmettere risorse riciclabili nel processo produttivo. Una strategia
congruente è il riuso di fabbricati esistenti, scelta che riduce gli effetti
ambientali associati all’estrazione, produzione, e trasporto di questi
materiali.
Le isole di calore presenti in ambiente urbano sono una conseguenza
del progetto e della realizzazione del modello di sviluppo: l’uso
di materiali scuri e non riflettenti per i parcheggi, per i tetti, per i
percorsi pedonali e per le altre superfici contribuiscono ad innalzare
la temperatura ambientale. Questo richiede di incrementare i carichi
di raffreddamento in estate, una più ampia strumentazione HVAC
ed un consumo addizionale di energia elettrica. Ridurre le isole di
calore permette per contro una riduzione dei consumi e migliori
condizioni per l’habitat naturale.
Anche l’uso d’acqua può venire ridotto attraverso una progettazione
innovativa e tecnologie che risparmiano acqua, che ne permettono
il riuso e che riducono la pressione sul sistema. La conservazione
della risorsa idrica protegge il ciclo naturale delle acque e la preserva
per le future generazioni.
La progettazione degli spazi aperti offre un’altra opportunità di
ridurre le conseguenze ambientali dello sviluppo. Il progetto del sito
dovrebbe preservare il più possibile il sistema delle ombreggiature
degli alberi esistenti e della vegetazione nativa. Questo può ridurre
lo scorrere dell’acqua piovana, può mitigare l’effetto delle isole di
calore urbane e ridurre i costi di mantenimento e di realizzazione
delle sistemazioni esterne.
Il processo di costruzione sostenibile è esso stesso in primis
importante per gli impatti sull’ambiente e per l’ecologia del sito.
GBC Quartieri: Innovazione nella Progettazione (IP)
Premiazione per Innovazione e prestazioni esemplari, figure
accreditate.
Panoramica
Le tecniche e le soluzioni per la progettazione sostenibile sono
in costante miglioramento ed evoluzione: nuove tecnologie sono
inserite continuamente nel mercato e gli aggiornamenti della
ricerca scientifica influenzano le strategie di progettazione degli
edifici e di aree di quartiere. L’obiettivo dell’area Innovazione
nella Progettazione (IP) consiste nell’identificare i progetti che si
distinguono per le caratteristiche di innovazione e di applicazione
dellepratichedisostenibilitànellarealizzazionediquartierisostenibili.
Questo si concretizza mediante l’individuazione delle eccellenze
del progetto, ovvero delle prestazioni del quartiere che superano
notevolmente quelle richieste dai singoli crediti per l’ottenimento
del punteggio, oppure delle caratteristiche peculiari del progetto
che, pur non essendo riconducibili ad alcun prerequisito o credito,
garantiscono dei benefici quantificabili in termini di sostenibilità.
Inoltre GBC Quartieri è di fatto sviluppato come parte di un
processo progettuale integrato, e promuove la compartecipazione
di un Professionista Accreditato GBC Quartieri per agevolare tale
processo.
Via via che le pratiche progettuali e l’industria dell’edilizia introducono
nuove strategie per lo sviluppo sostenibile è possibile migliorare
progressivamente le prestazioni dei quartieri in termini di sostenibilità
ambientale. Tali aspetti, possono riguardare soluzioni ambientali
specifiche quali ad esempio la scelta dell’inserimento locale del

99
progetto, delle condizioni del sito e degli adattamenti regionali. In
ogni caso tali aspetti devono essere valutati in base all’impatto
ambientale del progetto: il gruppo di progettazione deve essere in
grado di dimostrare gli effettivi benefici ambientali delle soluzioni
innovative introdotte ed è incoraggiato a perseguire le opportunità
che portano a benefici di particolare valore. Il progetto può inoltre
conseguire dei punti in questa categoria attraverso il raggiungimento
di prestazioni esemplari, ovvero mediante l’implementazione di
soluzioni che permettano il conseguimento di prestazioni ambientali
notevolmente superiori a quanto prescritto dai prerequisiti o crediti.
GBC Quartieri: Priorità regionali (PR)
Attenzione volta a Valorizzare strategie di sostenibilità
peculiari e regionali.
Panoramica
Poiché alcune caratteristiche ambientali sono del tutto uniche e
peculiari della località in cui è situato il progetto, per incentivare i
gruppi di progettazione a focalizzare l’attenzione su questo, GBC
Italia ha identificato un numero di credito specifici per differenti zone
ambientali sul territorio italiano.
Un progetto che consegue un credito individuato come priorità
regionale per la corrispondente zona in cui è situato il progetto,
consegue automaticamente anche un punto addizionale nella
sezione di Priorità Regionale (PR). Possono essere ottenuti in
questo modo fino a un massimo di quattro punti aggiuntivi.
Valutazione del progetto: Caserma Ruffo
PUNTEGGIO LEED
pun : max 28
LOCALIZZAZIONE E COLLAGAMENTI SITO
SI P1 localizzazione intelligente
SI P2 specie in pericolo e comunità ecologiche
SI P3 conservazione zone umide e corpi idrici
SI P4 preservare le risorse agricole
SI P5 prevenzione aree a esondazione
8 C1 localizzazione preferenziale
2 C2 riqua cazione di si dismessi e terreni contamin
4 C3 localizzazione con rido dipendenza dall'uso dell'auto
2 C4 rete ciclabile e infrastu ura per la sosta delle bicicle
2 C5 prossimità delle residenze ai luoghi di lavoro
1 C6 protezione dei ripidi
1 C7 proge azione del sito per la conservazione dell'habitat, zone umide e corpi idrici
1 C8 ripris o dell'ambiente naturale , zone umide e corpi idrici
1 C9 a lungo termine della conservazione dell'habitat, zone umide e corpi idrici
22
pun : max 43
ORGANIZZAZIONE E PROGRAMMAZIONE DEL QUARTIERE
SI P1 minime per la fruibilità pedonale delle strade
SI P2 sviluppo comp - densità minima
SI P3 comunità connessa o aperta
6 C1 fruibilità pedonale delle strade
2 C2 sviluppo comp
4 C3 centri di quar ere ad uso misto
2 C4 mix sociale ed economico
1 C5 riduzione delle aree di parcheggio
2 C6 rete stradale
1 C7 promozione dei i
1 C8 della domanda di trasporto
1 C9 accesso agli spazi pubblici
1 C10 accesso alle a vità ricrea ve
1 C11 visibilità ed accessibilità universale
1 C12 coinvolgimento e apertura verso la comunità
1 C13 produzione locale di prod alimentari
2 C14 viali e strade ombreggiate
1 C15 complessi scol di quar ere
2 C16 clima
29
pun : max 29
INFRASTUTTURE ED EDIFICI SOSTENIBILI
SI * P1 verdi cer - prestazione minima
SI * P2 ener minima
SI P3 idrica minima degli
SI P4 prevenzione dell'inquinamento da a vità di
5 * C1 verdi cer
2 * C2 ener degli edi
1 C3 idrica degli
1 C4 e iente delle acque a scopo irriguo
1 C5 riuso di edi ci
1 C6 conservazione delle risorse storiche e riuso
1 C7 minimizzare su sito in fase di proge e di costruzione
2 C8 delle acque meteoriche
1 C9 riduzione e isola di calore
1 * C10 orientamento solare
2 C11 di energia rinnovabile in sito
2 C12 di teleriscaldamento e tel
1 C13 ener delle inf
2 C14 delle acque
1 C15 contenuto di riciclato nelle inf
1 C16 dei solidi nelle infrastu ure
1 C17 riduzione dell'inquinamento luminoso
26
* Nota: Stante il livello di de nizione del masterplan si ad per que criteri i metodi di valutazione parametrica
ill al paragrafo 1.4 e le strategie di o mizzazione della performance da esse desunte saranno come norme
prescri ve per il proge o.
77
Punti salienti e prescrizioni al progetto
Il progetto mira a restituire al lotto della Caserma Ruffo una
configurazione urbana da un lato conservando lo spazio verde e
quello del Forte e restituendolo alla comunità e dall’altro fornendo
nuovi percorsi pedonali e ricucendo la quinta lungo gli assi stradali
di confine, con riferimento alla macroarea IES, Credito 5, alla
macroarea QPQ, Prerequisito 3, Credito 1, 5, 11 e 14.
È inoltre previsto l’inserimento di mix funzionali sociali ed economici
con riferimento alla macroarea QPQ, Credito 4 e 12; nuovi sistemi
di penetrazione e fruibilità alle aree con riferimento alla macroarea
QPQ, Prerequisito 3, Credito 1 e 6; la realizzazione di nuovi centri di
quartiere ad uso misto con riferimento alla macroarea QPQ, Credito
3, 9 e 10.
Il progetto dovrà prevedere la salvaguardia ed il ripristino delle zone
attualmente interessate da attività che alterano l’habitat naturale
con particolare riferimento ai crediti 6, 7, 8 e 9 della LCS.
Per garantire la stabilità dei versanti scoscesi e delle opere murarie
del Forte andranno stabilite, nell’ambito delle future convenzioni
urbanistiche, opere di ripiantumazione con serie autoctone.
Relativamente al PREREQUISITO 1 e al CREDITO 2 di IES,
dovrà essere redatta certificazione compatibile a LEED 2009, GBC
HOME. A questo livello della progettazione, non essendo possibile
procedere a simulazioni dinamiche o a confronti secondo il metodo
semplificato (mancando dati sulle caratteristiche termofisiche
dell’edificio, destinazione e profili di utilizzo, strategie bioclimatiche
o impiantistiche), pertanto in questa fase si propone un metodo di
valutazione parametrico in termini miglioramenti percentuali della
performance energetica rispetto alle costruzioni semplicemente a
norma, con riferimento al paragrafo 1.4.

100
1. In Italia lo stock edilizio è costituito da un consistente numero di edifici, caratterizzato
da vetustà ed obsolescenza tecnologica. Infatti più di 17,5 milioni di abitazioni sono
state realizzate nel periodo ante 1976, anno in cui è stata emanata la prima legge
sul dispendio energetico (L373/76: norma per il contenimento energetico per usi
termici negli edifici ), in assenza assoluta di legislazione energetica nel settore civile,
che ha portato a realizzazioni prive di qualsivoglia qualità energetica, costruite con
metodi e materiali non attenti al risparmio energetico e alla sostenibilità ambientale.
Purtroppo questo decreto disattende i propri proponimenti, come anche il successivo
del 1991. Anche nel periodo post 1976, pur in presenza di leggi all’avanguardia, la
scarsissima attuazione delle stesse e la scarsa propensione ad una progettazione
“energeticamente consapevole” non ha portato comunque a livelli di efficienza
significativi e rilevanti, certamente migliori dei precedenti livelli, solo per la disponibilità
di tecnologie e componenti più efficienti.
Fino al 2005 la normativa italiana sull’efficienza energetica degli edifici è stata la legge
10/91 e il suo decreto attuativo D.P.R. 412/93, il quale regolamenta la progettazione,
l’installazione, l’esercizio e la manutenzione degli impianti termici, distingue gli edifici
in categorie, individua le sei zone climatiche italiane in funzione dei gradi giorno e fissa
la temperatura interna di progetto a 20°C.
La direttiva europea 91/2002 ha indotto tutti gli Stati Membri, tra i quali l’Italia, a
emanare regole più severe in materia di consumo energetico degli edifici.
In Italia, La Direttiva Europea EPBD, viene recepita con il DLgs 192/05, e dal suo
Decreto Attuativo DM 59/09, il quale stabilisce i criteri e le condizioni per migliorare
le prestazioni energetiche degli edifici attraverso un sistema di certificazione e lo
sviluppo delle fonti rinnovabili, con i seguenti ambiti di intervento:
- realizzazione di edifici e impianti di nuova costruzione
- installazione di nuovi impianti termici in edifici esistenti
- ristrutturazione di edifici esistenti
- manutenzione e ispezione degli impianti termici
- certificazione energetica degli edifici
Ad oggi il D.L. n. 63/2013, di recepimento della Direttiva 2010/31/UE, sulla prestazione
energetica nell’edilizia, ha introdotto nella legislazione italiana il concetto di edificio a
energia quasi zero, con cui si intende “un edificio ad altissima prestazione energetica,
con un fabbisogno energetico molto basso o quasi nullo coperto in misura significativa
da energia da fonti rinnovabili”.

101
EDIFICI PER
SERVIZI
MAGAZZINI nuovo intervento 834 3.336 € 834.000,00
Nuovo
intervento
mq SUL
Nuovo
intervento
mc
n. alloggi
(210mq
medio)
€/mq di SUL
COSTO
COSTRUZIPNE
PROGRAMMA
PUBBLICO
CASEa
schiera per
anziani
nuovo intervento 1.000 3.200 16 € 1.479,50 € 1.479.500,00
CASEDI
SERVIZIO
TOTALE 26.632 85.222 407 € 44.573.300,00
NUOVA
EDIFICAZIONE
SOCIALE
CASERMA RUFFO
recupero edilizio
Nuovo
intervento
mq SUL
Nuovo
intervento
mc
COSTO (€)
RECUPERO
VOLUMI PER
SERVIZI
COMANDO RECUPERO 2.800 11.200 € 2.800.000,00
CASERMA RUFFO
LINEE GUIDA IPOTIZZATE PER L’ATTUAZIONE DI UN
INTERVENTO DI TRASFORMAZIONE DI UN’AREA MILITARE
Giovanni Di Lullo
Stato di fatto, consistenze e rigenerazione
Come documentato dallo studio urbanistico e dall’ ipotesi progettuale
avanzata si propone la rigenerazione urbana dell’area trasformando
l’attuale destinazione ad uso militare in un area destinata a residenze
sociali, residenze convenzionate, servizi alla collettività, recupero
del forte ottocentesco destinato a sport e tempo libero oltre a verde
pubblico attrezzato.
Preesistenze
Tale ipotesi operativa richiede una prima fase di recupero ambientale
dell’area che si ipotizza possa essere ottenuto intervenendo
sulla esistente Palazzina Comando di cui è si prevede la totale
ristrutturazione, la demolizione degli altri manufatti edilizi presenti
(edificio multipiano, capannoni e tettoie) nonché la bonifica dell’area
dismessa anche attraverso il trattamento dei terreni utilizzati per gli
spazi di manovra e sosta (non si conosce lo stato sotterraneo del
sito).
Infine viene destinata una somma per compensare rimozioni e
trasloco di materiale militare presente sul posto.
Consistenza edilizia dell’intervento di trasformazione
Palazzina Comando
L’intervento ipotizzato prevede il recupero della Palazzina Comando
da destinare ad uffici da consegnare al termine della ristrutturazione
al Demanio.
Altri Uffici di nuova costruzione
In adiacenza alla palazzina comando viene ipotizzata la costruzione
di nuovi servizi per 845 mq di SUL da consegnare al Demanio al
termine della realizzazione. Il costo ipotizzato è stimato in:
Residenze di servizio /housing sociale
Realizzazione di un complesso immobiliare residenziale di servizio
sociale
L’intervento edilizio prevede la realizzazione di mq 26.132 di
SUL, stima la realizzazione di n. 391 alloggi e di mq 1.000 di SUL
destinata a residenze speciali per 17 alloggi oltre alla costruzione
di una volumetria non residenziale di 1.500 mq SUL per strutture
commerciali di vicinato.
Stima del recupero edilizio
CASERMA RUFFO
mq mc €/mq Costo (€)
COMANDO Esistente 2.500 € 80,00 € 200.000,00
ALTRI VOLUMI Esistente 9.104 27.312 € 100,00 € 910.400,00
BONIFICA
TERRENO
8.000 € 30,00 € 240.000,00
Totale
demolizioni
€ 1.350.400,00
demolizione
DEMOLIZIONI
ALTRO TRASLOCHI € 1.000.000,00
La valenza architettonica che caratterizza il progetto presentato
richiede di riconoscere un costo di realizzazione maggiorato rispetto a
quantoriconosciutoinsederegionaleperleaccentuatecaratteristiche
volumetriche (strutturali, impiantistiche e contenimento energetico)
e per l’applicazione di protocolli ambientali.
Infrastrutture
A servizio del nuovo impianto urbano il progetto prevede di intervenire
su tre fronti: adeguamento della rete
viaria esistente, allacci del fabbricato, percorsi pedonali e ciclabili,
sistemazione di aree a verde e
realizzazione di un asilo nido.
Nel dettaglio si prevede la ristrutturazione dell’asse stradale, della
rete fognaria (acque nere e bianche), marciapiedi e illuminazione
e la creazione di un asse pedonale/ciclabile (larghezza m.5,50) a
servizio dell’intera area oltre al recupero di una vasta superficie a
verde da destinare al tempo libero, anziani e al gioco bimbi.
E’ prevista, infine, la realizzazione di un asilo nido a tre sezioni
posizionato a margine dell’intervento.

102
locazione con oneri di
trasformazione a carico
del programma
Nuovo
intervento
mq SUL
Nuovo
intervento
mc
n. alloggi
(210mq
medio)
€/mq di SUL
COSTO COSTRUZIPNE
PROGRAMMA PUBBLICO
Totale
demolizioni e
bonifica
€ 1.350.400,00
RECUPERO
VOLUMI PER
SERVIZI
COMANDO RECUPERO 2.800 11.200 € 1.000,00 € 2.800.000,00
EDIFICI PER
SERVIZI
MAGAZZINI nuovo intervento 834 3.336 € 1.000,00 € 834.000,00
€ 5.984.400,00
A sse pedo nale
+ST R A D A
+F OGN A T UR E
Ristrutturazione 15.000 € 3.000.000,00
A R EE A
VER D E 45.000 € 1.350.000,00
A SILO N ID O Nuova costruzione € 1.700.000,00
TOTALE € 6.050.000,00
CASE a
schiera per
anziani
CASE DI
SERVIZIO
TOTALE 26.632 85.222 407 € 44.573.300,00
A
edilizia
convenzionat case
a schiera
15.500 49.600 236 € 1.479,50 € 22.932.250,00
B
Edilizia
commerciale
1.500 4.800 € 1.350,00 € 2.025.000,00
Totale 42.132 139.622 643 € 69.530.550,00
Totale
complessivo
€ 79.864.950,00
DEMOLIZIONI
CASERMA RUFFO
NUOVA
EDIFICAZIONE
SOCIALE
OO:UU
Nuovo
intervento
mq SUL
Nuovo
intervento
mc
COSTO (€)
RECUPERO
VOLUMI PER
SERVIZI
COMANDO RECUPERO 2.800 11.200 € 2.800.000,00
CASERMA RUFFO
EDIFICI PER
SERVIZI
MAGAZZINI nuovo intervento 834 3.336 € 834.000,00
Nuovo
intervento
mq
stima corrisp.
oo.uu.
contributo
A sse pedo nale
+ST R A D A
+F OGN A T UR E
Ristrutturazione 15.000 € 200,00 € 3.000.000,00
A R EE A
VER D E 45.000 € 30,00 € 1.350.000,00
TOTALE € 4.350.000,00
OO.UU
CASERMA RUFFO
CASERMA RUFFO
mq mc €/mq Costo (€)
COMANDO Esistente 2.500 € 80,00 € 200.000,00
ALTRI VOLUMI Esistente 9.104 27.312 € 100,00 € 910.400,00
BONIFICA
TERRENO
8.000 € 30,00 € 240.000,00
Totale
demolizioni
€ 1.350.400,00
demolizione
DEMOLIZIONI
Nuovo
intervento
mq
stima corrisp.
oo.uu.
contributo
A sse pedo nale
+ST R A D A
+F OGN A T UR E
Ristrutturazione 15.000 € 200,00 € 3.000.000,00
A R EE A
VER D E 45.000 € 30,00 € 1.350.000,00
TOTALE € 6.050.000,00
OO.UU
CASERMA RUFFO
I valori sono riferiti a opere analoghe valutate con Prezziario 2012 e
con ribasso medio degli ultimi tre anni.
Recupero beni storici
L’intervento ingloba al suo interno l’ipotesi di recupero e riutilizzo del
forte ottocentesco. Il progetto ipotizza un cambio di destinazione
d’uso della struttura fortificata destinandola ad accogliere
attrezzature per lo sport, tempo libero, foresteria e benessere.
Si prevede un contributo finanziario di Roma Capitale. L’edificio
viene concesso in diritto d’uso previo recupero edilizio per il tempo
necessario al pareggio economico dell’investimento finanziario
documentato attraverso PEF.
Sintesi dell’intervento e scenari operativi
FASE A:
- Demolizione di strutture esistenti, bonifica superficiale del sito
- Parziale demolizione della Palazzina Comando (proprietà Demanio)
2.800 mq SUL
- Trasloco materiale militare
Realizzazione di OO.UU.
Asse stradale e asse pedonale, recupero delle aree a verde a
scomputo di parte dei corrispettivi come sopra determinati per la
cessione del diritto di superficie.
Realizzazione dell’asilo nido
La realizzazione dell’edificio scolastico verrà attuata attraverso il
ricorso a fondi di bilancio di Roma Capitale.
Volumetrie destinate al Demanio
E’ previsto il recupero edilizio della Palazzina Comando (proprietà
Demanio) di 2.800 mq di SUL e l’edificazione di nuovi uffici
demaniali (propr. Demanio) di 834 mq di SUL a valere quale onere
di acquisizione dell’area di intervento.
FASE B: SCENARIO 1
Concessione di progettazione, realizzazione, gestione e
manutenzione di un complesso immobiliare residenziale di servizio
da destinare alla locazione con eventuale riscatto al termine di un
periodo ultradecennale prefissato.
L’intervento edilizio di 42.132 mq di SUL stima la realizzazione di
n.634 alloggi destinata a residenze sociali e speciali oltre a una
volumetria non residenziale di 1.500 mq SUL.
Il canone di affitto medio sarà quello risultante dal pareggio
economico dell’intervento quale risultante del PEF redatto secondo
linee guide di compilazione.
FASE B: SCENARIO 2
In tale scenario l’intera operazione di rigenerazione risulta a carico
della quota di volumetria destinata alle fasce di acquirenti in diritto di
superficie (Res mq SUL 15.500+ Non Res. Mq SUL 1.500).
La quota di realizzazione destinata alla locazione con eventuale
riscatto non è gravata da contributi.
Si prevede di operare attraverso:
la Concessione di progettazione, realizzazione, gestione e
manutenzione di volumetrie residenziali e non residenziali (Res
mq SUL 26.632) convenzionate da destinare alla locazione con
eventuale riscatto con prezzo max di cessione da definire, con
equilibrio economico interno all’operazione con canone medio da
ricercare in base al P.E.F.

103
Nuovo
intervento
mq SUL
Nuovo
intervento
mc
n. alloggi
(210mq
medio)
stima €/mc
dir sup
stima corrisp.
dir sup
contr.op.urb.
(I e II) €/mc
stima corrisp.
oo.uu.
contributo
A
edilizia
convenzionat case
a schiera
15.500 49.600 236 € 140,00 € 6.944.000,00 € 65,70 € 3.258.720,00 € 10.202.720,00
B
Edilizia
commerciale
1.500 4.800 € 155,00 € 744.000,00 € 84,10 € 403.680,00 € 1.147.680,00
Totale 17.000 54.400 € 11.350.400,00
RESIDENZE
CASERMA RUFFO
Nuovo
intervento
mq SUL
Nuovo
intervento
mc
n. alloggi
(210mq
medio)
€/mq di SUL contributo
COSTO
COSTRUZIPNE
PROGRAMMA
PUBBLICO
CASEa
schiera per
anziani
CASEDI
SERVIZIO
TOTALE 26.632 85.222 407 € 44.573.300,00
NUOVA
EDIFICAZIONE
SOCIALE
CASERMA RUFFO
Nuovo
intervento
mq SUL
Nuovo
intervento
mc
n. alloggi
(210mq
medio)
€/mq di SUL
COSTO COSTRUZIPNE
PROGRAMMA PUBBLICO
Totale
demolizioni e
bonifica
€ 1.350.400,00
RECUPERO
VOLUMI PER
SERVIZI
COMANDO RECUPERO 2.800 11.200 € 1.000,00 € 2.800.000,00
EDIFICI PER
SERVIZI
MAGAZZINI nuovo intervento 834 3.336 € 1.000,00 € 834.000,00
€ 5.984.400,00
A sse pedo nale
+ST R A D A
+F OGN A T UR E
Ristrutturazione 15.000 € 3.000.000,00
A R EE A
VER D E 45.000 € 1.350.000,00
TOTALE € 6.050.000,00
DEMOLIZIONI
CASERMA RUFFO
OO:UU
Nuovo
intervento
mq SUL
Nuovo
intervento
mc
n. alloggi
(210mq
medio)
stima €/mc
dir sup
stima corrisp.
dir sup
contr.op.urb.
(I e II) €/mc
stima corrisp.
oo.uu.
contributo
A
edilizia
convenzionat case
a schiera
15.500 49.600 236 € 140,00 € 6.944.000,00 € 65,70 € 3.258.720,00 € 10.202.720,00
B
Edilizia
commerciale
1.500 4.800 € 155,00 € 744.000,00 € 84,10 € 403.680,00 € 1.147.680,00
Totale 17.000 54.400 € 11.350.400,00
RESIDENZE
CASERMA RUFFO
Nuovo
intervento
mq SUL
Nuovo
intervento
mc
n. alloggi
(210mq
medio)
€/mq di SUL contributo
COSTO
COSTRUZIPNE
PROGRAMMA
PUBBLICO
CASEa
schiera per
anziani
CASEDI
SERVIZIO
TOTALE 26.632 85.222 407 € 44.573.300,00
NUOVA
EDIFICAZIONE
SOCIALE
CASERMA RUFFO
locazione con oneri di
trasformazione
compensati da cessione
diritto di superficie
La Concessione di volumetrie residenziali e non residenziali
(Res mq SUL 15.500+ Non Res. Mq SUL 1.500) convenzionate
in vendita con prezzo max di cessione da determinare. Con
riconoscimento di un contributo per assegnazione delle volumetrie
in diritto di superﬁcie € 140/mc e contributo per OO.UU. €65,70/mc
(Res.) € 84,10/mc (Non Res).
Il corrispettivo totale pareggia i costi di acquisizione dell’area e
della realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e verde
attrezzato.
FASE 3
Concessione di progettazione recupero e gestione e
manutenzione, con cambio di destinazione d’uso, del Forte
ottocentesco destinato ad accogliere attrezzature per lo sport,
tempo libero, foresteria e benessere. Si prevede un contributo di
Roma Capitale di 1.000.000,00 di euro. La durata della concessione
documentata attraverso PEF. Convenzione tipo attrezzature sportive
e per il tempo libero adeguata alla particolare struttura storica.
Il costo del recupero è stimato con grande approssimazione in 5,5
milioni di euro.
Valutazione del corrispettivo per l’acquisizione dell’area
Il quadro degli impegni ﬁnanziari per l’agibilità rigenerata dell’area
Caserma Ruffo e passaggio a Roma Capitale del sito militare è
riassunta nel seguente prospetto
Corrispettivo
Min.Dif. e Demanio
€ 1.350.400,00
RECUPERO
VOLUMI PER
SERVIZI
RECUPERO € 2.800.000,00
EDIFICI PER
SERVIZI
nuovo intervento € 834.000,00
ALTRO € 1.000.000,00
€ 5.984.400,00
RECUPERO
DEMOLIZIONI
CASERMA RUFFO
CASERMA RUFFO Soggetto Beneficiario/attuatore Scenario A-B1-C Scenario A-B2-C
Acquisizione e bonifica area Roma Capitale Demanio e Difesa € 2.350.400,00 € 2.350.400,00
programma pubblico Roma Capitale Imprese/fondo immob. € 69.530.550,00 € 44.573.300,00
Contributo restauro forte Roma Capitale Gestore € 1.000.000,00 € 1.000.000,00
restauro immobile, nuovi
uffici e oo.uu.
Roma Capitale Imprese/operatori € 7.984.000,00 € 7.984.000,00
Risorse totali da reperire per
la rigenerazione
Operatori Demanio-Difesa-Imprese € 11.334.400,00 € 11.334.400,00
Totale programma € 79.864.950,00 € 55.907.700,00
Contributo da operatori Operatori Roma Capitale € 11.350.400,00
SUL impegnata per il
finanziamento della
rigenerazione
Roma Capitale Operatori 17.000
SUL in locazione Roma Capitale Soggetti con requisiti 42.132 25.132

104
Nell’ipotesi di utilizzo della Fase B scenario 1 l’operazione di
acquisizione risulta totalmente da finanziare a valere sui canoni
locativi dell’intero programma. Nell’ipotesi di utilizzo della Fase B
scenario 2 l’operazione di acquisizione risulta finanziata solo dalla
quota di volumetria convenzionata in vendita (Res mq SUL 15.500+
Non Res. Mq SUL 1.500)In conclusione il quadro degli interventi
possono così essere riassunti
Stima sommaria e confronto del valore locativo di un alloggio tipo per i due scenari ipotizzati
Procedura urbanistica attuativa
L’area, attualmente destinata a servizi, una volta acquisita a
patrimonio da Roma Capitale, potrebbe essere oggetto di una
variante che preveda la realizzazione di Housing sociale e quindi
residenze convenzionate in diritto di superficie attuabile con
approvazione semplificata.
Viceversa se si dovesse optare per diverse destinazioni d’uso non
a servizi ovvero a ipotesi di cessione in proprietà occorrerebbe
l’approvazione di una variante ordinaria.
SIMULAZIONE RUFFO SIMULAZIONE RUFFO
Valori Valori
Capitale 79.864.000,00 Capitale 44.573.000,00
Interesse 4,50% Interesse 4,50%
anni 30 anni 30
totale al 30 anno 145.656.000,00 totale al 30 anno 81.288.000,00
rata anno 4.855.200,00 rata anno 2.709.600,00
rata mese 404.600,00 rata mese 225.800,00
alloggi 643 alloggi 407
quota mutuo per
alloggio 629,24
quota mutuo per
alloggio 554,79
alloggio medio
(locaz.) 66,80
alloggio medio
(locaz.) 66,80
affitto €/mq 9,42 RESIDENZA affitto €/mq 8,31 RESIDENZA
69.530.000,00 44.573.000,00
manutenzione 1% manutenzione 1%
costo alloggio medio 108.133,75 costo alloggio medio 108.133,75
manutenzione annua 1.081,34 manutenzione annua 1.081,34
€/mese 90,11 €/mese 90,11
€/mq 1,35 €/mq 1,35
totale manutenzioni
nei 30 anni 20.859.000,00
totale manutenzioni
nei 30 anni 13.203.130,64
gestione 30 gestione 30
0,45 0,45
IMUmensile 16,67 IMUmensile 16,67
€/mq 0,25 €/mq 0,25
TARI da definire TARI da definire
morosità (fondo) 8% morosità (fondo) 8%
€/mese 50,34 €/mese 44,38
€/mq 0,75 €/mq 0,66
importo mensile 709,58 importo mensile 645,84
importo a mq 12,22 importo a mq 10,77
valore residuo 0 valore residuo 0
SOLOLOCAZIONE-SOSTIENEINTEGRALMENTEICOSTIDIRIGENERAZIONEURBANA
SCENARIO1
alloggio tipo alloggio tipo
LOCAZIONESENZACOSTIDIRIGENERAZIONEURBANA
SCENARIO2

105
CONCLUSIONI
Giancarlo Goretti, Vice Presidente Centro Studi Acer
A conclusione dell’esperienza condivisa con l’Amministrazione
capitolina e i progettisti non possiamo che ritenerci soddisfatti
del positivo confronto rappresentato dall’esito che la simulazione di
un intervento di rigenerazione/trasformazione urbana quale quello
sopra documentato rappresenta.
Il tema dei costi che la rigenerazione/trasformazione genera
è sicuramente l’elemento preponderante di tale processo. Il
finanziamento che l’iniziativa richiede per attivare i lavori propedeutici
all’avvio del programma di housing sociale ipotizzato richiedono
certezza del suo reperimento costituendo lo spartiacque del “fare” o
“non fare” l’iniziativa.
Di qui la prima riflessione che con gli scenari ipotizzati andiamo
a sottoporre all’Amministrazione: se il costo della rigenerazione
debba essere addossato a chi paga un affitto in un programma
totalmente destinato alla locazione o possa essere addossato a chi
acquista l’abitazione convenzionata in diritto di superficie e libera la
parte in locazione dal sostenere tale onere sia pure in quota parte?
La differenza sociale e economica di una tale scelta può fare la
differenza.
Questa seconda soluzione ha una ulteriore valenza sociale-
imprenditoriale perché e in grado di coinvolgere la media e piccola
impresa nella sua attuazione.
Andando a valutare la componente urbanistico-attuativa i casi
rappresentati e in particolare il caso illustrato richiede un forte
impegno verso la semplificazione procedurale e la riduzione dei
tempi approvativi, elementi che possono consentire la fattibilità dei
programmi che comunque richiedono passaggi burocratici complessi
prima di vedere concludere una procedura comunque concorsuale.
Una particolare criticità è costituita dalla definizione della proprietà
delle aree e dall’effettiva assunzione al patrimonio capitolino e
dalle compromissioni rappresentate da abusivismo commerciale o
occupazioni esistenti sui terreni oggetto dell’iniziativa. A tal proposito
si auspica che siano definite le cessioni di proprietà demaniali
all’Amministrazione capitolina consentendo un utilizzo sociale degli
immobili trasferiti (terreni e infrastrutture).
Infine una riflessione sui modelli operativi adottati in questa
esperienza, tra cui il caso esaminato: sono modelli operativi
riproducibili per altre realtà e contesti urbani. Non hanno limiti di
scala e si adattano ad innumerevoli utilizzi. Basta pensare al tema
delle caserme e forti presenti nel territorio, ai Piani 167 attuati, ai
numerosi nodi di scambio inattuati e ad altre infrastrutture di servizio
di cui la città ha estremo bisogno.

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