Quy định pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở VN.docx

Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM.
1.1. Khái niệm, đặc điểm, và ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
pháp luật Việt Nam.
1.1.1. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cách tiếp cận về quyền tài sản theo pháp luật dân sự “là quyền trị giá được bằng tiền và
có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự kể cả quyền sở hữu trí tuệ”1
một quyền dân sự
được coi là quyền tài sản khi hội đủ hai yếu tố: (1) quyền đó phải trị giá được bằng tiền và
quyền đó phải chuyển giao được trong giao dịch dân sự . Theo nghĩa đó, QSDĐ có thể
được coi như một tài sản trên cơ sở thị trường và bằng các quy định của pháp luật, của ý
chí chủ sở hữu là Nhà nước cho phép trong những trường hợp cụ thể, QSDĐ chuyển giao
được trong các giao dịch dân sự. Mặt khác, QSDĐ bị chi phối bởi QSHN nước đối với đất
đai trong quá trình xác lập và khai thác sử dụng đất, cụ thể: QSDĐ của mỗi tổ chức, cá
nhân được xác lập tuân theo quy định của Nhà nước về trình tự, thủ tục, thời gian, không
gian, nghĩa vụ tài chính …; chủ thể QSDĐ được thực hiện nhiều quyền năng khác nhau để
đảm bảo quyền và lợi ích của mình trong quá trình sử dụng đất dưới sự cho phép và tuân
theo các quy định của pháp luật. Theo điều 166, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền
chung của NSDĐ thì NSDĐ có các quyền sau: Được cấp GCNQSD đất; Hưởng thành quả
lao động, kết quả đầu tư trên đất;...; Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm
quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những
hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Như vậy chúng ta có thể hiểu: QSDĐ là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà
nước ban hành quy định cho NSDĐ được hưởng các quyền cụ thể trong quá trình khai
thác và sử dụng đất. QSDĐ của người sử dụng đất được bảo đảm thực hiện bằng quyền
lực của Nhà nước
1
Điều 115 BLDS 2015

1.1.2. Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSD đất là một trong những nội dung
của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất
kỳ NSDĐ hợp pháp nào cũng được hưởng.
Luật đất đai 2013 quy định tại khoản 9 Điều 3: “Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu với thửa đất xác định”. Như vậy, việc cấp GCNQSD
đất chính là hoạt động của Nhà nước thông qua hệ thống pháp luật và các thủ tục hành
chính để xác lập và công nhận quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cơ sở
tôn giáo, cộng đồng dân cư, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài và bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể đó
1.1.3. Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với nhà nước
Đối với nhà nước, GCNQSD đất ở của cá nhân, hộ gia đình cùng các hồ sơ đất đai
liên quan sẽ cung cấp thông tin một cách đầy đủ và là cơ sở pháp lý để xác định các quyền
của NSDĐ, sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm bảo vệ họ khi có tranh chấp xảy ra; là điều
kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý quỹ đất có hiệu quả. Thông qua hoạt động cấp GCNQSD
đất ở cho cá nhân, hộ gia đình, Nhà nước từng bước cải cách theo hướng ngày càng hiện
đại, hợp lí trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao chất lượng và đẩy nhanh
công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; xác lập địa giới hành chính, lập và quản lý hồ
sơ hành chính, bản đồ địa chính trong từng đơn vị xã, phường, thị trấn; việc thống kê, kiểm
kê đất đai đạt độ chính xác, hiệu quả cao;Trong quá trình thực hiện công tác cấp GCNQSD
đất ở cho cá nhân, hộ gia đình từ những vướng mắc, khó khăn, phát sinh trên thực tế, sẽ
được sửađổi, bổ sung chính sách và pháp luật đất đai theo hướng ngày càng hoàn thiện.
GCNQSD đất ở của cá nhân, hộ gia đình cùng các hồ sơ đất đai liên quan sẽ tạo sự
ràng buộc về mặt pháp lý giữa cá nhân, hộ gia đình sử dụng đấtvới Nhà nước. Khi các cá
nhân, hộ gia đình đã được Nhà nước cấp GCNQSD đất ở, cũng có nghĩa là các chủ thể này

có quyền yêu cầu Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi người khác
xâm hại. Nhà nước có trách nhiệm phải đảm bảo quyền này được thực thi trong thực tế
cuộc sống. Ngược lại, Nhà nước có quyền yêu cầu các cá nhân, hộ gia đình được cấp giấy
phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình khai thác và sử dụng đất và
các tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
Đối với người sử dụng đất
GCNQSD đất ở của cá nhân, hộ gia đình là một chứng thư pháp lý ghi nhận các
quyền của các cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước công nhận và bảo đảm cho các cá nhân,
hộ gia đình sử dụng đất ở, xác định rõ địa vị pháp lý, tư cách chủ thể trong quá trình sử
dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất; xác định rõ người chủ đích thực đối với
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; quyền hạn của người đại diện
đứng tên trên GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đặc biệt
là các quyền chuyển QSDĐ như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp,
góp vốn, tặng cho… và được Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất đai và tài sản trên đất
xảy ra hoặc khi người khác xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình; là cơ sở
để Nhà nước bồi thường thiệt hại và hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Mặt khác, cấp GCNQSD đất ở cho cá nhân, hộ gia đình là cơ sở để bảovệ quyền và
lợi ích của NSDĐ, lợi ích của toàn xã hội. Cấp GCNQSD đất ở cho cá nhân, hộ gia đình là
cơ sở đảm bảo thị truờng bất động sản phát triển bền vững; tạo điều kiện thuận lợi trong
giao dịch bất động sản, thúc đẩy sự phát trển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện huy
động nguồn vốn đầu tư cho phát triển bền vững kinh tế, xã hội
1.2. Sự cần thiết của việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đối với nhà nước
GCNQSDĐ là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong
phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả
nhất, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước một mặt có thể
kiểm soát được việc mua bán giao dịch trên thị trường, mặt khác sẽ thu được nguồn tài
chính lớn vào ngân sách.

Hơn nữa, việc cấp GCNQSDĐ cũng là căn cứ để nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đai hiệu quả phục vụ sự phát triển KT - XH.2
- Đối với người sử dụng đất
GCNQSDĐ giúp cho các cá nhân hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất yên tâm đầu tư
trên mảnh đất của mình. Vì trước đây, đất đai không có giá, chỉ sau khi có Luật Đất đai
năm 2003 và Luật Đất đai 2013 đất đai mới có giá. Do đó nhiều thửa đất trước đây còn ở
dạng“ xin - cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có giấy tờ viết
tay), hoặc đất đai lấn chiếm. Nên theo luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung năm
2003, rất nhiều thửa đất không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên
người sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất của mình được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Luật Đất đai 2013 ra đời và giải quyết những vướng mắc đó, đã khắc phục những
khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền lớn hơn đối với
mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà trước đây còn hạn chế. Khi có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên doanh bằng đất đai, trong khuôn khổ mà pháp luật
cho phép và làm cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ
khi xảy ra tranh chấp, bị xâm phạm; cũng như xác định nghĩa vụ mà người sử dụng đất
phải tuân thủ theo pháp luật như nghĩa vụ tài chính, sử dụng đất có hiệu quả...
Điều này có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi cho người
sử dụng đất. 3
- Đối với các tổ chức, doanh nghiệp
Từ trước đến nay, ở Việt nam thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một cách tự phát.
Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầu như chưa có hiệu quả. Việc quản lý
thị trường này còn gặp nhiều khó khăn do thiếu thông tin. Hệ thống thông tin được xây
2
Nguyễn Minh Tuấn (2011), “Đăng ký bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn
3
Nguyễn Minh Tuấn (2011), “Đăng ký bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn

dựng kết quả cấp GCNQSDĐ, cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho
cá nhân, tổ chức, các doanh nghiệp...nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội giúp thị trường
bất động sản phát triển lành mạnh.
Việc có được GCNQSDĐ, doanh nghiệp cũng sẽ có tài sản thế chấp vay vốn tại các ngân
hàng, tổ chức tín dụng. Đây là điều kiện quan trọng để doanh nghiệp vay được vốn, mở
rộng sản xuất kinh doanh. Hơn thế, GCNQSDĐ cũng là căn cứ để xác nhận góp vốn bằng
QSD đất đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần...
- Kiểm tra hỗ trợ người sử dụng đất.
Để thực hiện chính sách phát triển kinh tế, xã hội đất nước, Nhà nước đã tiến hành thu hồi
đất, giải phóng mặt bằng phục vụ cho các dự án phát triển. Tuy nhiên vấn đề bồi thường
và hỗ trợ và tiến hành tái định cư cho những diện bị thu hồi đất ở gặp không ít khó khăn,
vướng mắc. Một số dự án chưa có khu tái định cư hoặc chưa giải quyết tái định cư đã quyết
định thu hồi đất ở. Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường không đủ để mua
nhà ở mới tại khu tái định cư. Giá đất bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại trên thị trường,
đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn. Tiền bồi
thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông
nghiệp tương tự hoặc không đủ để nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp để chuyển sang làm ngành nghề khác. Các quy định của pháp luật về đất đai để giải
quyết vấn đề tái định cư đã khá đầy đủ nhưng thực hiện chưa tốt, thậm chí một số địa
phương chưa quan tâm giải quyết nhiệm vụ này dẫn đến tình trạng đã thu hồi đất của dân
nhưng chưa cấp GCNQSDĐ cho người dân tại nơi ở mới.Bên cạnh đó có những trường
hợp, không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có lý do chính đáng hoặc lý
do không rõ ràng. Các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết lại không giải
thích rõ cho dân hiểu lý do tại sao không cấp giấy. Quá trình giải quyết hồ sơ diễn ra chậm,
gây phiền hà, sách nhiễu... gây khó khăn cho người sử dụng đất. Một nguyên nhân khác là
do quy hoạch treo hoặc do người dân không chấp nhận dù lý do không cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là chính đáng.. Vì vậy để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng
đất nhà quản lý cần kiểm tra, hướng dẫn cụ thể trình tụ thủ tục cho người dân hiểu về quy
định của Luật Đất đai cũng như trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ.

1.3. Quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.3.1. Nội dung cơ bản của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất xác định nội dung gồm:
Trang 1 thể hiện Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng
đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận
(số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài
nguyên và Môi trường;
Trang 2 thể hiện mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, gồm các thông
tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm
và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số
vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
Trang 3 thể hiện mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục
“IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
Trang 4 thể hiện tiếp nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
Cụ thể Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận như sau:
– Sơ đồ thửa đất thể hiện các thông tin gồm:
+ Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa;
+ Số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc – Nam;
+ Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn
công trình trên thửa đất cấp Giấy chứng nhận được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét
chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới;

– Những trường hợp không thể hiện sơ đồ gồm:
+ Giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp;
+ Đất xây dựng của công trình theo tuyến (như: Đường giao thông, đường dẫn điện, đường
dẫn nước của tổ chức đầu tư xây dựng theo hình thức BOT…)
Theo quy định của Khoản 1 Điều 12 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định thì sơ đồ
thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận thể hiện thông tin gồm các nội dung sau:
– Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa;
– Số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc – Nam;
– Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn
công trình trên thửa đất cấp Giấy chứng nhận được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét
chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới;
– Trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử dụng đất
khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung của
nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm
theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó.
Trường hợp đất có nhà chung cư mà diện tích đất sử dụng chung của các chủ căn hộ là một
phần
Như vậy, theo quy định của pháp luật, thì trên sơ đồ của giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất phải thể hiện số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc – Nam và
chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình,…
Trường hợp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể hiện đường đi liền với thửa
đất đó không phải là yếu tố làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có giá trị pháp
lý. Nếu giấy chứng nhận quyền mà bạn nêu được cấp đúng thẩm quyền, đúng đối tượng sử
dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản có liên quan thì hợp pháp và
bạn vẫn được xây dựng hợp pháp theo quy định của . Tuy nhiên, việc không thể hiện đường
đi trong giấy chứng nhận có thể do sổ cũ chưa cập nhật hoặc do tách thửa,… Trong trường
hợp này, bạn nên làm thủ tục cập nhật thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
để bảo đảm thể hiện thông tin một cách đầy đủ nhất.
1.3.2. Về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Điều 98 Luật đất đai năm 2013,việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần phải tuân thủ năm nguyên tắc cơ bản sau
đây thay vì chỉ cần tuân thủ ba nguyên tắc như quy định trước đây. Cụ thể như sau:
Một là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều
thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
chung cho các thửa đất đó.
Hai là: Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng
đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Ba là: người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi
đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Bốn là: trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường
hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là tài
sản chung của vợ và chồng mà giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng
thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Năm là: trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi
trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc giấy chứng nhận đã cấp
mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm
có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề
thì khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không
phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. [27. Tr, 44]
Các nguyên tắc trên được qui định trong Luật đất đai năm 2013 trên cơ sở kế thừa và luật
hóa các nguyên tắc được qui định trong luật đất đai năm 2003. Đồng thời, cũng quy định
thêm một số nguyên tắc mới phù hợp với yêu cầu thực tiễn, góp phần nâng cao hiệu quả,
chất lượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.3.3. Về đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những đối tượng sau
đây:
Một là, người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo quy định tại Điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai năm 2013;
Hai là: người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai năm 2013 có
hiệu lực thi hành từ 01/07/2014;
Ba là: người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người được nhận quyền sử dụng đất
khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi công nợ;
Bốn là: người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành với tranh chấp đất đai; theo
bản án hoặc theo quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đã được thi hành;
Năm là: người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Sáu là: người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế;
Bảy là: người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
Tám là: người được Nhà nước thanh lý, hợp thửa, nhóm người sử dụng đất hoặc các thành
viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất
hiện có;

Chín là: người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành
viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng hiện
có;
Mười là: người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận bị mất Việc pháp
luật quy định rõ các đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần hoàn
thiện khung pháp lý, thuận tiện trong quá trình áp dụng trên thực tế, đảm bảo quyền, lợi
ích chính đáng của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đang sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải
cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nào đang sử dụng đất cũng đều được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Các đối tượng chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi và
chỉ khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.4
1.3.4. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật
Việt Nam.
Để có một quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất thống nhất, đồng bộ trên toàn lãnh thổ Việt Nam phù hợp với sự ra đời
của Luật đất đai năm 2013 và hệ thống văn bản hướng dẫn mới. Cụ thể là Nghị định
43/2014/NĐ-CP và Quyết định 1839/QĐ-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường ban
hành ngày 27/8/2014 công bố thủ tục hành chính mới về lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi
chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trong đó, quy định rõ về
trình tự, cách thức thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, thành phần hồ sơ, số lượng hồ sơ cần phải có, thời
hạn giải quyết theo quy định của pháp luật, đối tượng thực hiện thủ tục hành chính, cơ quan
có thẩm quyền giải quyết, lệ phí.5
- Về thành phần hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận
Thành phần hồ sơ và các mẫu tờ khai khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất quy định trong Bộ thủ tục hành chính theo Quyết định 1839/QĐ-BTNMT ngày
4
Quốc hội (2013), Luật số: 45/2013/QH13 Luật Đất đai
5
Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều thi hành luật đất đai

27/8/2014 của Bộ Tài nguyên Môi trường được thực hiện theo Điều 8 và Điều 12 thông tư
số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/3014 của Bộ Tài nguyên Môi trường quy định về hồ sơ
địa chính. Theo đó, chỉ rõ thành phần hồ sơ cho từng trường hợp.
Một là: hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu; Hai là: hồ sơ khi thực hiện
thủ tục đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng
thời là người sử dụng đất; Ba là: hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng kí bổ sung đối với tài
sản gắn liền với đất mà chủ sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận;
Bốn là: hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng kí đất đai lần đầu đối với trường hợp được nhà
nước giao đất để quản lý
Năm là: hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở;
Sáu là: hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất
trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận nhưng
chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định.6
Thành phần hồ sơ và số lượng hồ sơ cho từng trường hợp nêu trên được quy định rõ ràng,
cụ thể trong Bộ thủ tục hành chính ban hành kèm Quyết định 1839/QĐ-BTNMT ngày
27/8/2014 của Bộ TNMT phải được niêm yết công khai tại trụ sở cơ quan nơi tiếp nhận hồ
sơ hành chính.
Nơi nộp hồ sơ và trả kết quả khi thực hiện thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận
Theo quy định tại Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
thì: người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kí đất
đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng kí đất đai thì Văn phòng đăng kí quyền sử dụng
6
Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính

đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài; văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ
sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người việt nam định cư ở nước ngoài
được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn thì nộp UBND cấp xã nơi có đất để chuyển
cho chi nhánh Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp
nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Địa phương đã tổ
chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục
hành chính theo quy định của chính phủ thì việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua
bộ phận một cửa theo Quyết định của UBND cấp tỉnh.7
1.3.5. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài
có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt
7

Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam.
Đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền
của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định
của Chính phủ.8
Thời điểm từ năm 2009 đến ngày 31/3/2015 thẩm quyền ký giấy chứng nhận cho các hộ
gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng lần đầu và đăng ký
biến động thuộc Chủ tịch UBND huyện. Kể từ ngày 01/4/2015 theo qui định của Luật Đất
đai năm 2013 thẩm quyền ký giấy chứng nhận có thay đổi: thẩm quyền ký giấy chứng
nhận cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thuộc Giám đốc
Sở Tài nguyên và Môi trường, thẩm quyền ký giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá
nhân thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng lần đầu thuộc Chủ tịch UBND
huyện, được thể hiện theo bảng sau:
1.3.6. Thẩm quyền cấp giấy theo chủ thể.
Khoản 2 Điều 24 Luật Đất đai 2013 cũng quy định cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ở
trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường, Điều 4 của của Nghị định số 43/2014/ NĐ-
CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của
Luật Đất đai cũng quy định cơ quan quản lý đất đai ở địa phương bao gồm:
Cơ quan quản lý đất đai và quản lý việc CGCNQSDĐ ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương là UBND cấp tỉnh và Sở Tài nguyên và Môi trường;
Cơ quan quản lý đất đai và quản lý việc CGCNQSDĐ ở huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh là UBND cấp huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chuyên môn
8
Quốc hội (2013), Luật số: 45/2013/QH13 Luật Đất đai

thuộc UBND cấp huyện tham mưu giúp UBND rong quản lý đất đai và quản lý việc
CGCNQSDĐ.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xây dựng tổ chức
bộ máy quản lý đất đai và quản lý việc CGCNQSDĐ tại địa phương; Ủy ban nhân dân cấp
huyện bố trí công chức địa chính xã, phường, thị trấn bảo đảm thực hiện nhiệm vụ.
Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Nội vụ quy định cụ thể về chức
năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai địa phương và nhiệm vụ của
công chức địa chính xã, phường, thị trấn. Trong đó Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ
quan của Chính phủ, thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong các lĩnh vực: đất đai, tài
nguyên môi trường, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, địa chất; khí tượng; thủy văn;
quản lý tổng hợp và thống nhất về biển và hải đảo; quản lý nhà nước về các dịch vụ công
trong lĩnh vực thuộc phạm vi quản lý của bộ trong phạm vi cả nước.9
Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương có chức năng tham mưu, giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực
hiện chức năng quản lý nhà nước về lĩnh vực tài nguyên và môi trường, bao gồm: đất đai,
tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, địa chất, môi trường, khí tượng thuỷ văn, đo đạc
và bản đồ, quản lý tổng hợp về biển và hải đảo; thực hiện các dịch vụ công trong các lĩnh
vực thuộc phạm vi quản lý của Sở.
Bên cạnh cơ quan quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đai, Nhà
nước còn thành lập các tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai là các đơn vị sự nghiệp
của Nhà nước giúp UBND các cấp quản lý việc cấp GCNQSDĐ. Ttheo quy định tại Điều
5 của của Nghị định số 43/2014/ NĐ-CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ thì các
tổ chức dịch vụ đất đai trước hết là Văn phòng đăng ký đất đai: 10
Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn
9
Quốc hội (2013), Luật số: 45/2013/QH13 Luật Đất đai;
10

phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các chi
nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các huyện.
Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền
với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu
đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức,
cá nhân có nhu cầu;
Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn
của Văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
1.3.7. Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
+ Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài
sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất,
không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất
hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất
đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.11
Về thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận:
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai
thì người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước khi được nhận tiền
bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật đất đai. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,
11
Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013:

giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thu Giấy chứng nhận đã cấp chuyển cho Văn phòng
đăng ký đất đai để quản lý.12
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 64 và Điều 65 của Luật Đất đai
thì người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước khi bàn giao đất cho Nhà nước,
trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai. Tổ chức được giao
nhiệm vụ thực hiện thu hồi đất có trách nhiệm thu Giấy chứng nhận đã cấp và chuyển cho
Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.
Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp hoặc đăng ký biến động đất đai, tài sản
gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước đây
cùng với hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký biến động.
Văn phòng đăng ký đất đai quản lý Giấy chứng nhận đã nộp sau khi kết thúc thủ tục cấp
đổi, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.”
Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất
đai tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:13
+ Trường hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận
đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có
trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã
cấp; trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật
thì phải thông báo lại cho cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra;
+ Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp
không đúng quy định của pháp luật đất đai thì thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh
tra cùng cấp thẩm tra; nếu kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của
12
Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 3 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
13
Khoản 4 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do; sau 30 ngày kể từ ngày gửi
thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì ra quyết định thu hồi Giấy
chứng nhận đã cấp;
+ Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định
của pháp luật đất đai thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định
tại Điểm b Khoản này;
+ Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu
hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền;
+ Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với
việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các Điểm a, b và c Khoản
này thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại.
1.3.8. Thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời hạn thực hiện thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận theo quy định tài Điều
61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai đã giảm so với quy định trước đây. Cụ thể như thời hạn đăng
ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu không quá 30 ngày; đăng ký cấp giấy chứng nhận bổ sung
không quá 20 ngày; đăng ký biến động trong một số trường hợp khác chỉ còn không quá
10 ngày 14
Từ những trình bày trên, nhận xét, về cơ bản bộ thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai
do Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành đã chỉ rõ các trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành, góp phần bảo đảm sự minh bạch
trong quá trình thực hiện, cũng như giảm phiền hà cho người dân
14

Quy định pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở VN.docx

More Related Content

Similar to Quy định pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở VN.docx (20)

More from 💖Nhận Làm Đề Tài Trọn Gói 💖 Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 (20)

Recently uploaded (20)

Quy định pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở VN.docx